vendita prima dei cinque anni e non ricomprare

[ANTONIO77]

Salve ho firmato una proposta d'acquisto per un appartamento, il venditore ha usufruito delle agevolazioni prima casa e lo rivende subito (causa acquisto sbagliato). Ora lui non ricompra più e mi è stato detto che potrei avere dei problemi con il fisco se lui non paga le sanzioni. Vorrei sapere a cosa vado incontro di preciso, il fisco se lui non paga mi pignora la casa o mi dà comunque la possibilità nella peggiore delle ipotesi di pagare io le eventuali sanzioni? Il deposito somme dal notaio può essere per me una garanzia al 100%?? grazie

[lbnprogettocasa]

Scusa ma mi pare che la questione riguardi esclusivamente la parte venditrice la quale dovrà pagare se non ricompra entro un anno la differenza tra prima e seconda casa....non capisco come possano alienare un bene ormai intestato a te, se è lui che non paga il dovuto e soprattutto dubito ( ma potrei sbagliarmi) che questa differenza fiscale possa essere intestata a te.

Consulta il tuo notaio di fiducia


Sandra Pellizzari

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[ANTONIO77]

Pare che ci sia una legge che dice che l'acquirente e responsabile in solido con il venditore per la perdita di quest'ultimo delle agevolazioni prima casa.

[lbnprogettocasa]

Pare che ci sia una legge che dice che l'acquirente e responsabile in solido con il venditore per la perdita di quest'ultimo delle agevolazioni prima casa.

cercherò di informarmi presso il mio notaio e ti farò sapere

Ciao

Sandra


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[lbnprogettocasa]

Ciao

Per quanto ho potuto capire la responsabilità ricade solo nel seguente caso:

È prevista la responsabilità solidale dell’acquirente con il venditore per il pagamento dell’imposta evasa, nonché delle relative sanzioni, negli atti di compravendita di immobili soggetti ad IVA, nell’ipotesi in cui il prezzo indicato in fattura sia diverso da quello effettivo.
In pratica, qualora l’importo del corrispettivo indicato nell’atto di cessione e quindi nella relativa fattura, sia diverso da quello effettivo, l’acquirente – anche se è un privato cittadino – può essere chiamato a rispondere in solido con il venditore per il pagamento dell’IVA dovuta.
Va precisato che la responsabilità solidale è prevista anche per gli acquirenti di immobili che agiscono nell’esercizio di imprese, arti o professioni.
L’acquirente privato può regolarizzare la violazione commessa, versando la maggiore imposta dovuta entro sessanta giorni dalla stipula dell’atto.
Entro lo stesso termine, l’acquirente che ha regolarizzato la violazione deve presentare all’ufficio territorialmente competente copia dell’attestazione del pagamento e delle fatture oggetto della regolarizzazione.


Ciao Sandra

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[ANTONIO77]

Grazie mille della risposta! Purtroppo il mio notaio mi conferma che siccome il mio venditore vende prima dei 5 anni una casa comprata a sua volta con le agevolazioni, decade da queste almeno che non ricompra entro l'anno.Il mio venditore purtroppo non ricompra più e sempre secondo il mio notaio lui deve corrispondere le tasse precedentemente non versate più un aggravio del 30% più interessi di mora e se lui non paga queste tasse, viene iscritta un'ipoteca sul mio immobile e viene venduto all'asta e la banca che eroga il mutuo pretenderà tutti i soldi subito visto che la sua ipoteca nulla può nei confronti dello stato.Quello che volevo sapere è, se nella peggiore delle ipotesi lo stato prima di pignorarmi la casa possa chiedere a me di pagare le sanzioni. E' una legge assurda ma pare sia così!!

