Vendita usato e acquisto nuovo in costruzione

[lgio002]

Salve, dopo essermi imbattuto nei forum più disparati più o meno equilibrati sono finalmente approdato su questo che mi sembra il più "onesto". Ho notato che molti dei moderatori sono degli operatori del settore di conseguenza cerco anche io di chiedere un consiglio su come muovermi sperando di ricevere una opinione in merito.

La mia situazione é la seguente: ho acquistato un appartamento in costruzione con consegna nell'ottobre del 2009 e, ovviamente, per poter far fronte alla spesa superiore nel cambio, devo vendere l'immobile dove attualmente vivo. Da più parti si parla sempre più insistentemente di bolla speculativa ormai arrivata al capolinea di crollo dell'immobile e di un mercato ormai destinato alla discesa.

Dopo un primo periodo in cui non badavo poi tanto a queste chiacchiere ho visto che molti dei dati a supporto di queste teorie erano basate su elementi economici reali facilmente reperibili anche online su siti di settore finanziario e altro. Ho iniziato quindi a chiedermi quale fosse la strategia più indicata affinché potessi muovermi agilmente e senza difficoltà cercando di abbinare una buona vendita in tempistiche perlomeno vicine alla consegna del nuovo appartamento ma, al momento, non sono ancora riuscito a darmi una risposta.

La mia domanda dunque é la seguente. Il mio immobile ad oggi vale X e, allo stato attuale delle cose, fermo restando il ricavato desiderato, dovrei avere un ulteriore esborso aggiuntivo (mutuabile) per arrivare ad acquistare l'altra casa di circa 100 mila euro.

Viene da se che per ogni centesimo perso nella vendita sarò costretto di conseguenza a ricaricarlo sul mutuo del nuovo e questo é quello che più mi preoccupa. Quando devo iniziare a muovermi per vendere calcolando che comunque devo attenermi ai 12 mesi successivi al rogito del mio appartamento per non perdere il privilegio della prima casa e quindi di perdere l'iva al 4% che passerebbe al 10%?

Il nuovo immobile é in consegna ad ottobre 2009, considerando un ribasso dei prezzi del mattone quanto tempo prima mi consigliate di iniziare con una agenzia immobiliare a cercare un compratore?

Grazie

[CasaDaPrivato]

ciao lgio002, benvenuto nel forum-immobiliare,

grazie per il termine "onesto" ... per degli agenti immobiliari è un ottimo complimento da ricevere ... o era riferito al solo forum?

scherzi a parte, anche io faccio parte di quella schiera di persone che ritiene che la "pacchia" stia finendo (per chi vuole vendere) , e che il mercato stia entrando ora in quello che sarà un lungo tunnel .

la consegna della tua nuova casa è parecchio lontana.

la consegna è ottobre 2009, ma il rogito? il costruttore vi convocherà in tempi stretti?

importante saperlo.

nel tuo messaggio scrivi:

Quando devo iniziare a muovermi per vendere calcolando che comunque devo attenermi ai 12 mesi successivi al rogito del mio appartamento per non perdere il privilegio della prima casa e quindi di perdere l'iva al 4% che passerebbe al 10%?

non capisco cosa intendi dire.

il discorso dell'obbligatorietà di riacquisto nel termine di 12 mesi c'è solo se si vende la propria prima casa nei primi 5 anni di proprietà.

questo per evitare l'accertamento dell'agenzia delle entrate e la richiesta del pagamento della maggiore imposta sulla casa venduta, NON su quella da comprare.

la casa che devi vendere è di tua proprietà da meno di 5 anni? è la tua prima casa?

fammi sapere.

se le cose vanno come penso andranno (male) io direi di muoversi almeno un anno prima.

partirei magari per i primi due mesi ad una cifra leggermente più alta (non si sa mai...) ma, in caso nessuno si facessse avanti con delle proposte, non aspetterei altro tempo ed abbasserei il prezzo allineandolo a quello di mercato.
se anche così, arrivati a 6 mesi dal rogito, nessuno si è fatto avanti, abbasserei ulteriormente la cifra richiesta andando sotto il prezzo medio di mercato.
se a tre mesi dal rogito si è ancora in ballo, darei un taglio drastico al prezzo.

purtroppo quello che sto vedendo è il costante aumento di appartamenti in vendita , che nel tempo rimangono invenduti.

oggi chi realmente vuol vendere il proprio immobile deve necessariamente differenziarsi dalla massa.

i casi sono 2:

o si ha un immobile molto richiesto, raro a trovarsi, quindi no problem nel trovare il cliente

o, se si è nella media, l'unico modo è di "battere" la concorrenza con un prezzo leggermente più basso.

parere mio personale , naturalmente.

ciao e alla prossima.

