Vendita con edilizia convenzionata

[walterone]

Ho un grosso problema immobiliare.
Ho fatto il compromesso per vendere la mia abitazione a un buon prezzo di mercato tramite agenzia, per poi scoprire che il mio appartamento era in edilizia convenzionata non vendibile alla cifra del compromesso, ma a un terzo di quella concordata. Immagino di dover restituire il doppio della caparra al venditore, ma ho due dubbi:
1) ho sentito che volendo i compratori possono esigere la casa al prezzo del comune e ottenerla;
2) il compromesso è stato registrato posso rivalermi in qualche modo con l'agenzia e il professionista.
Attendo fiducioso

[ilmigliore]

ciao walterone, benvenuto nel forum-immobiliare

scusa la franchezza, ma come fai a dire che non eri a conoscenza che la tua casa fosse in edilizia convenzionata?

in secondo luogo, l'agente immobiliare non ti ha fatto presente il piccolo particolare quando ha preso l'incarico di venderla?

se il tuo acquirente volesse andare a fondo della questione potresti avere dei seri problemi.

l'agenzia immobiliare è, insieme a te , responsabile di quello che avete fatto.

il mediatore professionista deve avere conoscenza della normativa specifica che disciplina tali compravendite.

buona fortuna

[walterone]

Grazie ilmigliore per la prima risposta, in realtà non è direttamente mia la casa, ma ti posso garantire che i propretari erano in buona fede quando hanno venduto, ma poco importa.
Quando dici guai seri cosa vuol dire?
Io ormai penso che dovremo dargli il doppio della caparra (bella mazzata) ed è per questo che mi chiedevo se potevo in minima parte rivalermi sull'agenzia (un 20-30% della doppia caparra).
Alcune persone mi hanno detto che volendo loro possono richiedere e ottenere la vendita a prezzo imposto fecendoci causa anche dopo due tre anni.
Quando puoi darmi due dritte i sono qui.

[ilmigliore]

effettivamente l'acquirente può chiedere che il prezzo di vendita vemga adeguato a quello indicato dalla convenzione in essere.

l'acquirente può intentare azion davanti all'autorità giudiziaria per ottenere l'esecuzione specifica del contratto preliminare previa sostituzione della clausola illecita (il prezzo) con quella imposta dalla legge.

il venditore non potrebbe svincolarsi dagli obblighi assunti se non in presenza di una concorde volontà dell'acquirente.

anche se per ipotesi l'acquirente abbia pagato il prezzo maggiorato e si accorgesse solo dopo il rogito dell'inganno , potrebbe far valere i propri diritti richiedendo la restituzione di quanto pagato oltre il prezzo convenuto dalla convenzione.

per il fatto di rivalerti sull'agenzia ? bisogna vedere come è nata e come è stata gestita la cosa.
in teoria i presupposti ci sono, in pratica bisognerebbe vedere tutti gli accordi scritti come sono stati posti in essere.

per questo è meglio che ti rivolgi ad un legale esperto in materia immobiliare.

cerca di limitare i danni perchè purtroppo per voi siete nel torto marcio . l'acquirente vi può fare veramente male.
ciao ciao

[ilmigliore]

scusa una cosa,

ma il tuo acquirente è a conoscenza che sta comprando una edilizia 167?

e se si, ha detto qualcosa in merito?

te lo chiedo perchè comunque stiano le cose, per le case in edilizia agevolata c'è comunque il vizio di venderle a cifre decisamente più alte di quelle imposte.

bisogna però saper gestire la cosa

[walterone]

L'acquirente sa tutto, e vuole tramite avvocato l'appartamento al prezzo imposto che è più basso del valore castale, quindi una eventuale vendita è impensabile.
Ora ma io non posso dire: "non vendo ti do il doppio della caparra e arrivederci e grazie". Come possono abbligarci a vendere quando non vogliamo più, tra l'altro è una prima casa, cosa fanno sbattono fuori i proprietari Mi sembra assurdo.
Ancora grazie

[CasaDaPrivato]

ciao a tutti,

non c'è molto da fare.

se il venditore ha incassato la caparra confirmatoria, l'acquirente può agire per vie legali per chiedere l'esecuzione forzata del contratto.

il fatto di "restituire il doppio" si può fare , ma deve essere concorde pure l'acquirente.

vai da un avvocato; segui il consiglio e non perdere tempo.

in bocca al lupo.

[lgio002]

Scusate vorrei capire bene, praticamente state dicendo che se io ho 1 milione di euro e mi trovo in una zona "sotto" la 167 ho la possibilità di acquistare decine di appartamenti da poter riaffittare a due soldi? Qual é il limite di questa legge? Se fosse cosi "facile" ne avremmo già sentito parlare a striscia la notizia, orde di speculatori che acquistano interi quartieri da affittare a studenti universitari fuori sede, extracomunitari e bed and breakfast. Dove sta l'anello debole della catena?

