Quesiti interpretativi su art. 13 del D.M. 22/01/2008 n.37

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Ministero dello Sviluppo Economico

Unioncamere
Camere di Commercio d’Italia
Piazza Sallustio, 21
00187 ROMA

Come è noto, il decreto è stato predisposto da una commissione tecnica interministeriale con rappresentanti delle categorie economiche e professionali ed è stato messo definitivamente a punto dopo aver acquisito le osservazioni delle categorie e associazioni interessate.

Il testo semplifica notevolmente le procedure e gli adempimenti formali, anche in caso di compravendita o locazione degli immobili e, contemporaneamente rende più efficaci, anche rafforzando l’attuale sistema sanzionatorio, le norme a tutela della sicurezza delle persone che vivono o lavorano all’interno degli edifici e che sono ancora troppo spesso vittime (soprattutto casalinghe e bambini) di incidenti.

In particolare, l’art. 13 – Documentazione, ha suscitato numerose questioni interpretative, evidenziate nella predetta nota ed anche riportate da numerosi quotidiani, che appare necessario chiarire. Si profila pertanto l’opportunità che sia dato al presente parere giuridico la pubblicità che si riterrà più opportuna, anche nei confronti degli uffici territoriali, in attesa di eventuali circolari interpretative del Ministero concernenti l’intero regolamento.

Ciò premesso, si osserva quanto segue:
a) gli obblighi documentali in caso di trasferimento dell’immobile

L’art. 13 disciplina gli obblighi documentali in caso di “trasferimento dell’immobile a qualsiasi titolo” e, quindi, in caso di trasferimento della proprietà dell’immobile, sia a titolo oneroso che gratuito (compravendita, donazione).

L’ultimo capoverso dello stesso art. 13, peraltro, impone che sia consegnata all’utilizzatore “copia della stessa documentazione” anche al soggetto che “utilizza a qualsiasi titolo l’immobile”.
Quindi, in caso di locazione o concessione in uso, anche gratuita, a qualunque altro titolo, gli stessi documenti dovranno essere consegnati (con le stesse possibilità di deroga previste nella prima parte dell’articolo) in copia fatta eccezione per il caso in cui destinatario della prescrizione fosse già il precedente utilizzatore, che consegnerà al nuovo utilizzatore l’originale, così come avviene per il libretto di impianto di riscaldamento autonomo.

Peraltro, in molti casi nessun documento concernente la sicurezza deve essere consegnato alla stipula dell’atto, e ciò costituisce una rilevante novità rispetto alla precedente disciplina che, all’art. 9, comma 3, del DPR n. 447 del 1991 (che viene ora abrogato) imponeva espressamente al proprietario di consegnare tutta la documentazione amministrativa e tecnica, senza eccezioni.

Infatti i documenti da consegnare in caso di trasferimento dell’immobile, sono solo quelli obbligatori secondo le norme applicabili all’epoca della costruzione o modifica dell’impianto e cioè:
- la dichiarazione di conformità, se già prevista, dalla legge n. 46/1990 per gli edifici adibiti ad uso civile e - finora- per i soli impianti elettrici degli altri edifici, salvo che le parti si accordino ai sensi dell’art. 13 per non allegarla;
- il progetto ed il collaudo dell’impianto, solo ove imposti dalle norme vigenti all’epoca della realizzazione o della modifica. Per gli impianti la cui realizzazione inizierà dopo l’entrata in vigore del decreto, in molti casi l’ art. 5, comma 1, si chiede non il progetto ma il più semplice elaborato tecnico previsto dall’art. 7, comma 2, del decreto che andrà consegnato;
- il libretto d’uso e manutenzione solo ove obbligatorio: nelle abitazioni civili è obbligatorio solo per l’eventuale impianto di riscaldamento autonomo;
- la dichiarazione di rispondenza per gli impianti realizzati prima dell’entrata in vigore del decreto e che non hanno la dichiarazione di conformità, ma solo se le parti non si accordino per escluderla. La possibilità del proprietario di ricorrere a tale dichiarazione costituisce una novità e può anche riguardare l’intero edificio.

