Un problema non solo "PRELIMINARE"

[claudio18777]

Innanzitutto, complimenti per il molto utile, per coloro che si avvicinano al mondo dell’acquisto di una casa.
Il mio problema specifico, riguarda una situazione un po’ particolare, poiché io sto per acquistare una casa o meglio una quota di una cooperativa da un socio della stessa al prezzo di 195000,00 Euro. La situazione si definisce particolare, poiché l’appartamento non è ancora terminato, anche se a dire il vero mancano solo le tramezzature interne e le rifiniture esterne e l’urbanizzazione della zona, e soprattutto perché le modalità di subentro sono inusuali. Il subentro,sarà diviso in due fasi un preliminare alla fine di questo mese, dove il socio si impegna a cedere a me la quota della cooperativa al momento del rogito, con versamento da parte mia di una cifra pari a 47000,00 Euro e al rogito il versamento dei restanti 148000,00 alla cooperativa che si occuperà di risarcire il socio della cifra da lui già versata e tratterrà la parte mancante del prezzo stabilito all’inizio per la quota. Nel caso specifico, la quota iniziale era di 148000,00 Euro, il socio ha versato ad oggi una quota pari a 60000,00 Euro circa, quindi in fase di rogito io verserò alla cooperativa l’intero importo della quota associativa e la proprietà passerà quindi a me. A quel punto la cooperativa darò indietro il versato al vecchio socio(60000,00 Euro) e quindi l’utile del socio, rimarrà tutto nel preliminare che farò a fine mese.

Questa è la situazione odierna, quello che posso dire in più è che la cooperativa è molto solida, le costruzioni che ha effettuato sono molte ed opera a Roma e dintorni oramai da vent’anni, quindi questo per me non è un problema, visto anche che il palazzo oramai c’è per cui il rischio di fallimento e ridotto quasi a zero. Quello che mi preoccupa un po’ di più e il socio uscente che ovviamente non conosco. Vorrei, gentilmente avere da voi un parere su tutta la storia, poiché essendo la situazione un po’ particolare come dicevo prima, non vorrei affidarmi al preliminare dell’agenzia immobiliare che media la transazione. Vista la mia incertezza sul socio tra l’altro molto giovane, volevo sapere se è possibile che nella scrittura del preliminare si possa aggiungere una garanzia da parte del padre del socio uscente per eventuali inadempienze del contratto preliminare o se magari ci sono altri formule di tutela. Dico ciò poiché se le cose per qualsiasi motivo non dovessero andare in porto la garanzia di un’altra persona ci renderebbe ovviamente più sereni.
L'utlima cosa che vi chiedo riguarda l'agente immobiliare che mi ha consigliato di non registre il contratto preliminare per non pagare l'iva, sul suo compenso, ma io non mi fido molto, anche perchè sto facendo un preliminare da 40000 euro. Cosa mi consigliate.


Nell’attesa di una vostra risposta, vi ringrazio anticipatamente per il tempo dedicatomi.


Saluti

[CasaDaPrivato]

ciao claudio18777, benvenuto nel forum-immobiliare

non mi pare di aver letto se la cooperativa è privata o se la nuova costruzione rientra nel campo delle coop agevolate .

a prescindere da ciò ti posso confermare che si trovano molto spesso in giro case in vendita da soci "uscenti" .

il perchè è molto semplice: la cooperativa ha dei costi di costruzione decisamente più bassi del normale e quindi cedere la prenotazione comporta per il socio uscente un bel guadagno.

Prenoto a cifra X, cedo ad cifra Y, guadagno = X-Y ....

se decidi di subentrare farete sicuramente una cessione di preliminare; il contratto verrà stipulato solamente tra te e chi ha sottoscritto la prenotazione alla cooperativa.

è una cosa normale.

mettere dentro altre persone a garanzia di eventuali inadempienze? questo non è molto normale. ci sono già tutti gli articoli del contratto più il passaggio di denaro a garantirti.

il fatto che ti suggeriscono di non registrare il preliminare è istigazione all'evasione fiscale.

la registrazione (obbligatoria di legge) e magari pure la trascrizione sarebbero due ottime cautele per il tuo acquisto.

se vuoi te lo dico io il perchè non vogliono registrarlo.
il guadagno ricavato dalla cessione del preliminare genera plusvalenza al cedente , tassabile al 20%.
la provvigione dell'agente sarebbe tutta in nero.

