Recedere da un preliminare di compravendita

[gianni]

Ho firmato un preliminare per l'acquisto di un appartamento. Nel preliminare è chiaramente scritto che la caparra confirmatoria pattuita è di 10.000 euro.
Non avendo sul momento la cifra totale, nel preliminare c'è scritto:
"la caparra confirmatoria è di 10.000 euro, di cui 5.000 euro pagati alla firma di questo preliminare e 5.000 entro quindici giorni. Il rogito ed il saldo si faranno poi entro 6 mesi".
Il giorno dopo mi sono pentito dell'acquisto e ho annullato la vendita con lettera raccomandata. E ovviamente ho perso 5.000 euro. Adesso il venditore pretende da me anche gli altri 5.000 euro in quanto la caparra è specificato essere di 10.000 euro e non di soli 5.000. Io penso che ho perso quello che ho già dato, ma non quello che non ho ancora dato, anche se pattuito, avendo subito annullato il contratto con raccomandata.
Inoltre come può richiedermi gli altri soldi, se io non glieli do? Deve richiedermeli tramite avvocato? Rischio di andare in causa? E di dovergli dare i secondi 5.000 euro più le spese dell'avvocato? Chi ha ragione? Grazie.

[Marghe]

Caro gianni,
i fatti che descrivi devono essere ben interpretati.

Mediante il preliminare le parti costituiscono immediatamente un vincolo obbligatorio in ordine all’alienazione di un bene, con effetti analoghi a quelli della vendita obbligatoria, riservando ad un successivo atto la creazione del titolo costitutivo dell’effetto reale.

Quando parli di annullamento ti informo che l'annullamento di un contratto va dichiarato con sentenza e le cause sono espressamente previste dal Codice Civile:
- incapacità di una delle parti al momento della conclusione del contratto;
- vizi del volere: errore (essenziale e riconoscibile), violenza (sia fisica, sia psicologica), dolo (raggiro).
Tuttavia rimangono salvi alcuni effetti del contratto; in particolare, sono fatti salvi i diritti acquisiti a titolo oneroso, prima della dichiarazione di annullamento, dai terzi che fossero in buona fede.

La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) corrisponde all'antica consuetudine di consegnare all'altra parte una somma di denaro a conferma del vincolo assunto. Se la parte che ha concesso la caparra si rende inadempiente, l'altra parte può recedere dal contratto e trattenere la caparra.
Comunque la parte adempiente può insistere per l'adempimento del contratto, e richiedere il risarcimento per l'ulteriore danno subito.

Come avrai ben capito, la sottoscrizione di un preliminare fa nascere diritti, obblighi e doveri.
A menochè non hai delle serie motivazioni (che comunque dovranno essere validate da una senteza del giudice) per far annullare o per rescindere dal contratto, l'integrazione della caparra dovrà essere versata come dovrai ottemperare a tutti gli altri accordi in esso contenuti.

Poi tu dici, come fa ad averli se non glieli do.
Certamente per ottenerli lecitamente il tuo venditore dovrà intrapendere un' azione legale.
Può essere che i rischi di un contenzioso civile, i tempi e gli annessi costi legali per ottenere l'altra metà della caparra possano farlo desistere, come può essere che chieda l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo.

Spero di essere stata chiara. Ciao