Occorre ricordare che secondo l’art. 7, comma 1, il progetto o l’elaborato tecnico fanno “parte integrante” della dichiarazione di conformità: pertanto: a) saranno di regola consegnati in allegato alla dichiarazione di conformità; b) per gli impianti preesistenti il progetto, ove obbligatorio ma mancante, potrà essere sostituito dalla medesima dichiarazione di rispondenza sostitutiva della dichiarazione di conformità, ai sensi dell’art. 7, comma 6.

b) la nuova clausola obbligatoria di garanzia del venditore circa la conformità degli impianti alla normativa di sicurezza

L’art. 13, contestualmente alla indicata semplificazione documentale, rafforza la tutela sostanziale della sicurezza di chi vive o lavora negli edifici, disponendo che “L’atto di trasferimento riporta la garanzia del venditore in ordine alla conformità degli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza ”.
La norma si riferisce solo al “venditore”. Tuttavia, considerata l’affinità della fattispecie e le finalità della norma, deve ritenersi che la disciplina della clausola di garanzia debba valere non solo per la compravendita, ma anche per tutti gli atti di trasferimento a titolo oneroso della proprietà o di altro diritto reale dell’immobile.
L’introduzione di questa clausola nel contratto è obbligatoria, nell’atto definitivo di trasferimento della proprietà dell’immobile, in quanto il carattere vincolante della norma per il venditore emerge sia dal tenore letterale della disposizione, sia dalla sua oggettiva finalità di interesse generale, volta a tutelare la pubblica incolumità ed il diritto alla salute delle persone.

c) i contenuti della garanzia del venditore

La norma prevista dal decreto in esame è conforme non solo al generale principio di diligenza e buona fede nei rapporti contrattuali, ma anche alle previsioni del codice civile contenute agli articoli 1497 (mancanza delle qualità promesse o essenziali all’uso della cosa), e 1490, primo comma (garanzia del venditore che la cosa venduta è immune da vizi che la rendono inidonea all’uso cui è destinata o che ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore). Ciò infatti può verificarsi, infatti, qualora non sia possibile utilizzare in tutto o in parte l’immobile, secondo la sua destinazione d’uso, a causa della non conformità degli impianti alle norme di sicurezza.
L’art. 1491, esclude la garanzia se i vizi erano conosciuti o facilmente conoscibili dal compratore, ma ciò non vale se il venditore ne ha dichiarato l’assenza o si è comunque accollato il relativo rischio, così come accade con l’apposizione della clausola in esame. In ogni caso, la non conformità di un impianto tecnico infisso in un immobile alle norme di sicurezza costituisce di regola un vizio occulto, che difficilmente consente la prova della conoscenza o facile conoscibilità.
Pertanto con la clausola in esame il venditore assume su di sè la responsabilità per ogni spesa o danno derivante dall’ eventuale non conformità degli impianti alle norme di sicurezza ad essi applicabili.

d) la possibilità delle parti di derogare all’obbligo di garanzia del venditore

La clausola di garanzia del venditore è obbligatoria, ma i suoi contenuti sono disciplinati dal codice civile (norma di legge che prevale sul regolamento), che consente alle parti di pattuire espressamente la limitazione o l’esclusione della garanzia del venditore, a condizione che il venditore non abbia in mala fede (o con colpa grave, aggiunge la giurisprudenza) taciuto al compratore i vizi della cosa (art. 1490, secondo comma).
Ne consegue che le parti possono limitare o escludere la responsabilità del venditore, ma non semplicemente omettendo la clausola in esame o utilizzando una clausola di stile.
Per derogare alla prevista responsabilità di chi vende, è , necessario che, nella clausola di garanzia del venditore, le parti limitino o escludano tale garanzia, a seguito della dichiarazione del venditore, e della presa d’atto del compratore, circa la non conformità o la possibile non conformità di ciascun impianto alle norme di sicurezza ad esso applicabili.
Solo l’apposizione di una clausola di questo tipo potrà quindi superare la generale presunzione dell’ordinamento circa la garanzia del venditore. La norma raggiunge così la propria finalità di interesse pubblico, volta ad evitare che vi possano essere incertezze circa le responsabilità relative alla sicurezza degli impianti in caso di compravendita di immobili.

