Vendita immobile con senza rilascio sanatoria

[Madmax83]

Salve a tutti, premetto che sono inesperto del settore e alla mia prima esperienza nella vendita di un immobile mi trovo in un problema abbastanza urgente da risolvere. Il caso è il seguente: sto per vendere un immobile ereditato dove è stato effettuato un condono nel 1989 su una parte del magazzino, sono in possesso della fattura del geometra in cui c'è scritto "aggiornamento catastale con denuncia di variazione al NCT n° xx/89 planimetria fabbricati mod. 26 e allegati" ma non ho il "rilascio della sanatoria del condono" che però il geometra sostiene di averci consegnato.
L'impiegata del notaio ci fa notare che, essendoci stato un condono, serve per forza quel documento ma a 10 giorni dalla stipula del rogito non riusciremo mai a procurarlo facendo domanda all'ufficio del comune in quanto ci hanno risposto di avere tempi di attesa di minimo due mesi (a causa del bonus 110%).
Il geometra (in pensione da anni quindi non so se aggiornato con le eventuali ultime disposizioni in materia) sostiene che si può portare lo stesso a buon fine la vendita in quanto basterebbe un'autocertificazione scritta da lui ed il sottoscritto per poi ovviamente consegnare il "rilascio della sanatoria del condono" in un secondo momento quando ne saremo in possesso tra 2/3 mesi.
Secondo il vostro parere o esperienza il notaio potrebbe accettare una cosa del genere?

[PieroAme]

Da professionista ti consiglio di non affidarti a un’autocertificazione a dieci giorni dall’atto. Meglio rinviare il rogito che vendere con una regolarità edilizia non difendibile. Nel mercato immobiliare, un documento mancante prima della vendita pesa molto meno di una contestazione dopo.
Il geometra può anche avere ragione nel dire che la pratica fu fatta, ma la fattura e l’aggiornamento catastale non sostituiscono il titolo edilizio in sanatoria.
Qui ci sono tre piani diversi: la pratica di condono presentata; i pagamenti/oblazioni effettuati; la concessione o provvedimento in sanatoria rilasciato dal Comune.
Per vendere, al notaio servono elementi urbanistici idonei da indicare in atto. L’art. 40 della legge 47/1985 prevede la nullità degli atti se non risultano gli estremi della concessione edilizia, della licenza, della concessione in sanatoria o, nei casi di condono non ancora definito, gli estremi della domanda e dei relativi versamenti.
Quindi non è detto che serva sempre materialmente il rilascio se il condono è ancora pendente, ma servono comunque documenti formali: domanda di condono, ricevute, estremi di protocollo, pagamenti, eventuali integrazioni. Una semplice autocertificazione del venditore o del vecchio tecnico, a mio avviso, difficilmente può bastare, soprattutto se il notaio ha già chiesto quel documento.
Il punto non è solo si riesce a rogitare? Il punto è: che cosa si sta garantendo all’acquirente? Se l’immobile ha una parte condonata, quella regolarità deve essere dimostrabile, non solo raccontata. In caso contrario si porta in atto una fragilità che può diventare un problema per il venditore, per l’acquirente e anche per il notaio.
Operativamente farei subito tre cose: chiedere accesso urgente agli atti in Comune, verificare se esistono domanda di condono e ricevute dei pagamenti, e far parlare direttamente il tecnico attuale con il notaio. Se manca il provvedimento ma c’è una pratica completa e documentabile, il notaio potrà valutare se l’atto è comunque ricevibile. Se invece avete solo una fattura e un aggiornamento catastale, io non forzerei il rogito.
Piero Amerio