[lgio002]

grazie per il termine "onesto" ... per degli agenti immobiliari è un ottimo complimento da ricevere ... o era riferito al solo forum?

direi entrambi

scherzi a parte, anche io faccio parte di quella schiera di persone che ritiene che la "pacchia" stia finendo (per chi vuole vendere) , e che il mercato stia entrando ora in quello che sarà un lungo tunnel .

mamma mia, la tua visione é ancora peggio di quello che pensavo!!!

la consegna della tua nuova casa è parecchio lontana.
la consegna è ottobre 2009, ma il rogito? il costruttore vi convocherà in tempi stretti? importante saperlo.

Su questo aspetto mi sono informato anche perché il discorso interessi di preammortamento mi fa un pò inc..... comunque secondo quanto riferisce il costruttore il rogito, anche nel loro interesse, sarà più o meno coincidente con la consegna dell'appartamento quindi in linea con ottobre 2009.

nel tuo messaggio scrivi:

Quando devo iniziare a muovermi per vendere calcolando che comunque devo attenermi ai 12 mesi successivi al rogito del mio appartamento per non perdere il privilegio della prima casa e quindi di perdere l'iva al 4% che passerebbe al 10%?

non capisco cosa intendi dire.
il discorso dell'obbligatorietà di riacquisto nel termine di 12 mesi c'è solo se si vende la propria prima casa nei primi 5 anni di proprietà.
questo per evitare l'accertamento dell'agenzia delle entrate e la richiesta del pagamento della maggiore imposta sulla casa venduta, NON su quella da comprare.
la casa che devi vendere è di tua proprietà da meno di 5 anni? è la tua prima casa?
fammi sapere.

allora il discorso é un pò articolato, nel febbraio 2004 ho rogitato l'appartamento in cui vivo ora che é sottoposto anche al vincolo dei 5 anni perché il terreno é di proprietà del comune che ne detiene il diritto di superficie ma questo é un aspetto scavallabile di poco conto, quello che mi preoccupa é l'iva maggiorata da pagare se dovessi non rogitare col nuovo entro i 12 mesi successivi, ma se tu mi dici che la maggiorazione va calcolata sul vecchio immobile le cose cambiano radicalmente. E' veramente cosi? Come si calcola la penale? Qualora avessi versato all'epoca iva per 5000 euro quanto dovrei pagare di penale?

se le cose vanno come penso andranno (male) io direi di muoversi almeno un anno prima.
partirei magari per i primi due mesi ad una cifra leggermente più alta (non si sa mai...) ma, in caso nessuno si facessse avanti con delle proposte, non aspetterei altro tempo ed abbasserei il prezzo allineandolo a quello di mercato.
se anche così, arrivati a 6 mesi dal rogito, nessuno si è fatto avanti, abbasserei ulteriormente la cifra richiesta andando sotto il prezzo medio di mercato.
se a tre mesi dal rogito si è ancora in ballo, darei un taglio drastico al prezzo.
purtroppo quello che sto vedendo è il costante aumento di appartamenti in vendita , che nel tempo rimangono invenduti.
oggi chi realmente vuol vendere il proprio immobile deve necessariamente differenziarsi dalla massa.

guarda non ti nascondo che questa cosa mi mette veramente molte preoccupazioni per la testa, probabile però che il mio caso rientri nel discorso del differenziarsi dalla massa. Il mio appartamento é di nuova costruzione in una buona zona di roma si trova al terzo piano su 3 con i pannelli solari il condominio é bassissimo poi io la feci rimodellare dal costruttore a mio piacimento é iperconfortevole con parquet aria condizionata stucco veneziano controsoffitto ho anche un box di 18 mq e la cantina, insomma i vari agenti che si sono susseguiti ne sono rimasti (almeno per quello che mi sembra di aver capito) ben impressionati. La strategia propostami finora é simile alla tua, partire abbastanza alti e vedere cosa succede fin d'ora dopodiché attendere e vedere cosa dice il mercato. Non ti nascondo che sono un pò nervoso. Secondo te però quale potrebbe essere il ribasso massimo al quale potremmo essere sottoposti? Per esempio su un immobile stimato in circa 400 mila euro quanto ci si potrebbe rimettere in percentuale?

