tutelarsi, acquistando casa, da eventuali scorrettezze

[sacsacsac]

Salve,
ho da poco sottoscritto una proposta immobiliare per l'acquisto di un appartamento.
L'agente immobiliare mi ha detto che è andata a buon fine; il proprietario sembrerebbe aver accettato, verbalmente, la mia proposta, ma essa non è stata ancora controfirmata poichè sta aspettando alcune informazioni più precise riguardanti date di consegna del nuovo appartamento nel quale dovrà trasferirsi (così mi è stato riferito dall'agente), devo fidarmi ed andare al compromesso?

Sarò sicuramente paranoico poichè è anche la prima volta che acquisto una casa, ma ho il timore di essere coinvolto forse in un gioco non tanto onesto.

Faccio un esempio per potermi spiegare.

Ipotizziamo che:
- un immobile costi 150.000 Euro;
- il compenso dell'agenzia sia 4500 euro iva esclusa;
- chi vuol acquistare casa sottoscriva una proposta di acquisto (standard fiap) ed alleghi una caparra di 1000 euro;
- che il venditore accetti firmando la proposta e si va al compromesso ed entrambe le parti firmano;
- successivamente il venditore per qualsiasi motivo rifiuti di vendere casa.

Accade questo (giusto?):
- che l'acquirente non si trova aver acquistato casa, ma si ritrova il doppio della caparra ceduta dal venditore (2000 euro);
- che l'agenzia ha, giustamente, percepito le spettanze (4500 euro iva esclusa) e non deve restituire nulla;
- cha alla fine dei conti chi ci ha rimesso ( 4500+iva - 2000 di caparra) è quello che voleva acquistare casa e non ci è riuscito.

La mia domanda è questa.
Potrebbero esistere delle agenzie che d'accordo con proprietari di casa effettuino in continuazione questo giochino? Comunque alla fine della fiera non c'è niente di illegale.

Come può tutelarsi da questi giochini una persona che acquista casa?

L'unica cosa da poter fare è aumentare di parecchio la caparra tanto da eccedere il compenso dell'agenzia, ma si può chiedere di aumentare l'importo della caparra prima dell'atto preliminare (compromesso)?

Spero di essere stato chiaro e di ricevere alcune vostre utili indicazioni in merito.

Grazie a tutti per l'eventuale risposta.
Fabrizio

[pol]

CIAO,
tutto può accadere....agenti immobiliari scorretti ci sono in giro e rovinano la reputazione dei molti onesti e diligenti.

Ti chiedo un paio di cose:
-la proposta d'acquisto ha un termine di validità? Immagino di sì...se entro quella data non ricevi copia firmata dal venditore il contratto è risolto automaticamente. Leggi bene cmq la proposta che hai firmato!
-la provvigione all'agenzia di solito si paga al compromesso.
-al compromesso puoi versare al vendotore altra somma di denaro per vincolarlo ulteriormente e far sì che un eventuale gioco del genere non sia più vantaggioso per le parti.
-Ti consiglio di parlare con agenzia, capire quale possano esere davvero le loro intenzioni e magari parlare direttamente con il venditore.
Non andare al compromesso prima di avere proposta d'acquisto controfirmata e avvisa che sempre al compromesso verserai con AB €xx al venditore.

Lascio cmq altri commenti a chi è più esperto di me....

ciao
Pol

[sacsacsac]

Ciao Pol, grazie per il tuo intervento tempestivissimo...

La scadenza della proposta coincide con la data del compromesso.

Praticamente al compromesso devo dare un assegno bancario di 19000 euro.

Ma fammi capire, la caparra è quella che si indica alla proposta (1000) oppure è la somma degli importi (in questo caso 1000+19000)?

Grazie per i consigli

[pol]

credo, ma non ne sono certo...vado per logica....la caparra è la somma di tutte le cifre da te versate prima di entrare in possesso del bene.

Prima di sedersi per il compromesso chiederei copia della proposta d'acquisto firmata.
Una volta che tu versi 20.000€ sei tutelato dal gioco che ipotizzavi.
Se il venditore non vuole più vendere ti dovrà ridare 40.000€.
Attenzione però che farsi ridare dei soldi da una persona non è per niente facile. Se poi inizi una causa legale riavrai i tuoi soldi tra anni.
Secondo me o sei davvero paranoico come dici o cerca di capire bene cosa sta succedendo.
Il tuo assegno di 1000€ ti risulta incassato? prova a verificare? Era intestato all'acquirente immagino??

ciao
Pol

[sacsacsac]

L'assegno di 1000 euro è intestato al venditore (per me è chi vende casa, cioè il proprietario attuale dell'immobile) non all'acquirente (che dovrei essere io) ... l'assegno non è stato incassato, ma è ora conservato presso l'agenzia...

