ho avuto modo di leggere che dal primo di marzo 2007 è possibile trasferire il proprio mutuo da una banca ad un'altro istituto bancario per ottenere migliori condizioni o per comodità. Ma è vero??? e se lo è, è possibile per tutti i mutui in corso?
grazie a chi mi può dare una mano.
Trasferimento mutuo da una banca ad un'altra banca
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CasaDaPrivato
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Può esservi utile un articolo attinente a questo topic uscito sul Sole 24 ore.
Il meccanismo tecnico che la legge utilizza è la cosiddetta «surrogazione per volontà del debitore» (articolo 1202, Codice civile) per il quale chi prende a mutuo da una nuova banca una somma di denaro per pagare il debito derivante da un precedente contratto di mutuo, può surrogare la nuova banca alla vecchia: la nuova banca "subentra" nell'ipoteca già iscritta a favore della vecchia banca (e approfitta del suo consolidamento) mentre il mutuatario evita una nuova iscrizione ipotecaria e la cancellazione della precedente ipoteca.
La surrogazione disposta dal Codice è soggetta a queste condizioni:
- il nuovo mutuo e la quietanza del vecchio mutuo devono risultare da atto avente data certa;
- nel nuovo atto di mutuo va indicata espressamente la specifica destinazione della somma mutuata dalla nuova banca;
- nella quietanza rilasciata dalla vecchia banca va menzionata la dichiarazione del mutuatario circa la provenienza della somma impiegata nel pagamento (la vecchia banca non può rifiutarsi di inserire nella quietanza tale dichiarazione). Fin qui, dunque, il Codice civile.
Le semplificazioni introdotte dal decreto (articolo 8) sono queste:
- la surrogazione può essere praticata per qualsiasi tipologia di finanziamento bancario (non solo per i mutui);
- la vecchia banca non può rifiutare la surrogazione adducendo che il contratto di finanziamento contiene termini di adempimento a suo favore (per esempio non consente l'estinzione anticipata);
- la surrogazione viene annotata a margine della vecchia iscrizione ipotecaria mediante la semplice esibizione all'ufficio dell'agenzia del Territorio che gestisce i registri immobiliari di una copia autentica dell'atto di surrogazione;
- è dichiarata la nullità di qualsiasi clausola contrattuale con la quale la surrogazione sia impedita o resa onerosa.
Questa disposizione presenta, tuttavia, aspetti problematici.
Innanzitutto, nulla si dice in tema di fiscalità della surrogazione: molti uffici delle Entrate e del Territorio hanno spesso impedito in passato di considerare le imposte di surrogazione "assorbite" nell'imposta sostitutiva pagata in occasione della stipula dell'originario contratto di mutuo, poi estinto per surrogazione.
Un altro profilo critico fiscale discende dal testo del Dl: l'articolo 12, comma 4 sancisce che «la surrogazione per volontà del debitore di cui al presente articolo non comporta il venir meno dei benefici fiscali previsti per l'acquisto della prima casa».
Non è, però, chiaro a quali "benefici fiscali" il legislatore abbia inteso alludere.
Infatti la surrogazione non c'entra nulla con la permanenza dell'agevolazione circa le imposte pagate dall'acquirente in sede di acquisto della prima casa (sempre che la surrogazione concerna un mutuo contratto per finanziare l'acquisto della prima casa).
Inoltre la surrogazione non c'entra nulla con l'aliquota dell'imposta sostitutiva, la cui misura (2 o 0,25%) è condizionata solo dal fatto che il mutuo sia stato stipulato per finanziare l'acquisto di un'abitazione diversa dalla prima casa. La surrogazione non c'entra nulla, infine, con la permanenza dell'imposta sostitutiva anche quando il mutuo sia stato estinto prima del decorso del termine di 18 mesi e 1 giorno dalla stipula: l'applicabilità della sostitutiva dipende dalla durata del mutuo originariamente convenuta senza che influisca l'estinzione anticipata.
Il meccanismo tecnico che la legge utilizza è la cosiddetta «surrogazione per volontà del debitore» (articolo 1202, Codice civile) per il quale chi prende a mutuo da una nuova banca una somma di denaro per pagare il debito derivante da un precedente contratto di mutuo, può surrogare la nuova banca alla vecchia: la nuova banca "subentra" nell'ipoteca già iscritta a favore della vecchia banca (e approfitta del suo consolidamento) mentre il mutuatario evita una nuova iscrizione ipotecaria e la cancellazione della precedente ipoteca.