[lbnprogettocasa]

Grazie mille della risposta! Purtroppo il mio notaio mi conferma che siccome il mio venditore vende prima dei 5 anni una casa comprata a sua volta con le agevolazioni, decade da queste almeno che non ricompra entro l'anno.Il mio venditore purtroppo non ricompra più e sempre secondo il mio notaio lui deve corrispondere le tasse precedentemente non versate più un aggravio del 30% più interessi di mora e se lui non paga queste tasse, viene iscritta un'ipoteca sul mio immobile e viene venduto all'asta e la banca che eroga il mutuo pretenderà tutti i soldi subito visto che la sua ipoteca nulla può nei confronti dello stato.Quello che volevo sapere è, se nella peggiore delle ipotesi lo stato prima di pignorarmi la casa possa chiedere a me di pagare le sanzioni. E' una legge assurda ma pare sia così!!

sarebbe così gentile da farsi dare i dati relativi alla legge che prevede ciò dalsuo notaio.... in 18 anni mai mi è capitato di affrontare un discorso simile sulla vendita di una casa. Non lo trovo nemmeno sul sito dell'agenzia delle entrate

Grazie Sandra


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[ANTONIO77]

Anche la banca che mi deve dare il mutuo vuole garanzie che il mio venditore compri entro un anno, perchè loro non si assumono il rischio di quello che ho detto prima, quindi penso che sia vero quello che mi ha detto il notaio, ma vorrei avere il parere da un altro notaio. Lui sostiene che sarebbe opportuno che venga fatto un deposito somme presso di lui nel caso che il mio venditore non versi allo stato le sanzioni per la decadenza delle agevolazioni prima casa. Cmq proverò a chiedere al notaio la legge che prevede tutto ciò, ovvero la legge per i più furbi!

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Anche la banca che mi deve dare il mutuo vuole garanzie che il mio venditore compri entro un anno, perchè loro non si assumono il rischio di quello che ho detto prima, quindi penso che sia vero quello che mi ha detto il notaio, ma vorrei avere il parere da un altro notaio. Lui sostiene che sarebbe opportuno che venga fatto un deposito somme presso di lui nel caso che il mio venditore non versi allo stato le sanzioni per la decadenza delle agevolazioni prima casa. Cmq proverò a chiedere al notaio la legge che prevede tutto ciò, ovvero la legge per i più furbi!

Che alcuni notai chiedano il deposito preso di loro dei soldi questo è reale, ma guareda che : intanto deve passare un anno prima dell'accertamento perchè io posso ricomprare come prima casa anche l'ultimo giorno a me disponibile e comunque non si tratta di una cosa così immediata cioè tu non ti troverai la casa all'asta di punto in bianco la procedura è parecchio lunga....guarda che io non ho mai sentito di casi in cui la casa veniva sequetrata anche perchè il debito non è tuo ma suo è lui che vanno a cercare mica te!

Sul deposito dei soldi questa è una prassi che ho già sentito..... comunque c'è sempre da imparare, ripeto fatti dare i limiti della legge, perchè io non trovo davvero nulla in merito e nemmeno mi è mai successa una cosa simile.A nessuno dei miei clienti è mai stata sequestrata la casa per una cosa del genere grazie al cielo!

Ciao

Sandra

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[ANTONIO77]

Si infatti anche a me sembra una cosa assurda e bisognerebbbe essere proprio sfigati che ciò accada veramente. Purtroppo mi sono spaventato perchè il mio notaio me l'ha messa giù pesantemente. Ieri mi sono informato tramite un mio conoscente che lavora all'agenzia dell'entrate e mi ha detto che si esiste la responsabilità in solido per la decadenza delle agevolazioni fiscali. Lui mi ha detto di stare tranquillo che in ogni caso verremo avvisati anche noi e cmq mi ha consigliato il deposito somme dal notaio...Speriamo bene aspetto una bimba e non mi sembra il caso di trovarmi in problemi grossi non per colpa mia visto che sto facendo tanti sacrifici per comprarla..
grazie!
Antonio

[lbnprogettocasa]