[ilmigliore]

ciao lgio22,

forse ti sei perso qualche puntata di striscia, ma anche lì hanno parlato diverse volte del problema case in edilizia convenzionata.

per acquistare le 167 ad oggi bisogna dimostrare dei requisiti soggettivi necessari per procedere all'assegnazione.
non puoi avere in assegnazione più di una casa 167.
non puoi affittarla per un tot di tempo a partire dall'assegnazione.
+ altri vincoli ...

sono costruzioni un pò "particolari" e per venderle (ed acquistarle) c'è un iter ben preciso da seguire.

ciao ciao

[lgio002]

grazie per la risposta ma continuo a non capire, se i requisiti per acquistare una 167 sono particolari, anche l'acquirente si trova in una situazione di "difetto" giusto? O meglio, io vendo una 167 al prezzo di mercato e l'acquirente non ha i requisiti x poterlo fare che si fa? Non può certo reclamare su un qualcosa di cui lui é il primo ad essere in difetto no? Ancora, ho letto la 167 in realtà é una "macro" legge sono poi le convenzioni stipulate dai vari comuni sui territori a fare la differenza, non credo si possa affermare con certezza che i vincoli siano uguali per tutti xché lo dice la 167, quella legge sancisce solo il fatto che comuni e regioni possono disporre dei terreni dei privati ed espropriarli. Non fraintendermi voglio solo capire, da me sono tutte 167 ma tutti hanno venduto al prezzo di mercato, come diavolo hanno fatto???? L'avvocato dell'agenzia che mi segue dice che il vincolo é relativo solo ai 5 anni di permanenza all'interno dell'abitazione, se ci stai più di 5 anni si può vendere, ti risulta???? Il fatto di non poter avere l'assegnazione di più di una 167 la vedo facilmente eludibile con tutte le teste di legne che ci sono in giro....non capisco a cosa ti riferisci quando parli di iter preciso per l'acquisto e vendita di case in 167.

[ilmigliore]

qui a milano per cedere una casa di cooperativa con i vincoli anciora in essere devi fare domanda al comune dove gli dici, in parole povere, che è tua intenzione vendere al signor x .

il signor x deve presentare sempre al comune una serie di documenti per attestare che è in possesso dei requisiti soggettivi.

il comune analizza tutti gli incartamenti è dà parere positivo (o negativo) indicando il prezzo a cui dovrà avvenire la vendita.

questo in breve è l'iter; poi ci sono le varie casistiche ma non possiamo analizzarle una per una.

per esempio mi è capitato in un comune della provincia di milano che il comune aveva imposto al proprietario di casa (che aveva presentato al comune la domanda per cedere la sua bella casa in edilizia convenzionata) una lista di persone (in attesa di un tetto) a cui per prime doveva far vedere l'immobile.
se tra queste c'era chi gli interessava la casa allora questa era la persona che doveva comprarla (a prezzo di assegnazione naturalmente).

per comprendere i vincoli in essere bisogna quindi leggere con attenzione la convenzione che fu stipulata a suo tempo.
quella è la bibbia dei diritti e dei doveri su cui basarsi per capire come vendere la propria casa.

se poi i vincoli non ci sono più, questo è un altro paio di maniche.

ciao ciao

[noexe]

Ho un grosso problema immobiliare.
Ho fatto il compromesso per vendere la mia abitazione a un buon prezzo di mercato tramite agenzia, per poi scoprire che il mio appartamento era in edilizia convenzionata non vendibile alla cifra del compromesso, ma a un terzo di quella concordata. Immagino di dover restituire il doppio della caparra al venditore, ma ho due dubbi:
1) ho sentito che volendo i compratori possono esigere la casa al prezzo del comune e ottenerla;
2) il compromesso è stato registrato posso rivalermi in qualche modo con l'agenzia e il professionista.
Attendo fiducioso

Salve,
sono un agente immobiliare iscritto al ruolo, mi spiace x quello che le è accaduto, sarebbe stata sufficiente un pò più di professionalità da parte del mio collega...
In base a quale documenti hanno redatto il compromesso senza l'atto d'acquisto? Un compromesso "generico" senza neanche menzionare atti precedenti, concessioni, varianti. ipoteche, etc?
Nella zona in cui opero esiste diversa edilizia convenzionata e P.E.E.P. ( che non sono la stessa cosa ), purtroppo anch'io ritengo che il compromesso possa essere "impugnato" e richiedere di andare in atto con il prezzo convenzionato. E' chiaro che il tutto potrebbe protrarsi x anni, conosciamo tutti i tempi biblici della giustizia... ma penso l'acquirente ne abbia facoltà...
Sono stato "costretto" ( ed anche più della metà delle agenzie della mia città) ad "abbandonare" la vendita del convenzionato, troppi "rischi" se non ci si adegua al prezzo convenzionato...

