REGISTRAZIONE PROPOSTA ACQUISTO-TACITA EREDITA'

[Simont]

Buongiorno a tutti.
Avevo postato alla fine di gennaio chiedendo consigli essendo la mia prima esperienza con un’Agenzia Immobiliare e, nel frattempo ho continuato a leggere cercando e, spesso, trovando risposte su come muoversi al meglio.

Ritorno oggi per dare qualche informazione della mia esperienza e per formulare qualche domanda più specifica.

Premesso che avevo messo in vendita un trilocale, ereditato da mia madre, nel quale gli ultimi lavori di miglioramento risalivano a oltre 20 anni fa. Poichè vivo distante da dove si trova l’appartamento, ho deciso per affidare un incarico esclusivo ad un agenzia ( a copertura nazionale) con provvigione del 1,5%. Come da voi suggerito la scelta è stata fatta sulla base delle informazioni positive ricevute su quella specifica agenzia. L’incarico prevedeva la scadenza a fine luglio. In cinque mesi, non so esattamente quante visite siano state fatte, ma, anche a seguito dell’andamento del mercato, su suggerimento dell’agenzia dopo circa un mese e mezzo, è stato ritoccato al ribasso il prezzo di ca. il 10%, ho avuto e accettato una prima proposta di acquisto, dopo un paio di mesi, subordinata all’ottenimento di un mutuo 100%. Mutuo non concesso e quindi proposta di acquisto non andata a buon fine. L’Agenzia ha trovato quasi subito un altro acquirente, nuova proposta di acquisto con ulteriore riduzione di ca. 8%, accettata, anche in questo caso subordinata all’ottenimento mutuo però molto inferiore (meno del 50%), che sembrerebbe non presentare problemi. Validità della proposta fine settembre.
All’accettazione della proposta di acquisto ricevuta una caparra confirmatoria (così almeno è scritto nella proposta di acquisto, prestampato standard) pari a ca. il 15% del valore concordato dell’immobile, il saldo al rogito previsto ad oggi a inizio settembre.

A questo punto le domande:

1) Non si è mai parlato di preliminare, ma solo di proposta di acquisto e questa proposta è stata registrata all’Agenzia delle Entrate. Per me questo è stato assolutamente nuovo, ma è standard che oggi si faccia così, registrando la proposta di acqusito e senza alcun preliminare?

2) Mi è stato segnalato che all’atto del rogito dovrò fare una trascrizione accettazione tacita di eredità con un costo di ca. 400 euro. Io ho già fatto tutte le pratiche di successione con un notaio, perchè questa accettazione?

3) Dato che passiamo la data del 1 luglio 2009, richiesta anche la certificazione energetica. A me risultava che da questa data vale anche per tutti gli immobili in compravendita, ma è effettivamente così? Ed un costo di ca. 450 euro è sostanzialmente in linea con la media?

Grazie in anticipo per le risposte che potrete dare e, se posso dare altre informazioni che possono essere utili, lo farò senzaltro.

[CasaDaPrivato]

ciao

1) Non si è mai parlato di preliminare, ma solo di proposta di acquisto e questa proposta è stata registrata all’Agenzia delle Entrate. Per me questo è stato assolutamente nuovo, ma è standard che oggi si faccia così, registrando la proposta di acqusito e senza alcun preliminare?

si è possibile. l'unico errore che riscontro è che la proposta è subordinata al mutuo, quindi si doveva registrare solo se la condizione mutuo si avverava.

2) Mi è stato segnalato che all’atto del rogito dovrò fare una trascrizione accettazione tacita di eredità con un costo di ca. 400 euro. Io ho già fatto tutte le pratiche di successione con un notaio, perchè questa accettazione?
normale anche questo in quei casi in cui non è stata fatta l'accetazione tacita. evidentemente tu non l'avevi fatta, quindi devi farla ora .

3) Dato che passiamo la data del 1 luglio 2009, richiesta anche la certificazione energetica. A me risultava che da questa data vale anche per tutti gli immobili in compravendita, ma è effettivamente così? Ed un costo di ca. 450 euro è sostanzialmente in linea con la media?

dal 1 luglio i proprietari devono presentare questo documento. il costo è nella media.

ciao

[Simont]

Grazie delle risposte.

In effetti nella questione della registrazione della proposta di acquisto non c'è errore; l'errore l'ho fatto io scrivendo che è subordinata all'ottenimento del mutuo, ma non è così. Nella proposta si parla solo di stipula del rogito entro 30 settembre. Abbiamo parlato tanto del mutuoe credevo di aver letto bene tutta la proposta. Voglio continuare ad avere fiducia nell'agenzia che mi dice che non ci saranno problemi ad avere il mutuo (ma per la verità non se ne prevedevano anche per la proposta precedente, poi non è stato così!)