La surrogazione disposta dal Codice è soggetta a queste condizioni:
- il nuovo mutuo e la quietanza del vecchio mutuo devono risultare da atto avente data certa;
- nel nuovo atto di mutuo va indicata espressamente la specifica destinazione della somma mutuata dalla nuova banca;
- nella quietanza rilasciata dalla vecchia banca va menzionata la dichiarazione del mutuatario circa la provenienza della somma impiegata nel pagamento (la vecchia banca non può rifiutarsi di inserire nella quietanza tale dichiarazione). Fin qui, dunque, il Codice civile.
Le semplificazioni introdotte dal decreto (articolo 8) sono queste:
- la surrogazione può essere praticata per qualsiasi tipologia di finanziamento bancario (non solo per i mutui);
- la vecchia banca non può rifiutare la surrogazione adducendo che il contratto di finanziamento contiene termini di adempimento a suo favore (per esempio non consente l'estinzione anticipata);
- la surrogazione viene annotata a margine della vecchia iscrizione ipotecaria mediante la semplice esibizione all'ufficio dell'agenzia del Territorio che gestisce i registri immobiliari di una copia autentica dell'atto di surrogazione;
- è dichiarata la nullità di qualsiasi clausola contrattuale con la quale la surrogazione sia impedita o resa onerosa.
Questa disposizione presenta, tuttavia, aspetti problematici.
Innanzitutto, nulla si dice in tema di fiscalità della surrogazione: molti uffici delle Entrate e del Territorio hanno spesso impedito in passato di considerare le imposte di surrogazione "assorbite" nell'imposta sostitutiva pagata in occasione della stipula dell'originario contratto di mutuo, poi estinto per surrogazione.
Un altro profilo critico fiscale discende dal testo del Dl: l'articolo 12, comma 4 sancisce che «la surrogazione per volontà del debitore di cui al presente articolo non comporta il venir meno dei benefici fiscali previsti per l'acquisto della prima casa».
Non è, però, chiaro a quali "benefici fiscali" il legislatore abbia inteso alludere.
Infatti la surrogazione non c'entra nulla con la permanenza dell'agevolazione circa le imposte pagate dall'acquirente in sede di acquisto della prima casa (sempre che la surrogazione concerna un mutuo contratto per finanziare l'acquisto della prima casa).
Inoltre la surrogazione non c'entra nulla con l'aliquota dell'imposta sostitutiva, la cui misura (2 o 0,25%) è condizionata solo dal fatto che il mutuo sia stato stipulato per finanziare l'acquisto di un'abitazione diversa dalla prima casa. La surrogazione non c'entra nulla, infine, con la permanenza dell'imposta sostitutiva anche quando il mutuo sia stato estinto prima del decorso del termine di 18 mesi e 1 giorno dalla stipula: l'applicabilità della sostitutiva dipende dalla durata del mutuo originariamente convenuta senza che influisca l'estinzione anticipata.
Ultima modifica di Admin il lun feb 26, 2007 7:19 pm, modificato 2 volte in totale.
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kamasutra1977
- Messaggi: 1
- Iscritto il: dom feb 25, 2007 1:04 pm
Re: Trasferimento mutuo da una banca ad un'altra banca
voglio sapere se questo decreto è stato approvatoHD883 ha scritto:ho avuto modo di leggere che dal primo di marzo 2007 è possibile trasferire il proprio mutuo da una banca ad un'altro istituto bancario per ottenere migliori condizioni o per comodità. Ma è vero??? e se lo è, è possibile per tutti i mutui in corso?
grazie a chi mi può dare una mano.
Attualmente ci sono alcune banche che si sono adeguate a quanto statbilito per la "portabilità" del mutuo. Solamente il notariato non si è pronunciato in merito, alcuni notai contattati si sono limitati a rispondere che per loro la surroga è un atto di mutuo come gli altri e pertanto a costo pieno per il cliente.
Spero di essere stato abbastanza chiaro.
Spero di essere stato abbastanza chiaro.
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