i casi sono 2:
o si ha un immobile molto richiesto, raro a trovarsi, quindi no problem nel trovare il cliente
o, se si è nella media, l'unico modo è di "battere" la concorrenza con un prezzo leggermente più basso.
parere mio personale , naturalmente.
ciao e alla prossima.

Speriamo che la prossima volta mi dai notizie migliori sul discorso iva...
comunque grazie

[CasaDaPrivato]

la mia è SOLO una sensazione basata su quello che vedo regolarmente ogni giorno nel mio settore; mica sono Nostradamus che prevedo il futuro.

non ti allarmare, potrebbe essere che non succede nulla (lo spero anch'io, naturalmente).

oggi fondamentalmente ci sono 2 scuole d pensiero:

quella che ritiene che la "bolla" stia per esplodere e quella che ritiene che non accadrà nulla di importante.

io faccio parte della prima scuola.

opero nella provincia di Milano, quindi il mercato di Roma non lo conosco.

tornando alla tua casa; il discorso "acquisto entro 12 mesi" riguarda principalmente il caso in cui si proceda alla " vendita prima dei 5 anni" della propria 1^ casa.

ci sono diverse discussioni in merito sul forum. una , che ti può far capire bene la situazione la trovi a questo indirizzo:

https://www.forum-immobiliare.com/compravendita-prima-casa-prima-dei-5-anni-t432.html

altro discorso è il fatto di vendere la propria 1^ abitazione per poter usufruire nuovamente delle agevolazioni fiscali (con iva al 4%).

cosa interessante è il fatto che la tua è una casa in diritto di superficie. Non è cosa da poco.

sicuramente hai i requisiti per chiedere agli uffici competenti l'autorizzazione a vendere prima dei 5 anni . Informati bene sulle tempistiche e muoviti per tempo in tale senso.

Cosa importante da sapere è che anche il tuo eventuale acquirente deve dimostrare di avere i "requisiti soggettivi" per poter acquistare.
Bisognerà chiedere agli uffici competenti l'autorizzazione a vendere a questo potenziale acquirente.

sul fatto di capire quanto potrebbe svalutarsi un immobile non mi pronuncio; te lo detto , non sono Nostradamus

cosa dicono i miei colleghi di Roma che magari hai avuto modo di incontrare per parlare della vendita della tua casa?

[lgio002]

la mia è SOLO una sensazione basata su quello che vedo regolarmente ogni giorno nel mio settore; mica sono Nostradamus che prevedo il futuro.

non ti allarmare, potrebbe essere che non succede nulla (lo spero anch'io, naturalmente).

oggi fondamentalmente ci sono 2 scuole d pensiero:

quella che ritiene che la "bolla" stia per esplodere e quella che ritiene che non accadrà nulla di importante.

io faccio parte della prima scuola.

opero nella provincia di Milano, quindi il mercato di Roma non lo conosco.

tornando alla tua casa; il discorso "acquisto entro 12 mesi" riguarda principalmente il caso in cui si proceda alla " vendita prima dei 5 anni" della propria 1^ casa.

ci sono diverse discussioni in merito sul forum. una , che ti può far capire bene la situazione la trovi a questo indirizzo:

https://www.forum-immobiliare.com/compravendita-prima-casa-prima-dei-5-anni-t432.html

altro discorso è il fatto di vendere la propria 1^ abitazione per poter usufruire nuovamente delle agevolazioni fiscali (con iva al 4%).

cosa interessante è il fatto che la tua è una casa in diritto di superficie. Non è cosa da poco.

sicuramente hai i requisiti per chiedere agli uffici competenti l'autorizzazione a vendere prima dei 5 anni . Informati bene sulle tempistiche e muoviti per tempo in tale senso.