Mi domando però che cosa si può prevedere alla data del 30 settembre se l'acquirente non ha ottenuto il mutuo 8 e relativo importo disponibile). Si fa una modifica alla proposta originale inserendo una proroga ( anche se è registrata)?

[CasaDaPrivato]

ciao,

puoi pensare di dare una proroga oppure puoi pensare di avviare la procedura per recedere dal contratto (sempre che nel contratto quest'ultima ipotesi non sia già contemplata).

ciao

[Simont]

Ho riletto la proposta di acquisto e non ho trovato nessun riferimento alla recessione del contratto una volta trascorsa la data limite fissata per il rogito. Pare comunque che le cose procedano bene ed al massimo sarà necessaia una proroga.

Infatti, proprio ieri sono stato contattato dall'Agenzia che mi comunicava la fissazione del rogito verso metà settembre. A questo punto però c'è un'altra cosa che non capisco. L'acquirente ha richiesto un mutuo INPDAP e mi è stato comunicato che, se ho capito bene, l'istituto stesso ha fissato la data con il notaio. Inoltre il meccanismo sarà di questo tipo: alla data fissata avverrà rogito e quindi passaggio di proprietà, l'assegno relativo al mutuo trattenuto dal notaio stesso per 10 giorni, il tempo necessario per aprire ipoteca sulla casa.

Mi domando se è corretto e cosa c'entra INPDAP con il notaio, essendo a mio parere il rapporto tra acquirente e INPDAP per il mutuo chiuso solo tra loro due.

[ilmigliore]

ciao,

l'erogazione avviene in un secondo momento per dare il tempo all'ipoteca dfi consolidarsi.

tutto dipende dalla velocità del notaio. 10 giorni di tempo sono la migliore delle ipotesi.
se il notaio fa le cose con calma potrebbero volerci molto di più.

è l'istituto di credito che, insieme al notaio, fissa la data di rogito.

ciao

[Simont]

Salve a tutti di nuovo.

Riprendo questo mio vecchio topic perchè nel frattempo si è conclusa l'operazione di vendita e, in base alla mia esperienza, credo sia utile anche ad altri sapere come è andata a finire e le mie personali considerazioni finali. Il tutto in attesa adesso di procedere all'acquisto di un nuovo immobile.

Devo dire che l'affidamento della vendita ad una agenzia con incarico esclusivo, facente parte di una delle maggiori reti nazionali, mi ha lasciato alla fine soddisfatto. Ho dichiarato fin dall'inizio quello che era il mio obiettivo, una vendita in tempi ragionevolmente brevi, anche rinunciando ad una parte del valore. Alla fine il tutto si è concluso in sei mesi con una riduzione rispetto a quanto si era fissato inizialmente con l'agenzia, di ca. il 15%. Considerando che la casa necessità di ampia ristrutturazione ed il periodo non favorevole alla vendita, l'ho ritenuto accettabile. Sia nella formulazione e revisione del prezzo che in tutto l'iter l'agenzia mi ha seguito piuttosto bene (la mia valutazione è di uno che non ha mai avuto esperienze con altre agenzie), arrivando a presenziare al rogito, con la presenza di INPDAP quale erogatore del mutuo, organizzando il tutto.
Ad oggi assegni incassati, devo solo ritirare copia dell'atto di compravendita registrato.

Non sarò particolarmente esigente, nessuna esperienza precedente, ma credo che mi sia trovato bene soprattutto per la scelta iniziale dell'agenzia, fatta sia restando nella zona dell'appartamento da vendere, sia in base alla media degli immobili trattati (dovevano essere coerenti per fascia di prezzo/tipologia). Prima di tutto questo però, sulla base di informazioni che avevo raccolto relative non tanto all'agenzia stessa come nome, ma del titolare della stessa, facendo una verifica con venditori/compratori tramite stesso agente di altri immobili in prossimità. Sono sempre stato convinto che le persone contano più del nome.

Una domanda: all'atto della compravendita, come già detto nel topic, ho pagato al notaio 400 euro per l'accettazione tacita di eredità. Ora che ho pagato, quale documento mi viene dato o devo chiedere? Trascrizione?

[ilmigliore]

ciao,

da quel che so io dovrebbe rilasciarti una copia dell'accettazione.

ciao