Si infatti anche a me sembra una cosa assurda e bisognerebbbe essere proprio sfigati che ciò accada veramente. Purtroppo mi sono spaventato perchè il mio notaio me l'ha messa giù pesantemente. Ieri mi sono informato tramite un mio conoscente che lavora all'agenzia dell'entrate e mi ha detto che si esiste la responsabilità in solido per la decadenza delle agevolazioni fiscali. Lui mi ha detto di stare tranquillo che in ogni caso verremo avvisati anche noi e cmq mi ha consigliato il deposito somme dal notaio...Speriamo bene aspetto una bimba e non mi sembra il caso di trovarmi in problemi grossi non per colpa mia visto che sto facendo tanti sacrifici per comprarla..
grazie!
Antonio

Guarda fai così, fai trattenere il dovuto in deposito al Notaio , compra e vivi sereno.....comunque ripeto in 18 anni a nessuno dei miei clienti è mai stata sequestrata la casa o la banca si è rifiutata per questa motivazione di rilasciare il mutuo!

Fai mettere a deposito i soldi compra la tua casa e sii felice e congratulazioni per l'arrivo del bimbo!!

(comnunque davvero fatti dare i limiti della legge la vorrei studiare e capire)


ciao Sandra


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[ANTONIO77]

Ok grazie sei molto gentile!
a presto
Antonio

[ANTONIO77]

Prova a vedere art.2772 codice civile privilegi dello stato. Io ho trovato due versioni discordanti una che dice che lo stato vanta un privilegio anche nei confronti del nuovo acquirente. Mentre l'altra versione sempre sullo stesso articolo dice che l'agenzia dell'entrate ha dichiarato che la decadenza delle agevolazioni prima casaessendo un imposta complementare cade solo su un soggetto, in questo caso il venditore e lo stato non può rivalersi nei confronti del nuovo acquirente. Ora è da capire quale delle due versioni è quella vera

[lbnprogettocasa]

Prova a vedere art.2772 codice civile privilegi dello stato. Io ho trovato due versioni discordanti una che dice che lo stato vanta un privilegio anche nei confronti del nuovo acquirente. Mentre l'altra versione sempre sullo stesso articolo dice che l'agenzia dell'entrate ha dichiarato che la decadenza delle agevolazioni prima casaessendo un imposta complementare cade solo su un soggetto, in questo caso il venditore e lo stato non può rivalersi nei confronti del nuovo acquirente. Ora è da capire quale delle due versioni è quella vera

Ecco cvd ..... le leggi relative all'immobiliare sono sempre straconfuse!

Fosse la prima!!

ora guardo


Ciao sandra


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[lbnprogettocasa]

allora pare che ci siano 2 pareri discordanti il primo:
Gentile contribuente, nel caso da Lei prospettato l'Agenzia delle Entrate non potra' rivalersi sull'acquirente finale (principio di solildarieta'). In base all'art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, per i trasferimenti di case di abitazione non di lusso, si applica l'imposta di registro nella misura agevolata del 3 per cento. L'agevolazione fiscale di cui trattasi, tuttavia, decade, tra l'altro, se l'immobile viene ceduto prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del suo acquisto, salvo il caso di acquisto, entro un anno, di altro immobile da adibire a propria abitazione principale [cfr. nota II-bis), dell'art. 1 della citata Tariffa. Secondo le precisazioni contenute nella circolare n. 38/E del 12 agosto 2005, che nel caso di specie, l'imposta dovuta a seguito della decadenza dall'agevolazione, ha natura complementare. Trattandosi di imposta complementare, si rende applicabile il disposto dell'art. 57, comma 4, del D.P.R. n. 131 del 1986, il quale stabilisce che l'imposta complementare, dovuta per un fatto imputabile soltanto ad una delle parti contraenti, è a carico esclusivamente di quest'ultima. Con riferimento al quesito in esame, pertanto, tale carico fiscale non incombe, in via solidale, anche sull'acquirente dell'abitazione in quanto l'accadimento indicato nel quesito stesso non costituisce fatto ad esso imputabile. Cordiali saluti. La presente risposta non è resa a titolo di interpello ordinario ai sensi dell'art.11 della legge n.212 del 2000, bensì a titolo di assistenza al contribuente ai sensi della Circolare Ministeriale n.99/E del 18/05/2000.Agenzia delle EntrateCentro di Assistenza Multicanaledi TorinoContact CenterIL DIRETTOREFrancesco Ferrigno Avvertenza: Si prega di non rispondere a questa e-mail in quanto inoltrata da una casella di posta di servizio non abilitata a ricevere messaggi.