Vedi tu.

occhio anche perchè in caso di accertamenti ci vai di mezzo pure tu.

ciao

[claudio18777]

Grazie

avevo più o meno capito il meccanismo per cui alcune persone che hanno la facvoltà di farlo prenotano quote e poi ci fanno un bel guadagno prima dell'assegnazione dell'appartamento.
Nel mio caso ad esempio su un appartamento da 200000 Euro l'uscente ne guadagna 50000...beato lui!!! Comunque a me va bene lo stesso, perchè alla fine il prezzo finale per me è comunque buono.
Da quel che ho capito la cosa funziona così: Il subentro,sarà diviso in due fasi un preliminare alla fine di questo mese, dove il socio si impegna a cedere a me la quota della cooperativa al momento del rogito, con versamento da parte mia di una cifra pari a 47000,00 Euro e al rogito il versamento dei restanti 148000,00 alla cooperativa che si occuperà di risarcire il socio della cifra da lui già versata e tratterrà la parte mancante del prezzo stabilito all’inizio per la quota. Nel caso specifico, la quota iniziale era di 148000,00 Euro, il socio ha versato ad oggi una quota pari a 60000,00 Euro circa, quindi in fase di rogito io verserò alla cooperativa l’intero importo della quota associativa e la proprietà passerà quindi a me. A quel punto la cooperativa darò indietro il versato al vecchio socio(60000,00 Euro) e quindi l’utile del socio, rimarrà tutto nel preliminare che farò a fine mese. Questa è la situazione odierna, quello che posso dire in più è che la cooperativa è molto solida, le costruzioni che ha effettuato sono molte ed opera a Roma e dintorni oramai da vent’anni, quindi questo per me non è un problema, visto anche che il palazzo oramai c’è per cui il rischio di fallimento e ridotto quasi a zero. Quello che mi preoccupa un po’ di più e il socio uscente che ovviamente non conosco. Proprio per questo motivo, essendo il socio molto giovane e non essendoci l'appartamento come garanzia ma solo una promessa di cessione di quota, vorrei tutelarmi, facendo inserire magari il padre dell'uscente a garanzia della transazione, nel senso che se le cose dovessero andare male e il giovane sparire, il padre potrebbe coprire le inadempienze del figlio, si può fare?!?

[CasaDaPrivato]

se il prezzo è interessante e non ti interessa far parte di una evasione fiscale, allora procedi pure.

Non lo sto dicendo per fare il moralista ma per ripeterti che quello che state facendo è illegale.

in caso di accertamento che fate?

risulterebbe che dal tuo conto corrente sono usciti assegni per un importo diverso da quello dichiarato in atto...

altre forme di garanzia?

e come fai ad obbligare in solido il genitore di una persona maggiorenne che sta stipulando di sua volontà un contratto di cessione preliminare?

non ho idea di come tu possa fare, e anche riuscendoci, se il figlio scappa con i soldi tu che fai? te la prendi col genitore ed i suoi beni materiali?

mai vista una cosa del genere nella compravendita di case.
Prova a chiedere ad un legale; sicuramente ne sa più di me.

[claudio18777]

Forse mi sono spiegato un pò di fretta e quindi male...io non voglio evadere, voglio registrare il preliminare anche per essere più tranquillo. Quello che volevo sapere è se l'agente si rifiuta di registare il preliminare vale lo stesso?!? Io insisterò per registrarlo pur pagando le spese del caso.
Comunque nei meandri di internet ho trovato anche questo articoletto:

FINANZIARIA 2007:
COSA-COME-QUANDO-CHI
COSA:

--> COSA PREVEDE LA NUOVA FINANZIARIA DEL 2 GENNAIO 2007?

Tutte le proposte d’acquisto che hanno valore di preliminare si devono registrare

Tutte le proposte d’acquisto cui seguirà un preliminare, vedranno registrato solo il preliminare

Tutti i preliminari relativi ad immobili soggetti ad iva non saranno registrati solo se gli immobili oggetto di compravendita sono in fase di costruzione

--> COSA COMPORTA LA REGISTRAZIONE DEL PRELIMINARE?

Il deposito di n. 1 copia firmata in originale del preliminare sottoscritto tra le parti, una copia del modello f23 ed una copia del mod 69debitamente compilati (per la compilazione si veda il punto 2) Il modello F23 si ritira presso le Banche, il modello 69 si ritira presso l’Agenzia delle entrate

--> COSA COMPORTA LA MANCATA REGISTRAZIONE DEL PRELIMINARE?

Il pagamento di una ammenda che andrà dal 120 % al 240% del valore non dichiarato



COME:

--> COME SI REGISTRA UN PRELIMINARE O UNA PROPOSTA D’ACQUISTO AVENTE VALORE DI PRELIMINARE?

