Venidta di immobile locato

[giona78]

Buonasera,

spero che qualuno sia in grado di aiutarmi a capire meglio la normativa del caso:

attualmente mio marito possiede un appartamento, che abbiamo affittato dopo esserci trasferiti in un'altra città. Lui è anche proprietario al 50% (nuda proprietà) dell'appartamento dove vivono i suoi genitori (usufruttuari), dove al momento mantiene la sua residenza dopo averla spostata in seguito alla registrazione del contratto di affitto.
Al momento siamo anche noi in affitto (che è intestato però a me solamente, quindi lui non risulta residente ma semplicemente domiciliato), ma per esigenze familiari vorremmo acquistare una casa più grande.

Le cose che volevo chiedere sono le seguenti:

1. L'appartamento affittato da mio marito risulta ancora come prima casa oppure è cambiato qualcosa? (al momento infatti ci è chiesto di pagare l'Ici sull'immobile)
2. Avendo la necessità di vendere l'appartamento affittato è necessario che l'altro immobile acquistato sia intestato a mio marito oppure può essere intestato solamente a me? (siamo in separazione dei beni)
3. E' possibile vendere l'appartamento prima della scadenza dei 4 anni dovendo acquistare un'altra prima casa? (io non posseggo nessun immobile)
4. Sul contratto stipulato è stata fatta specifica menzione che l'affittuario non ha diritto di prelazione, ma sarebbe naturalmente la prima persona a cui chiedere se fosse interessato: in tal caso, quanto in meno si dovrebbe chiedere?
Se dovessero essere necessari ulteriori informazioni sarei lieta di darle.
Grazie

[avv.cinziamodarelli]

Provo a risponderle con ordine:
1 - l'appartamento è ancora una prima casa. Pagtae l'ici solo perchè suo marito non vi abita.
2-3 se la prima casa viene venduta entro i 5 anni dal suo acquisto e non se ne compera un'altra entro l'anno successivo alla vendita (la nuova casa va intestata alla stessa persona) si perdono le agevolazioni fiscali di cui si è goduto.
Se viene venduta dopo i 5 anni può esser intestata a chiunque.
4 - è un diritto del conduttore esercitare la prelazione sull'acquisto. la clausola in forza la quale, il vostro conduttore ha rinunciato potrebbe essere nulla se non approvata espressamete due volte.
Fate attenzione.
A disposizione.
Cinzia

[giona78]

Gentile avvocato,

la ringrazio molto per le sue delucidazioni. La casa è stata acquistata da mio marito quasi 10 anni fa percui rientra nel secondo caso da Lei illustrato. Dalla Sua risposta non mi è chiaro se io posso chiedere all'inquilino di lasciare (o acquistare) l'immobile prima della scadenza dei 4 anni di affitto essendo io in necessità di acquistare un'altra casa oppure se devo necessariamente aspettare la scadenza dei 4 anni per poter vendere l'immobile, che sia all'affittuario o a terzi.
La ringrazio ancora molto per la Sua disponibilità.

Distinti Saluti

[avv.cinziamodarelli]

Devono scadere i primi quattro anni di locazione? Se si, e se l'intenzione è di vendere o di andarci a vivere lei, può mandare via l'inquilino (ma non prima dei quattro anni), previa comunicazione di disdetta con raccomandata a/r (sei mesi prima, ma legga bene il contratto), in cui devve dire che il diniego di rinnovo alla prima scadenza è motivato dall'intenzione di vendere l'immobile. A questo punto, non potendo vedere io il vostro contratto, le consiglio di consentire all'inquilino l'esercizio della prelazione. Laddove lui non fosse intenzionato all'acquisto, si faccia firmare due righe in cui rinnova (ora che lo può esercitare) la rinuncia al diritto di prelazione all'acquisto, per qualunque prezzo.
a disposizione