e) i connessi chiarimenti in ordine all’applicazione di talune sanzioni

Il decreto in esame persegue le descritte finalità di interesse pubblico anche mediante l’introduzione di una nuova disciplina sanzionatoria, che raddoppia gli importi previsti dalla previgente normativa e supera le incertezze che ne avevano ostacolato l’applicazione, ma che conserva il medesimo sistema di accertamento ed applicazione della sanzione previsto
dalla legge n. 46/1990, sistema che dovrà, pertanto, continuare a trovare applicazione.
A tale ultimo riguardo, occorre chiarire che il rinvio operato dall’art. 15, comma 3, alle “commissioni che sovrintendono alla tenuta dei registri degli albi” deve necessariamente intendersi come riferito, alla stregua della vigente disciplina di legge, alla commissione o altro soggetto.
In particolare, secondo la tesi interpretativa qui individuata, l’annotazione di cui al comma 3 e la sospensione di cui al comma 4 dell’art. 15, saranno disposte dal conservatore del registro delle imprese mentre per gli albi artigiani, ove esistenti, provvederà la commissione provinciale competente, o il diverso organo individuato con legge regionale.

f) la mancanza di un generale obbligo di adeguamento degli impianti ed i profili temporali della nuova disciplina

L’art. 13, in mancanza di una diversa previsione, è immediatamente operativo e, anche in relazione alle sue finalità di tutela della sicurezza, trova applicazione agli atti di trasferimento di immobili stipulati dalla data di entrata in vigore della nuova disciplina e, quindi anche agli impianti, installati o adeguati precedentemente, presenti negli edifici oggetto del trasferimento.
La sicurezza dei predetti impianti deve peraltro essere valutata, secondo i criteri che regolano la successione delle norme nel tempo , in base alla loro conformità alla norme di sicurezza vigenti al momento della loro realizzazione e della loro modifica.
Infatti, né l’art. 13 né nessun altra norma del regolamento, pongono un nuovo generale obbligo di procedere all’adeguamento degli impianti preesistenti conformi alle precedenti norme di sicurezza ad essi applicabili.

Tanto si osserva ai fini di una tempestiva e puntuale applicazione della nuova normativa.

Il Capo dell’Ufficio legislativo
(Cons. Raffaello Sestini)

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Pubblichiamo, di seguito, le risposte fornite da Raffaello Sestini, capo dell'ufficio legislativo del ministero dello Sviluppo economico, alle domande più frequenti sul Dm 37/2008.

D. L'obbligo di garanzia (articolo 13 del Dm 37/2008) riguarda i soli impianti realizzati o modificati dopo il 27 marzo 2008 o anche gli impianti realizzati in precedenza? In quest'ultimo caso, la garanzia concerne qualsiasi impianto o solo quelli realizzati o modificati dopo la legge 46/1990?
R. Il Dm 22 gennaio 2008 n. 37 disciplina la realizzazione e la modifica in condizioni di piena sicurezza degli impianti negli edifici, senza prevedere nessuna disposizione di adeguamento degli impianti preesistenti che, pertanto, si considerano a norma qualora realizzati o modificati in conformità alle disposizioni applicabili a quell'epoca. D'altro canto, la prescrizione dell'articolo 13, anche in relazione ai fini di tutela della sicurezza delle persone, non può non riguardare tutte le cessioni a qualsiasi titolo o di uso dei fabbricati, compiute a decorrere dall'entrata in vigore della disciplina. Ne consegue che dal 27 marzo del 2008 l'obbligo di garanzia previsto dall'articolo 13 riguarda tutti gli edifici anche preesistenti, ma, naturalmente la sicurezza degli impianti preesistenti (e relativi oneri documentali) dovranno essere conformi alle norme applicabili all'epoca della loro realizzazione o del loro ultimo adeguamento obbligatorio. Pertanto, gli adempimenti diventano via via più tenui quanto più la realizzazione degli impianti si allontana nel tempo.

D. L'obbligo di garanzia è derogabile per esplicita pattuizione tra i contraenti? In caso negativo, l'immobile non è più vendibile fino a che gli impianti non sono messi a norma?
R. L'articolo 13 non prevede eccezioni all'obbligo di garanzia, che risponde a un basilare principio di buona fede contrattuale; è viceversa possibile non allegare le dichiarazioni di conformità e di rispondenza. La mancata previsione della garanzia da parte del venditore può essere fatta valere dall'acquirente, trattandosi di norma volta a tutelare la pubblica incolumità, ma non comporta la nullità del contratto.

