Scorrettezza dell'agente o mia paranoia?

[Smilzo]

Buonasera a tutti/e,
sono in procinto di acquistare la mia prima casa e sto trattando la procedura tramite un agente immobiliare.
Era stata pattuita una cifra con un cospicuo anticipo nell'atto di Compravendita ma 2 giorni prima del compromesso sono riuscito a visionare le carte dell'immobile, scoprendo che si tratta di una donazione. L'agente ha trattato la questione in tutta tranquillità e mi ha poi portato a conoscere il venditore (in realtà la moglie), che lavora all'interno di uno studio notarile (lo stesso che secondo loro dovrebbe seguire poi le pratiche dell'accordo).
Ho ovviamente preso tempo e rinviato la compravendita a data da stabilire, mi sono informato sulla questione della donazione (che sinceramente non conoscevo) e mi sono fatto qualche domanda:
- Credete sia corretto, a fronte di diversi mesi di trattativa, venire a sapere che si tratta di una donazione solo a 2 giorni dal compromesso?
- Credete sia corretto che l'agente spinga per rivolgersi ad un notaio molto vicino al venditore (datore di lavoro) solo per questioni di risparmio?
- Sarebbe giusto da parte mia pretendere che: siano i venditori (o ancora meglio l'Agente, abbassando la percentuale che gli devo) a pagare la polizza che mi assicurerebbe sulle pretese di eventuali eredi in futuro? Ricontrattare l'anticipo e inserire nel precontratto la dicitura che fa riferimento al "buon esito del mutuo"?

P.s. Dalla vostra esperienza, vi risulta valida la Polizza sulle donazioni per stare tranquilli? Si tratta di un immobile donato 16 anni fa (ne mancano quindi 4 alla scadenza) con donante ancora in vita.

Grazie in anticipo.