Vendere casa prima dei 5 anni

[drantonio]

Ciao a tutti,
approfitto di questo forum interessantissimo per fare una domanda.

Sto per vendere la prima casa dopo soli 2 anni , ho avuto per la maggior parte del tempo la residenza quindi non dovrei pagare la plusvalenza (basta un residenza storico?)

Preciso che voglio solo affittare in futuro,quindi, il problema principale è che non ho capito se il 7% relativo all'impiosta di registro da rimborsare (+ il 30% sul 7%) sono da calcolare sul valore catastale che è di circa 48000€ o sull'atto di compravendita 142000€ .

Con il decreto Bersani è cambiato questo aspetto?

Grazie in anticipo
Antonio

[geomterracciano]

Lo stato vede questo tipo di cessioni (fatte prima che siano trascorsi 5 anni) come operazioni speculative, da cui un soggetto trae profitto e pertanto le considera come un reddito da tassare.
Per il tuo problema dobbiamo fare alcune distinzioni.

In primo luogo, quando tu venderai prima della scadenza dei 5 anni dovrai pagare le imposte sulla plusvalenza, cioè sul guadagno avuto, la differenza tra il valore a cui l'hai acquistata (o meglio, il prezzo dichiarato in atto) e quello a cui la venderai.

Questa plusvalenza non ti verrà tassata in nessun modo (non paghi nulla!) se hai acquistato l'immobile con i benefici prima casa e se tu hai adibito l'immobile, per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la cessione, a tua abitazione principale o dei tuoi familiari. Per provarlo basta che tu abbia avuto la residenza nella casa per la metà più un giorno del tempo in cui sei stato proprietario.

Nel caso tu debba pagare, sappi che la plusvalenza generata puoi sommarla al tuo reddito e pagarla insieme alle tasse con l'aliquota che ti verrà assegnata in base al reddito (svantaggiosa), oppure hai la possibilità di pagarla direttamente al notaio con una aliquota forfettaria del 20% sulla plusvalenza realizzata (vantaggiosa).

In secondo luogo, nel caso tu abbia acquistato come prima casa, vendendo prima che siano trascorsi 5 anni e non riacquistando entro 12 mesi dalla vendita "perderai" i benefici prima casa avuti all'acquisto, sarà l'agenzia delle entrate che con un accertamento ti chiederà di pagare:

- nel caso tu abbia acquistato da una impresa (atto IVA), la differenza sull'IVA, quella ordinaria è il 10% mentre tu hai pagato il 4%, quindi ti chiederanno il 6% sul prezzo dichiarato nel tuo acquisto, maggiorato del 30%, oltre agli interessi legali dal giorno di acquisto al giorno di accertamento da parte dell'agenzia delle entrate.

- nel caso tu abbia acquistato da un privato (atto non soggetto ad IVA) dovrai pagare la differenza tra le imposte agevolate avute all'acquisto (registro 3%, ipotecaria € 168, catastale € 168) e quelle ordinarie (registro7%, ipotecaria 2% e catastale1%) maggiorate del 30%, oltre ad interessi legali dal giorno di acquisto al giorno di accertamento dell'agenzia delle entrate.

Sconsiglio di versare immediatamente tale somma, risparmieresti solo parte degli interessi.
L'agenzia delle entrate, per la vendita effettuata prima dei cinque anni senza riacquisto, ha tempo 4 anni dalla data della vendita (tre anni dallo spirare del termine di un anno entro il quale doveva effettuarsi il riacquisto) per contestarti le imposte non pagate. Oggi i controlli sono molto più più frequenti, però non si arriva neppure lontanamente al 100% , quindi il gioco di attendere l'eventuale accertamento vale la candela.

Vendendo ora non ti precluderai nessuna possibilità di riacquistare usufruendo dei benefici "prima casa", in quanto nel momento del riacquisto avrai di nuovo tutti i requisiti per richiedere le agevolazioni.
Quando si dice in gergo "si perdono le agevolazioni", si intendono quelle avute in passato, sul vecchio acquisto!
Lo stato infatti ti chiederà le differenze sulla vecchia cessione, in cui ti eri impegnato a non vendere prima di 5 anni.

Spero di aver risposto in modo completo alle tue domande, se così non fosse, sono a disposizione via e-mail.
Ciao.

[drantonio]

Grazie 1000 per la esauriente risposta!

Trovo comunque assurdo che una persona debba pagare tutto questo perchè costretto...in primis dal valore raggiunto dal mutuo oramai a circa 850 euro/mese e poi perchè deve comunque vendere casa causa forza maggiore..ovvero cambio lavoro/residenza in altra regione.

La legge non tutela affatto queste situazioni ?

Dal calcolo dovrebbero essere all'incirca 5500 euro ma a quanto può arrivare la mora ad esempio dopo 3 anni ?

Devo lasciare l'assegno di 5500 euro direttamente al notaio quando venderò o posso evitare questo?

Grazie ancora e complimenti per l' ottimo servizio che offrite.

Antonio

[geomterracciano]

Meglio che ti senta col notaio, così avrai soltanto certezze.
Ciao

[ilmigliore]

ciao a tutti,

volevo solo aggiungere che la somma da pagare per la decadenza delle agevolazioni è di solito vincolata tramite assegno circolare in deposito al notaio.

in genere è proprio il notaio che fa questa richiesta , per tutelare l'acquirente da problemi che potrebbero sorgere in caso di accertamenti.

non sempre il notaio fa questa richiesta, dipende se trovate uno più o meno pignolo.

certo è che se il notaio spiega puntualmente a cosa va incontro l'acquirente in caso di accertamenti (nell'ipotesi in cui tu non faccia fronte al pagamento, se richiesto) , sarà l'acquirente stesso a richiederti di vincolare questa somma.

inoltre potrebbe capitare che in situazioni simili, in caso in cui l'acquirente accenda un mutuo per comprare, la banca possa fare storie sull'erogazione del mutuo se non c'è una certa forma di garanzia nel caso di richieste di pagamento imposta per la tua perdita adelle agevolazioni .