Cosa importante da sapere è che anche il tuo eventuale acquirente deve dimostrare di avere i "requisiti soggettivi" per poter acquistare.
Bisognerà chiedere agli uffici competenti l'autorizzazione a vendere a questo potenziale acquirente.

sul fatto di capire quanto potrebbe svalutarsi un immobile non mi pronuncio; te lo detto , non sono Nostradamus

cosa dicono i miei colleghi di Roma che magari hai avuto modo di incontrare per parlare della vendita della tua casa?

Innanzitutto grazie! I tuoi non sono semplici consigli ma vere e proprie consulenze e per di più gratis. Bene, veniamo a noi, effettivamente il mercato é variegato e quando ho letto che operi a Milano ho tirato un mezzo sospiro di sollievo ovviamente non prenderla negativamente non ho nulla contro milano città dove tra l'altro ho vissuto per circa 1 anno e sono stato splendidamente però credo che il mercato romano sia molto diverso da quello lombardo in genere anche se le prime crepe nel sistema iniziano ad avvertirsi un pò ovunque. Ho una collega di lavoro che ha vissuto 20 anni a milano ora é stata spostata a roma x lavoro ed ha la casa di proprietà a milano da vendere a cologno da 100mq e non riesce a venderla da oltre 1 anno ed il prezzo mi sembra bassino se lo rapporto con quello di roma, lei chiede 220 mila euro e da quello che ricordo Cologno seppur non centralissima é una buona periferia.

Cosa dicono i tuoi colleghi romani? Beh, guarda ne ho sentiti parecchi da Tecnocasa a Remax passando per Frimm e via discorrendo con altre realtà locali di minore visibilità, bene o male sono tutti abbastanza allineati nell'affermare sostanzialmente 3 cose, la prima é che siamo in una fase di fermo tecnico che però coincide, come tutti gli anni, con la fine dell'anno, momento in cui (cosi dicono) ci siano mene opportunità e meno lavoro quindi al momento loro imputano le difficoltà con la concomitanza della fine dell'anno. La seconda é legata al fatto che oggi più di ieri per poter vendere ai prezzi ante 2007 c'é bisogno di un agente immobiliare anche perché, oltre alla visibilità necessaria in pubblicità, ci sono degli aspetti psciologici su cui far leva e che solo un agente può tirare fuori, la terza é che bisogna vendere subito, anzi di corsa. In virtù di ciò, dopo un primo momento di accantanomento dell'idea di utilizzare un mediatore ho dovuto cedere anche perché alla fine la ritengo la scelta ideale soprattutto per chi come me deve vendere e non sto qui ad elencarti i motivi visto che sei nel settore e sai benissimo a cosa mi riferisco. Per quanto riguarda il discorso del diritto di superficie qui a roma moltissime delle abitazioni partono con questo vincolo ma ho notato che gli agenti non sembrano curarsene più di tanto di conseguenza devo supporre sia solo una questione burocratica e null'altro, per quanto riguarda i vincoli temporali invece non avevo pensato ad una cosa: sono sposato in separazione dei beni e la casa tuttora é intestata a mia moglie di conseguenza problemi non si pongono qualora intestassi la nuova a me giusto? Anche se vendessi e riacquistassi dopo i 12 mesi fatidici non dovrebbe avere impatto su di me, me lo puoi confermare? Leggendo in questo forum qua e la ho trovato spunto x questa riflessione da un post nel quale una persona aveva un problema simile e tu gli hai dato un consiglio simile.

La palla di vetro ovviamente non ce l'abbiamo però forse analizzando dei dati economici di base si potrebbe fare una certa valutazione della situazione. Io ho la convinzione che il ribasso sia solo di natura psicologica in assenza di dati macroeconomici comunque negativi. L'inflazione é bassa e i tassi dei mutui nonostante tutto sono i più bassi d'europa, l'effetto subprime purtroppo é stato devastante la gente l'ha fatto suo e calato nella realtà nostrana tralasciando il fatto che in america non si finanzia la capacità di reddito ma l'immobile di conseguenza se di crisi si può parlare ebbene questa può essere solo relazionata su di un livello finanziario e non immobiliare. Atresi penso che ci troviamo al livello massimo al quale si poteva arrivare, l'euro ha praticamento raddoppiato i valori degli appartamenti e chi ha avuto la fortuna (come me ) di acquistare in lire ora si ritrova delle plusvalenze di quasi il 300% sinceramente più di cosi non si può proprio pretendere.

