vendita casa fra padre e figlio

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Gentili Signori,

vi illustro la mia situazione così potete consigliarmi al meglio su come procedere:

- Mio padre acquistò 5 anni fa all'asta un appartamento, che ora vorrei intestarmi pagandolo la metà del prezzo di mercato
- Mio padre sta acquistando per mio fratello (più piccolo di 2 anni) un appartamento in costruzione intestandolo a lui direttamente, ha quasi pagato la metà del suo valore (l'altra metà se la pagherà da solo)
- I due appartamenti si equivalgono come valore di mercato ed io e mio fratello siamo d'accordo nel trattamento riservatoci da nostro padre
- Voglio assolutamente evitare qualsiasi contenzioso in futuro con mio fratello e moglie/figli, quindi voglio ufficializzare l'atto di compravendita dell'immobile con tanto di notaio e tasse su prima casa (per tale motivo ho escluso l'ipotesi della donazione, anche perchè se un giorno voglio rivenderla sarebbe più difficile)
- Nel corso degli anni ho versato a mio padre diversi assegni pari alla metà di ciò che gli devo per l'appartamento


Le mie domande sono:
- durante l'atto di vendita posso far valere gli assegni che ho già versato a mio padre in passato (anche anni fa)? Se sì, come posso fare (basta presentare la fotocopie o richiederle alla banca)?
- dato che acquistare l'appartamento a metà del prezzo di mercato potrebbe poi sottopormi a dei controlli/contestazioni fiscali, mio padre suggerisce di ufficializzare la vendita per un prezzo pari a quello di mercato (sebbene con spese notarili maggiori), tanto poi lui straccerebbe successivamente parte degli assegni che io gli consegnerei durante l'atto di vendita. Dando per scontato che di mio padre ci si può fidare, è rischioso fare tutto ciò dal punto di vista legale? Oppure è meglio ufficializzare il prezzo reale di vendita tanto le tasse si pagano sul valore catastale? Il fatto che parte di quegli assegni non verranno mai riscossi da mio padre, potrebbe crearmi dei problemi/contenziosi in futuro (ad esempio dalla famiglia di mio fratello)?

Grazie in anticipo delle eventuali risposte e dell'attenzione riservatami.
Cordialmente,
Claudio

[lbnprogettocasa]

ti riposto questa sentenza della corte di cassazione del 2008



14/Set/2008
Sentenza della Cassazione sulla prova della simulazione di compravendita tra padre e figlio

news

Con sentenza n. 22030 del 2 settembre 2008, la Corte di Cassazione ha nuovamente affrontato, in un più ampio e articolato contesto di questioni successorie e processuali, la ricorrente casistica della compravendita tra padre e figlio.A tal proposito, la Corte ha stabilito che l’azione di simulazione attivata da un coerede per dimostrare che la compravendita dissimulava una donazione, valida quanto al requisito della forma, è ammessa senza limiti probatori.In particolare, nella fattispecie esaminata, il coerede agiva quale legittimario chiedendo la riduzione delle donazioni effettuate dal de cuius in favore di altro coerede.Dato che l’azione mirava alla tutela di un proprio diritto, l’attore è stato considerato terzo rispetto agli atti impugnati. In base a tale profilo è, perciò, ammessa, senza limiti, la prova per presunzioni così come previsto per la prova testimoniale dall’art. 1417 c.c..Il giudice di merito, secondo la Corte di Cassazione, aveva compiutamente utilizzato e valutato una serie di elementi indiziari che gli avevano consentito di giungere alla conclusione che il figlio non aveva pagato il prezzo della compravendita.L’accertamento di fatto era stato, inoltre, svolto con motivazione congrua, priva di vizi logici e immune dalle censure sollevate.Il ricorrente, ha affermato la Corte, si era limitato a prospettare una diversa valutazione, allo stesso più favorevole, degli elementi indiziari acquisiti trascurando di considerare che l’apprezzamento, da parte del giudice di merito, sul ricorso alle presunzioni e la valutazione dei requisiti di precisione, gravità e concordanza, normativamente richiesti per poter apprezzare elementi di fatto come fonti di presunzione, sono incensurabili in sede di legittimità se sorretti da adeguata e logica motivazione nella sentenza.


Visto quanto sopra vi conviene svolgere tutto in maniera dimostrabile onde evitare che si possa impugnare la compravendita.

Consiglio comunque la donazione con rinuncia scritta di tuo fratello fatti una bella chiaccherata con il tuo notaio di fiducia
Cari Saluti

Sandra Pellizzari

lbnprogettocasa.blogspot.com

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Salve,

innanzitutto grazie della risposta. Il problema è che quello che ho riportato è quello che il notatio ha consigliato a mio padre in seguito ad una chiacchierata informale (non so però se mio padre gli ha fornito tutti i dettagli su mio fratello).

A me non piace come soluzione, ma anche far comparire che è in parte donata non mi fa impazzire (non voglio avere problemi a rivendermela).

Forse la cosa migliore è registrare il prezzo di vendita reale (sebbene equivalente a metà del valore di mercato dell'immobile) e confidare nel fatto che anche mio fratello avrà un problema simile dato che metà della sua casa in costruzione risulterà pagata da mio padre (ovvero da assegni provenienti dal suo conto).

[lbnprogettocasa]

Il problema della donazione esiste.

Ma solo se ci sono eredi diretti legittimi sconosciuti, quelli conosciuti possono far rinuncia.

Comunquie in caso di vendita normale ti suggerisco di seguire il tuo istinto e di fare tutte le procedure giuste . Senti un secondo notaio per avere la certezza di fare il passo giusto

Sandra


lbnprogettocasa.blogspot.com