D. L'obbligo di garanzia è derogabile per esplicita pattuizione tra i contraenti se riguarda impianti realizzati dopo il 27 marzo 2008?
R. Si è già precisato che l'obbligo di garanzia non prevede eccezioni perché risponde a un'esigenza di interesse pubblico generale come quella delle sicurezze delle persone (soprattutto casalinghe e bambini, che vengono oggi colpiti da frequenti incidenti domestici). Inoltre, l'obbligo di garanzia risponde a principi fondamentali dell'ordinamento giuridico, quali quello di buona fede contrattuale e quello di responsabilità del venditore per i vizi della cosa venduta. L'obbligo di garanzia, quindi, non è mai derogabile e prescinde dal tempo della realizzazione degli impianti.

D. Se la garanzia viene prestata ma poi l'impianto non si rivela a norma, la violazione dell'obbligo di garanzia comporta l'applicazione della sanzione da euro 1.000 a euro 10.000?
R. L'articolo 13 del nuovo decreto impone al venditore di prestare la propria garanzia circa la sicurezza degli impianti, nei termini già indicati, ma non prevede uno specifico obbligo di adeguamento degli impianti dell'immobile(che il venditore potrebbe anche non conoscere affatto) prima di stipulare la vendita o la locazione. Pertanto, se l'impianto non si rivela a norma, scatta la garanzia prestata con l'obbligo del venditore di tenere indenne il compratore dalle spese e dagli eventuali danni (obbligo che peraltro preesisteva secondo i principi generali del nostro ordinamento). Non è viceversa configurabile una sanzione amministrativa, salvo che si possa risalire a specifiche responsabilità relative all'avvenuta installazione e manutenzione dei singoli impianti.

D. La sanzione viene irrogata al costruttore, all'impiantista, al committente, al venditore, al notaio?
R. La sanzione, che come si è visto può riguardare solo la mancata previsione della garanzia, riguarda il venditore salva la responsabilità deontologica del notaio.

D. Se la garanzia viene prestata e poi l'impianto non si rivela a norma, la violazione dell'obbligo di garanzia determina la nullità del contratto?
R. L'obbligo di garanzia determina effetti proprio solo in caso di impianto non a norma ponendo la relativa responsabilità in capo al venditore, senza, in ogni caso incidere sulla esistenza, validità o efficacia del contratto, salvo che il compratore possa dimostrare che la difformità dell'impianto dalla disciplina a esso applicabile costituisce un inadempimento "essenziale", tale da porre nel nulla l'intero contratto.

D. Se in un contratto preliminare nulla viene detto sullo stato degli impianti, il preliminare si interpreta nel senso che l'immobile è venduto «visto e piaciuto» e «nello stato in cui si trova» oppure si interpreta nel senso che il venditore deve mettere a norma gli impianti e garantire la loro conformità?
R. Il venditore è tenuto a garantire la sicurezza degli impianti, nei termini anzidetti, ma non è tenuto a metterli a norma, salvo che tale obbligo sia espressamente previsto dal preliminare o dal definitivo.

D. Se in un contratto di compravendita non è fatta menzione della garanzia né è contenuta un'esplicita deroga alla garanzia, si applica la sanzione da euro 1.000 a euro 10.000?
R. Sì.

D. Questa sanzione viene irrogata al costruttore, all'impiantista, al committente, al venditore, al notaio?
R. La sanzione viene irrogata al venditore salva la responsabilità deontologica del notaio.

D. Se in un contratto di compravendita non è fatta menzione della garanzia né è contenuta un'esplicita deroga alla garanzia, il contratto è nullo?
R. No. Può caso mai ritenersi che la garanzia valga comunque, anche ove non espressamente apposta.

D. L'articolo 13 prima parla di «trasferimento a qualsiasi titolo» e poi parla di «venditore». Cosa si intende per «trasferimento a qualsiasi titolo»? Solo la compravendita? Qualsiasi atto traslativo a titolo oneroso (permuta, conferimento, eccetera)? Anche i trasferimenti a titolo gratuito (donazione)? La costituzione e il trasferimento di usufrutto? Il trasferimento di nuda proprietà?
R. La norma riguarda ogni forma di trasferimento, anche quello a titolo gratuito in quanto il principio su cui si fonda la garanzia è quello della tutela della sicurezza delle persone. Del resto, la giurisprudenza ha già affrontato e chiarito gli ambiti della responsabilità di chi mette un bene a disposizione di altri a titolo gratuito.