Ho ascoltato una intervista online sul sito del sole 24 ore con mario Breglia Presidente di Scenari Immobiliari lui diceva che se ci sarà questo crollo comunque di fatto lo si inizierà a vedere tra diversi mesi e che male che vada potremmo prevedere un ribasso massimo del 10%, tu cosa ne pensi? Ho visto che nell'ambiente ci sono molte opinioni contrastanti, io però credo che il tutto sia, come dicevo prima, di natura psicologica, se il governo dovesse rimanere in piedi e se l'economia iniziasse a camminare probabilmente il sentiment potrebbe cambiare e gli appartamenti continuare a mentenere le loro performance.

[CasaDaPrivato]

Per quanto riguarda il discorso del diritto di superficie qui a roma moltissime delle abitazioni partono con questo vincolo ma ho notato che gli agenti non sembrano curarsene più di tanto di conseguenza devo supporre sia solo una questione burocratica e null'altro

gli agenti non se ne curano, ma gli acquirenti si.

occhio a come gestirete la cosa. non è più semplice come una volta.

tra l'altro con la pubblicità che ha fatto striscia la notizia in materia di rivendita delle case di cooperativa...

per quanto riguarda i vincoli temporali invece non avevo pensato ad una cosa: sono sposato in separazione dei beni e la casa tuttora é intestata a mia moglie di conseguenza problemi non si pongono qualora intestassi la nuova a me giusto? Anche se vendessi e riacquistassi dopo i 12 mesi fatidici non dovrebbe avere impatto su di me, me lo puoi confermare? Leggendo in questo forum qua e la ho trovato spunto x questa riflessione da un post nel quale una persona aveva un problema simile e tu gli hai dato un consiglio simile.

se la casa è intestata a tua moglie, puoi intestare la vostra nuova casa solo a te. Se hai i requisiti puoi usufruire delle agevolazioni.
ricordati che se rogiti la casa di tua moglie prima dei famosi 5 anni, lei ha l'obbligo di riacquisto nei 12 mesi.

per il discorso plusvalenza ti informo che non viene considerata la 1^ casa che è stata abitata per il "maggior periodo" o comunque vendute dopo i 5 anni.

tra l'altro credo proprio che le case di cooperativa in diritto di superficie non possano generare plusvalenze (hanno prezzi imposti da dichiarare in atto).
in teoria se il comune ti dice che il prezzo di cessione è 100, tu la devi cedere a 100... non puoi nell'atto dire che la cedi a 150... quindi come potrebbe esserci plusvalenza?

direi che scenari immobiliari la pensa come me... o io come loro....poi per poter dire quale sarà la percentuale dei ribassi è un pò difficile.
ricordo che, durante la precedente crisi del settore a cavallo degli anni 90, vendevamo appartamenti che nostri clienti avevano comprato anni prima con ribassi al 20 / 25% ... altri ancora invece con deprezzamenti al 10%.
non si può fare di tutta l'erba un fascio.

[lgio002]

gli agenti non se ne curano, ma gli acquirenti si.
occhio a come gestirete la cosa. non è più semplice come una volta.
tra l'altro con la pubblicità che ha fatto striscia la notizia in materia di rivendita delle case di cooperativa...

la casa é stata acquistata direttamente da un costruttore il quale aveva vinto una gara indetta dal comune di roma in convenzione per quell'area in particolare nel quale era previsto un diritto di superficie x 99 anni ai futuri proprietari, credo che la differenza sia sostanziale rispetto all'acquisto in cooperativa giusto?

se la casa è intestata a tua moglie, puoi intestare la vostra nuova casa solo a te. Se hai i requisiti puoi usufruire delle agevolazioni.
ricordati che se rogiti la casa di tua moglie prima dei famosi 5 anni, lei ha l'obbligo di riacquisto nei 12 mesi.
per il discorso plusvalenza ti informo che non viene considerata la 1^ casa che è stata abitata per il "maggior periodo" .