Ma la convenzione quando scade?
Di solito hanno durate dai 20/30 anni, nel suo caso?

Frà l'altro esiste una sentenza di Cassazione abbastanza interessate (che non riesco a capire perchè non sia mai stata presa in considerazione...) che "obbliga" il costruttore e non il futuro proprietario ad avere obblighi:
http://www.casa24.ilsole24ore.com/cerco ... iew=Libero
Leggete questo articolo, lo trovo estremamente interessante, cosa ne pensate?

Altra cosa assolutamente assurda è il fatto che dal 22 giugno 2006 sono scattati gli obblighi antiriciclaggio e quindi all'interno di tutte le agenzie immobiliari si debbono registrare tutte le operazioni su appositi registri, con segnalazione dell'importo totale dell'operazione e altre svariate informazioni... non oso immaginare cosa abbia scritto il mio collega e a cosa possa andar incontro di fronte a un caso di questo tipo... visto ke per alcuni casi si parla anche di penale o sanzioni salatissime...

[lgio002]

Oggi sono stato in una agenzia Tecnocasa e mi hanno spiegato che sono decenni che vendono case sotto 167 a chiunque e che il loro "mercato" é fatto principalmente di quello. Ora, a parte la teoria, ritengo che il vero problema sia rappresentato dal decreto bersani e dal fatto che le banche non possono concedere mutui se gli appartamenti devono valere poco come da convenzione col comune/regione, la mia domanda quindi é: ma tutti gli atti stipulati fino a due mesi fa quindi sono tutti nulli????? Decine di migliaia di atti nulli?

[CasaDaPrivato]

ciao a tutti,
ed un benvenuto a noexe .

il fatto che vendano immobili in edilizia agevolata non fa venire meno i vincoli in essere su queste case.

è un pò come passare col rosso ai semafori; il codice della strada lo vieta me nessuno ti impedisce di farlo.
puoi farlo mille volte e può andarti sempre bene.
il problema nasce nel momento in cui al semaforo ci sono i vigili o se dall'altra parte sta passando un tir carico di incudini.

per dare una risposta alla tua domanda, devo dirti che non è giusto dire che gli atti sono nulli.

è la pattuizione di un prezzo maggiorato che è colpita da nullità.

e lo è anche dopo il rogito.

spero per te che l'agenzia che da decenni vende queste case sappia bene cosa fare e come farlo.

ciao

[lgio002]

Allora, a parte tutte le vostre giustissime considerazioni, tralasciate però alcuni particolari del quale bisognerebbe anche parlare. Mi sono informato andando in una agenzia Tecnocasa ferrata in materia dato che vende solo ed esclusivamente 167, anche loro sono preoccupati ed hanno ridotto le vendite di un terzo ma bisogna pur dire che ogni piano di zona ha le sue caratteristiche. Ora, senza fare riferimenti specifici, ho saputo che le varianti dipendono dal tipo di convenzione stipulata dal costruttore e dal tipo di legge al quale sono ancorati. La legge 167 non stabilisce un fico secco ma solo i pricipi cardine per il quale é nata, tra la'ltro poi, detta legge é stata anceh modificata successivamente altre due volte di conseguenza siamo in un terreno minato sul quale i comuni stessi stentano.
Nel mio caso specifico per esempio, rientrando in "167" la mia fortuna sarà solo quella di riuscire a rientrare in una fattispecie positiva nel quale non fare riferimento solo al prezzo convenzionato ma anche a quello di mercato.
La legge Bersani, pur nel suo intento benefico, purtroppo ha fatto emergere il problema rendendo la stretta delle banche sempre più insistente ed obbligando, a chi chiede il mutuo, alla produzione di certificati da parte del venditore nel quale il comune dichiara se l'appartamento può o meno essere rivenduto al prezzo di mercato. E' comunque pensiero comune, anche se sbagliato, che l'unico vincolo di una 167 sono i benedetti 5 anni di permanenza. Ho saputo comunque che la parallela di dove abito io comprendente lo stesso comparto all'epoca della costruzione é autorizzato a vendere a prezzo di mercato quindi spero molto nella buona sorte anche perché non saprei proprio se accettare lo stesso la proposta di acquisto, compromesso e rogito ed affidarmi alla provvidenza o se mollare tutto!!