Mi è stato detto che mi verrà restituito e poi al compromesso dovrò fare un nuovo assegno di 20000 euro...

Mi hanno spiegato che questa è la solita prassi.


Ciao e grazie ancora per la tua gentilezza e disponibilità.

[.:mac:.]

sacsacsac, l'assegno di 1000 €. che tu hai compilato (tra l'altro immagino sia intestato al proprietario, non trasferibile e dovresti aver firmato un modulo indicante i dati dell'assegno) è semplicemente un "deposito cauzionale gratuito".
Serve innanzitutto per dare maggiore valenza alla proposta e, questo assegno non viene incassato nè dall'agenzia (perchè come diceamo prima è intestato alla proprietà e non è trasferibile) nè viene lasciato al proprietario, ma solo fatto vedere.

Questo assegno, ti viene restituito in due casi:
1) nel caso in cui, per qualsiasi motivo, la proposta non viene accettata e sottoscritta dalla parte venditrice entro i termini stabiliti sulla proposta d'acquisto. In questo caso è cura dell'agente immobiliare, avvisarti quanto prima e restituirti l'assegno.
2) nel caso in cui la proposta viene accettata, l'assegno rimane nella cassaforte dell'agenzia e viene consegnato al proprietario nel momento della stipula del compromesso. Ho segnato questo caso come restituzione dell'assegno alla parte acquirente, perchè è più sensato consegnare al momento del compromesso l'assegno alla parte acquirente che lo straccerà e ne compilerà uno corrispondente alla cifra della caparra confirmatoria.

C'è, aimè, un caso in cui l'assegno non viene restituito ma consegnato alla parte venditrice (ho semplificato, perchè nei casi in cui a me succede una cosa del genere, l'assegno lo consegno, assieme alla proposta di acquisto accettata al mio avvocato e poi penserà lui a fare le verifiche del caso):
1) nel caso in cui, la tua proposta viene accetta e controfirmata dalla parte venditrice (quindi si deve andare al compromesso) e tu, prima del compromesso, per qualsiasi motivo (non riguardante difetti contrattuali) ti ritiri. Ecco, in questo caso l'assegno non potrai più riaverlo.

Visto che, l'agenzia immobiliare percepisce la provvigione alla stipula del compromesso, non vedo di cosa devi preoccuparti!

Il fatto di versare alla parte venditrice 20.000 €. di caparra confirmatoria, tutela pienamente sia te che la parte venditrice da possibili ritiri dalla vendita o dall'acquisto.

Quando consegni un assegno come "deposito cauzionale gratuito" verifica queste cose:

1) che sia intestato al proprietario o a uno dei proprietari dell'immobile in vendita
2) che sia non trasferibile
3) che riporti la stessa data nella quale fai la proposta d'acquisto
4) che l'agenzia compili un modulo, nel quale indica i dati dell'assegno (numero, istituto di credito, agenzia, importo e data) e che sia firmato dall'agente che ha preso la proposta e da te
5) ti rilascino una fotocopia dell'assegno compilato

Se rispetti questi termini, vedrai che non ti capiterà niente di negativo!

Spero di essere stato chiaro e utile.

[sacsacsac]

... a questo punto credo che le mie preoccupazioni erano dovute alla convinzione e confusione (dicasi anche ignoranza) che deposito cauzionale e caparra erano la stessa cosa ...

Tutte le linee guida da voi indicate (su intestatari assegni, date, etc ...) sono regolari e corrette!

Ora è tutto più chiaro e sono più tranquillo.

Grazie a tutti di cuore e se passate da queste parti (Pescara) vi invito a venirmi a trovare vi offro un buon caffè nella mia nuova casa!

Ciao

[.:mac:.]

Lieto di esserti stato d'aiuto!
Buon trasloco!

[MAURIZIO]

Salve,
ho da poco sottoscritto una proposta immobiliare per l'acquisto di un appartamento.
L'agente immobiliare mi ha detto che è andata a buon fine; il proprietario sembrerebbe aver accettato, verbalmente, la mia proposta, ma essa non è stata ancora controfirmata poichè sta aspettando alcune informazioni più precise riguardanti date di consegna del nuovo appartamento nel quale dovrà trasferirsi (così mi è stato riferito dall'agente), devo fidarmi ed andare al compromesso?

Sarò sicuramente paranoico poichè è anche la prima volta che acquisto una casa, ma ho il timore di essere coinvolto forse in un gioco non tanto onesto.