il secondo:
Per invocare la tutela del compratore ai sensi dell’articolo 2772 C.C. la dottrina prevalente teorizza che la decadenza segua l’acquisto di un anno: in realtà, come appena dimostrato, la decadenza è contestuale alla vendita. Contestuale, beninteso, alla stessa atipica maniera in cui sono contestuali il trasferimento originario e l’imposta principale. A rigore, per la verità, l’imposta sui trasferimenti dovrebbe nascere solo quando i trasferimenti si sono perfezionati: ma siccome in questo modo il privilegio non potrebbe mai nascere (perché tutti gli acquisti sarebbero anteriori ad esso) si ricorre alla finzione per la quale l’imposta nasce insieme al trasferimento. Così, per esempio, dall’Invim scaturiva il privilegio che poteva anche andare a danno dell’acquirente. Egualmente, insieme al trasferimento infraquinquennale dell’immobile si verifica il sorgere dell’imposta complementare, e nasce a favore dello Stato il privilegio che l’accompagna. L’acquirente in buona fede, attraverso il filtro e la consulenza del notaio, è in grado di venire a conoscenza, usando l’ordinaria diligenza, dell’esistenza del privilegio.
Il quadro prima prospettato va dunque ribaltato: l’acquirente può legittimamente esigere dal venditore la prestazione di idonea tutela a garanzia del pagamento dell’imposta complementare, già sorta a carico del venditore di bene infraquinquennale, ancorché il potere effettivo di riscossione dell’Ufficio sia ancora paralizzato, e il venditore che si rifiutasse di prestarla sarebbe inadempiente, con tutte le conseguenze di ciò; il notaio è tenuto non solo ad informare l’acquirente e opportunamente consigliarlo, ma anche ad accettare il deposito, e in qualche modo a sollecitarlo; qualora lo Stato agisca sull’immobile mediante il privilegio, l’assenza di deposito, in mancanza di prova contraria, genera una responsabilità professionale del notaio, il quale dovrà avere quindi cura di farsi rilasciare una liberatoria dall’acquirente, essendo ovviamente quest’ultimo libero di fidarsi personalmente del venditore o comunque di non volere subordinare al deposito della somma la stipula dell’atto notarile. Va da sé che sarebbe quanto mai consigliabile regolamentare tali situazioni già al momento del contratto preliminare. A noi sembra che quando l’ordinamento offra margini per utilizzare il notaio nella sua funzione qualificata di garanzia, ineguagliabile punto di equilibrio tra l’interesse dello Stato alla riscossione dei tributi e quello dei privati di poter contare sulla certezza e intangibilità dei diritti acquistati, non esista alcuna ragione per assumere, nel dubbio, una posizione che di quei due interessi ne sacrifichi uno.
18
L’interesse pratico di questa disputa, comunque, si attenua per effetto dell’ultimo comma dell’articolo 56 del D.P.R., che prevede l’estinzione del privilegio decorsi cinque anni dalla data di registrazione, e non pare dubbio che la registrazione in questione sia quella del primo atto, nel quale trova fonte l’imposta complementare. A questo punto, la rivendita dopo il quarto anno e un giorno non avrà nessuna possibilità di essere colpita dal privilegio, e il deposito notarile avrà ragion d’essere solamente per le rivendite effettuate più a breve scadenza dall’acquisto


insomma la risposta non è affatto chiara ..... ripeto al massimo fai lasciare un deposito!

Ciao sandra


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