registrazione del compromesso

[ireedie]

Buongiorno a tutti,
sono nuova in questo forum che mi sembra veramente utile

Sto per comprare una casa in costruzione e a breve dovrei quindi firmare il compromesso.
Ho letto vari messaggi riguardanti la registrazione del compromesso, ma non mi e` ancora chiaro se la registrazione sia effettivamente obbligatoria in ogni caso. Cioe` sia nel caso in cui ci sia l'agente immobiliare come mediatore sia nel caso in cui nel compromesso compaia solo il mio nome e quello dell'impresa costruttrice.

Inoltre per la registrazione e` sempre necessaria l'autentica delle firme da parte del notaio? Bisogna quindi obbligatoriamente passare attraverso il notaio anche per il compromesso?

In alcuni articoli ho poi trovato citati i termini "registrazione del compromesso" e "trascrizione del comrpomesso". Sapete dirmi che differenza c'e` fra i due?

Grazie mille
Irene

[CasaDaPrivato]

ciao ireedie e benvenuta nel forum-immobiliare,

con le nuove costruzioni se vi è di mezzo il mediatore allora si ha l'obbligo di registrare il preliminare.

se non c'è il mediatore c'è l'obbligo di registrarlo nel caso in cui versi al costruttore una caparra.

non serve ( non è obbligatorio) il notaio per registrare un preliminare, come non è un obbligo usare il notaio per stipulare un compromesso.

la differenza tra registrazione e trascrizione la trovi nella discussione presente nel forum al seguente link:
https://www.forum-immobiliare.com/trascrizione-compromesso-t1464.html

ciao e alla prossima

[ireedie]

ciao,

allora mi pare di aver capito che la trascrizione garantisce qualche diritto in piu`.
A parte la questione dell'immobile venduto a piu` acquirenti diversi, la trascrizione da` qualche dirtto in piu` anche nel caso di eventuale fallimento del costruttore.

Ho letto qua e la` che nel caso di fallimento del costruttore, chi ha provveduto a trascrivere il compromesso diventa un creditore privilegiato. E` vero?
La sola registrazione del compromesso, anche nel caso in cui sia indicata la caparra e l'acconto pagato non da` invece alcun diritto nel caso di fallimento?

Vorrei se possibile un consiglio:
So che l'attuale legge prevede per l'acquiasto di case in costruzione che il costruttore rilasci una fideiussione a garanzia degli acconti ricevuti.

Ammesso che si riesca ad ottenerla (a quanto ho sentito i costruttori non sono sempre propensi a farlo) ha senso alla luce del fatto che l'acconto e` garantito da fideiussione, procedere anche alla trascrizione e non solo alla registrazione del compromesso?


Grazie mille
Irene

[geomterracciano]

Con una legge del 1997 è stata resa possibile la trascrizione dei contratti preliminari purché risultino da atto pubblico o da scrittura privata autenticata (è quindi indispensabile "l’intervento" del notaio) ed i cui effetti cessano e si considerano mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta dalle parti per la conclusione del contratto definitivo, ed in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del definitivo: la trascrizione, col suo effetto “prenotativo” e "pubblicitario", tutela il promissario acquirente da un possibile inadempimento del promittente venditore, in particolar modo nel caso in cui intenda vendere a terzi l'immobile già in precedenza promesso in vendita ad altro promissario acquirente.

La trascrizione ha una funzione in tal caso essenziale per la tutela del futuro acquirente, in ragione della “opponibilità erga omnes”, che determina con riguardo a quel contratto preliminare, nel senso che nessun soggetto diverso da quelli del compromesso, dopo l’effettuazione della trascrizione stessa, potrà dire che non era a conoscenza del preliminare trascritto e quindi del fatto che quell'immobile era ormai sostanzialmente “prenotato”: la trascrizione del preliminare pone l’acquirente al riparo da ogni vicenda pregiudizievole che colpisca l’immobile (ad esempio: ipoteche o pignoramenti) nel lasso di tempo tra preliminare e definitivo; persino in caso di fallimento del venditore, la trascrizione del preliminare rende molto più agevole recuperare in tutto o in parte le somme versate (in sede fallimentare il promissario acquirente ha una posizione privilegiata rispetto agli altri creditori).

Da ultimo, si deve sottolineare che, relativamente alla registrazione del contratto preliminare, la tassazione imposta dalla legge sulla caparra eventualmente prevista (0,5%) ovvero sugli acconti versati (3%) viene recuperata in sede di stipula del definitivo, ossia le imposte così pagate vengono a defalcare quanto dovuto per l'imposta principale al momento della registrazione del contratto definitivo.

Gli unici oneri che gli stipulanti devono sopportare a livello fiscale riguardano quindi esclusivamente l’imposta fissa di registro e quella di bollo, oltre alle spese relative alla trascrizione dell'atto e notarili per il servizio reso (ossia consulenza, redazione del contratto, sua registrazione e trascrizione).

Saluti

[villanovaro]

Una domanda in merito:
è possibile effettuare la trascrizione del compromesso...ovvero una autenticazione delle firme su di esso apposte, in tempo successivo alla sua redazione?Mi spiego: ho redatto e firmato il compromesso in maniera privata il 30 gennaio u.s. Per vari motivi ho bisogno di una sua autenticazione. Posso farlo oggi (5 marzo)?oppure, posso semplicemente, insieme al venditore, far autenticare le firme di fronte ad un notaio, senza dover necessariamente riprodurre l'atto da capo?
grazie

[CasaDaPrivato]

ciao villanovaro,
si hanno 20 giorni di tempo per procedere. direi che sei fuori tempo massimo.
puoi farlo lo stesso ma c'è da pagare qualche sanzione.

per la semplice autentica delle firme dovresti chiedere necessariamente al notaio .

ciao ciao

[villanovaro]

20 giorni per la trascrizione? quindi valgono gli stessi tempi che servono per la registrazione all'Agenzia delle Entrate?
Cmq in ogni caso il notaio mi ha detto che non si può proprio fare...ma a me sembra un pò strano enn capisco xche, visto che per altre dichiarazioni basta andare al Municipi oe fare autenticare le proprie firme senza troppe storie! non vedo xche il notaio dovrebbe avere problemi ad autenticare una mia firma o quella del venditore..se siamo li fisicamente da lui coi documenti alla mano!!!!