Tutto chiaro ora, ti ringrazio anche per la risposta nell'altro thread.

tra l'altro credo proprio che le case di cooperativa in diritto di superficie non possano generare plusvalenze (hanno prezzi imposti da dichiarare in atto).
in teoria se il comune ti dice che il prezzo di cessione è 100, tu la devi cedere a 100... non puoi nell'atto dire che la cedi a 150... quindi come potrebbe esserci plusvalenza?

Su questo non saprei cosa risponderti, quello che posso dirti é che da me quasi tutti quelli che acquistarono e che hanno già compiuto i 5 anni stanno realizzando la plusvalenza e si stanno spostando 1 km più giù dove un noto costruttore romano sta facendo dei veri e propri residence con piscina ecc ecc di conseguenza presumo non ci siano grossi problemi burocratici dal momento che sono già decine le famiglie che hanno "migrato" a miglior sistemazione.

direi che scenari immobiliari la pensa come me... o io come loro....poi per poter dire quale sarà la percentuale dei ribassi è un pò difficile.
ricordo che, durante la precedente crisi del settore a cavallo degli anni 90, vendevamo appartamenti che nostri clienti avevano comprato anni prima con ribassi al 20 / 25% ... altri ancora invece con deprezzamenti al 10%.
non si può fare di tutta l'erba un fascio.

Spero e credo che il ribasso, se ci sarà, non scenda oltre il 10%, dopotutto proprio per quello che diceva Breglia l'inflazione é bassa e nonostante tutto i mutui si mantengono ancora su livelli più che accetabili. Gli anni a cui fai riferimento tu me li ricordo bene però c'é anche da dire che lì eravamo in piena recessione economica e non era solo il mattone ad andare male ma un pò tutta l'economia di conseguenza se ci saranno dei ribassi secondo me il problema é da attribuire unicamente alle quotazioni troppo alte delle abitazioni. Le banche stanno iniziando a considerare il 50 o 60% del valore dell'immobile da mutuare di conseguenza con questi prezzi se non si ha un immobile da rivendere più discreti contanti l'acquisto é pressocché impossibile, almeno per la zona di roma.

[CasaDaPrivato]

scusa lo davo per scontato... io col termine cooperativa intendo le case in diritto di superficie (99 anni). parliamo della stessa cosa.

hai ragione in merito agli anni 90 e all'economia di allora.
è per questo che ancora un pochino ci spero nel fatto che non possa essere grigia come allora.

sul fatto che le banche possano decidere di erogare sul 50% (ti vedo molto informato in materia...) potrà essere un grosso problema.

di solito chi compra i tagli piccoli (e non ha nulla da vendere) fa molto spesso il 100% di mutuo ...

se passa il discorso dell'erogato al 50% , questi potenziali acquirenti non potranno più comprare il taglio piccolo e di conseguenza , se chi ha da vendere un taglio piccolo fa fatica a trovare l'acquirente, il problema si riperquoterà sui tagli grandi ...

vedremo come andrà a finire.

in bocca al lupo1

[lgio002]

scusa lo davo per scontato... io col termine cooperativa intendo le case in diritto di superficie (99 anni). parliamo della stessa cosa.
hai ragione in merito agli anni 90 e all'economia di allora.
è per questo che ancora un pochino ci spero nel fatto che non possa essere grigia come allora.
sul fatto che le banche possano decidere di erogare sul 50% (ti vedo molto informato in materia...) potrà essere un grosso problema.
di solito chi compra i tagli piccoli (e non ha nulla da vendere) fa molto spesso il 100% di mutuo ...
se passa il discorso dell'erogato al 50% , questi potenziali acquirenti non potranno più comprare il taglio piccolo e di conseguenza , se chi ha da vendere un taglio piccolo fa fatica a trovare l'acquirente, il problema si riperquoterà sui tagli grandi ...
vedremo come andrà a finire.
in bocca al lupo1

Ti ringrazio della consulenza, volevo solo aggiungere che i tuoi colleghi romani per i tagli grandi non sono assolutamenti preoccupati, anzi, la tendenza, a quanto dicono, é quella che il taglio grande é in ascesa rispetto al piccolo, pensa un pò. Comunque si, il termine grigia come dici tu é il più appropriato ora, tieni presente però che c'é l'incognita portabilità dei mutui da poco approvata che potrebbe essere una buona soluzione per ridare slancio all'erogazione dei mutui da parte delle banche. Sono informato perché leggo molto.