Faccio un esempio per potermi spiegare.

Ipotizziamo che:
- un immobile costi 150.000 Euro;
- il compenso dell'agenzia sia 4500 euro iva esclusa;
- chi vuol acquistare casa sottoscriva una proposta di acquisto (standard fiap) ed alleghi una caparra di 1000 euro;
- che il venditore accetti firmando la proposta e si va al compromesso ed entrambe le parti firmano;
- successivamente il venditore per qualsiasi motivo rifiuti di vendere casa.

Accade questo (giusto?):
- che l'acquirente non si trova aver acquistato casa, ma si ritrova il doppio della caparra ceduta dal venditore (2000 euro);
- che l'agenzia ha, giustamente, percepito le spettanze (4500 euro iva esclusa) e non deve restituire nulla;
- cha alla fine dei conti chi ci ha rimesso ( 4500+iva - 2000 di caparra) è quello che voleva acquistare casa e non ci è riuscito.

La mia domanda è questa.
Potrebbero esistere delle agenzie che d'accordo con proprietari di casa effettuino in continuazione questo giochino? Comunque alla fine della fiera non c'è niente di illegale.

Come può tutelarsi da questi giochini una persona che acquista casa?

L'unica cosa da poter fare è aumentare di parecchio la caparra tanto da eccedere il compenso dell'agenzia, ma si può chiedere di aumentare l'importo della caparra prima dell'atto preliminare (compromesso)?

Spero di essere stato chiaro e di ricevere alcune vostre utili indicazioni in merito.

Grazie a tutti per l'eventuale risposta.
Fabrizio

In realtà, esistono sentenze di cassazione che hanno punito l'inadempiente molto di più che con la sola caparra confirmatoria.

Comprovato infatti il maggior danno avuto si può far valere il poiche il preliminare di compavendita, specialmente per i beni immobili, ai sensi dell'art. 2932 codice civile, risulta essere un contratto dove le parti si obbligano ad andare a rogito.
E' importante però, per aver titolo a far adempiere il contratto in maniera forzosa ( dal giudice), che nel preliminare ci sia specificato il riferimento a questo articolo.

IO utilizzo un testo reddattomi da un notaio che ti riporto integralmente qui sotto.:

" DATA DI STIPULA : LE PARTI SI DANNO RECIPROCO ATTO CHE IL ROGITO DEFINITIVO DI COMPRAVENDITA DOVRA' ESSERE STIPULATO, COME SOPRA DETTO, ENTRO E NON OLTRE IL ....... . I TERMINI DI CUI SOPRA SI INTENDONO STABILITI NELL'INTERESSE DI ENTRAMBE LE PARTI, NESSUNA DELLE QUALI POTRA' PERTANTO PRETENDERE L'ADEMPIMENTO DEL PRESENTE CONTRATTO PRIMA DI DETTI TERMINI. TRASCORSA LA DATA SOPRA CONVENUTA QUALE TERMINE FINALE PER L'ADEMPIMENTO, IN CASO DI INADEMPIMENTO DI UNA PARTE, L'ALTRA AVRA' LA FACOLTA' DI :
1- DOMANDARE L'ESECUZIONE IN FORMA SPECIFICA DELLA PRESENTE SCRITTURA AI SENSI DELL'ARTICOLO 1453 E SEGUENTI DEL CODICE CIVILE;
2- DOMANDARE LA RISOLUZIONE DELLA PRESENTE SCRITTURA AI SENSI DELL'ARTICOLO 1453 E SEGUENTI DEL CODICE CIVILE;
3- INTIMARE, AI SENSI E PER GLI EFFETTI DELL'ART.1454 DEL CODICE CIVILE, L'ADEMPIMENTO ALLA PARTE INADEMPIENTE, FISSANDO ALLA STESSA CON LETTERA RACCOMANDATA CON AVVISO DI RICEVIMENTO UN ULTERIORE TERMINE PER LA CONCLUSIONE DEL CONTRATTO DEFINITIVO, CON DICHIARAZIONE CHE, DECORSO INUTILMENTE DETTO TERMINE, IL PRESENTE CONTRATTO SI CONSIDERERA' RISOLTO DI DIRITTO.

di fatto in questo caso ti da il titolo per poter obbligare gli altri ad andare a rogito, probabilmente nel tuo caso bisognerà modificarla un pochino, quindi falla supervisionare da un tuo notaio di fiducia e poi.... vai tranquillo


P.S: appena trovo i riferimenti di cassazione circa ciò che ho detto li metto nel forum.
( mi ricordo di averli stampati ma non so dove li ho messi .-( )