Si devono consegnare ad una qualsiasi agenzia delle entrate una copia del preliminare sottoscritto in originale, una copia quietanzata dell’ f 23 e una copia del mod 69.
Il mod f 23 dovrà essere compilato specificando alla voce codice contributo: il valore 109T il quale indicherà la sommadel valore della caparra moltiplicato per lo 0.5% ed il valore del versamento effettuato in preliminare moltiplicato per il 3%. Questi valori si sommano alla tassa fissa di € 168.00 e ad una marca da bollo di € 14,62 ogni quattro pagine di contratto.

Quindi riassumendo:

0,5% moltiplicato il valore della caparra
+ 3% moltiplicato il valore del primo versamento
+ € 168,00 tassa fissa di registrazione
+ € 14,62 marca da bollo
= SPESA DI REGISTRAZIONE

Per questo motivo, ho paura che l'agente mi dica che non vuole registrarlo perchè non è obbligato, in quel caso vale lo stesso?!?

[CasaDaPrivato]

il problema è che la vosta è una "cessione di preliminare" .

tu non redigi nulla col costruttore.

fai il contratto con il socio cedente.

quindi che sia in costruzione o meno ciò non importa.

se non sbaglio la registrazione della cessione del preliminare è soggetta alla registrazione in termine fisso.

non vorrei sbagliarmi... sono casi rari le cessioni di preliminare e da quando è entrato in vigore l'obbligo di registrazione non mi è ancora capitato di vederne una.

Quindi è meglio che senti un notaio per aver conferma.

tieni presente che per la registarzione non c'è bisogno mica del benestare dell'agente immobiliare.

ti servono solo due copie del contratto e puoi fare tutto da solo.

[claudio18777]

Ciao, ho parlato con l'agente immobiliare nessun problema registreremo, il preliminare ovviamente a spese mie. Non avendomi lui detto che andava fatta questa cosa gli ho chiesto un piccolo sconto, e ha detto che probabilmente me lo accorderà, quindi su questo punto problema risolto.
Adesso però è nato in me un altro grosso dubbio, riguardante il mutuo, poichè la quota parte del mutuo destinata alla casa che sto acquistando è pari a 81000 Euro, mentre quella che servirà a me è di 148000 Euro. Considerando che le banche sono ostili a fare mutui, su case in edilizia agevolata e che la situazione è un pò particolare sarebbe molto più agevole prendere quello frazionato dal costruttore, sempre che abbia un tasso accettabile. Ora ho chiamato la cooperativa che mi ha assicurato per 81000, ma non per il resto, poichè li erogherà solo se altri soci, non prenderanno la loro quota parte. Dunque il mio problema adesso è come assicurarmi che al momento del rogito ho la disponibilità del mutuo?!? e se non volessi prendere quello del costruttore perchè troppo oneroso, come mi posso far garantire da una banca un mutuo, sulla base di una casa ancora in costruzione?!?
Grazie ancora per il vostro aiuto.

Saluti

Claudio

[CasaDaPrivato]

eccoci qua...

la prima domanda che ti avevo fatto è se la cooperativa era del tipo agevolata.

leggo ora sul tuo ultimo post che effettivamente è agevolata.

altra domanda (per curiosità mia) , è in diritto di proprietà o di superficie?

detto questo, secondo il mio punto di vista vi state infilando in un bel macello.

poi , per carità, se ne siete tutti consapevoli ben per voi.

la cooperativa agevolata/convenzionata, per sua natura deve agevolare i soci mantenendo prezzi molto più bassi del reale mercato.

i prezzi sono imposti per legge secondo una determinata convenzione.

è per questo che gli assegnatari devono avere quelli che vengono definiti "requisiti soggettivi" (hai verificato se tu hai i requisiti?) .

voi volete registrare una cessione di preliminare per una casa in edilizia agevolata (che per legge ha il prezzo di cessione imposto) ad una cifra di vendita maggiore .

non vorrei allarmarti ma a questo punto è meglio che ne parli con un notaio che potrà illustrarti i problemi a cui andate incontro meglio di me.

inoltre le banche NON erogano mutui per le case di cooperativa per importi maggiori al reale prezzi di cessione determinato dalla convenzione.
in molti casi arrivano appena al 70% del prezzo reale.

vai in banca a parlare col direttore prima di firmare qualsiasi cosa.
devi verificare che ti diano il mutuo.

occhio che a scherzare col fuoco ci si brucia .