Provvigione subito o al rogito?

[roger]

Con l’intervento di un’agenzia immobiliare ho stipulato poco più di 2 anni fa un preliminare di vendita di un terreno agricolo ad un imprenditore che intendeva realizzarvi un’attività commerciale/produttiva.
Il promissario acquirente mi versò una caparra confirmatoria di 100.000 euro, circa il 7% del prezzo convenuto (circa 1.500.000). Il rogito doveva essere fatto entro 2 anni.
L’accordo era che in quei 2 anni di tempo l’acquirente avrebbe verificato la fattibilità del suo progetto di investimento, sia ricercando altri soci sia cercando di capire se il comune era disposto a cambiare la destinazione d’uso del terreno, da agricolo a produttivo.
Se nel periodo accordato l’acquirente avesse verificato che non c’erano le condizioni per costruire ciò che voleva, non avremmo stipulato il definitivo e mi sarei tenuto la caparra da lui versata.
Trascorsi i 2 anni pattuiti l’acquirente mi comunica che, causa crisi economica e cambio di Giunta comunale, entrambe le sue ricerche non sono ancora andate a buon fine ma che resta ancora interessato all’acquisto del terreno.
Ci accordiamo così per il rinnovo del preliminare per altri 2 anni, per consentirgli di fare ulteriori sondaggi, aumentando un po’ il prezzo pattuito per la vendita (in considerazione della svalutazione intervenuta nel tempo che trascorrerà prima dell’eventuale definitivo) e ricevo un’ulteriore caparra di 150.000 euro.
L’agenzia, che fino ad oggi non ha chiesto un centesimo, mi chiede ora di pagare subito un anticipo della provvigione, ovvero l’1% DEL PREZZO TOTALE DI VENDITA DEL TERRENO, rinviando il pagamento dell’ulteriore 0,5% (in tutto quindi chiede l’1,5%) alla stipula del definitivo.
Ciò in considerazione del fatto che: 1) avendo l’acquirente già versato 2 caparre molto consistenti, che perderebbe se rinunciasse all’acquisto del terreno, è già oggi molto probabile che il contratto definitivo prima o poi si perfezioni. 2) la provvigione è comunque dovuta all’agenzia INTEGRALMENTE fin dal momento della firma del preliminare, anche se poi il definitivo dovesse saltare.
Domando: 1) è giusto che io già oggi, quando l’affare non è ancora concluso, debba pagare metà provvigione all’agenzia? 2) è giusto che comunque all’agenzia debba pagare la provvigione integrale dell’1,5% SUL PREZZO TOTALE DI VENDITA anche se il contratto definitivo non dovesse stipularsi? (cosa che a mio parere non è da escludersi, visto che la vendita di fatto è subordinata alla condizione tacita di poter trasformare la destinazione urbanistica del terreno e non è detto che ciò avvenga). Non sarebbe più corretto, se proprio devo dare un acconto della provvigione all’agenzia, calcolare l’importo (1% o quello che dev’essere) sul valore delle caparre che ho già ricevuto anziché sul prezzo totale della vendita, che potrei non incassare mai? Cosa dicono la legge o gli usi in proposito?
Preciso: nessun accordo scritto fra me e l’agenzia in cui si disciplinino questi aspetti.
Grazie

[Rosario]

Con l’intervento di un’agenzia immobiliare ho stipulato poco più di 2 anni fa un preliminare di vendita di un terreno agricolo ad un imprenditore che intendeva realizzarvi un’attività commerciale/produttiva.
Il promissario acquirente mi versò una caparra confirmatoria di 100.000 euro, circa il 7% del prezzo convenuto (circa 1.500.000). Il rogito doveva essere fatto entro 2 anni.
L’accordo era che in quei 2 anni di tempo l’acquirente avrebbe verificato la fattibilità del suo progetto di investimento, sia ricercando altri soci sia cercando di capire se il comune era disposto a cambiare la destinazione d’uso del terreno, da agricolo a produttivo.
Se nel periodo accordato l’acquirente avesse verificato che non c’erano le condizioni per costruire ciò che voleva, non avremmo stipulato il definitivo e mi sarei tenuto la caparra da lui versata.
Trascorsi i 2 anni pattuiti l’acquirente mi comunica che, causa crisi economica e cambio di Giunta comunale, entrambe le sue ricerche non sono ancora andate a buon fine ma che resta ancora interessato all’acquisto del terreno.
Ci accordiamo così per il rinnovo del preliminare per altri 2 anni, per consentirgli di fare ulteriori sondaggi, aumentando un po’ il prezzo pattuito per la vendita (in considerazione della svalutazione intervenuta nel tempo che trascorrerà prima dell’eventuale definitivo) e ricevo un’ulteriore caparra di 150.000 euro.
L’agenzia, che fino ad oggi non ha chiesto un centesimo, mi chiede ora di pagare subito un anticipo della provvigione, ovvero l’1% DEL PREZZO TOTALE DI VENDITA DEL TERRENO, rinviando il pagamento dell’ulteriore 0,5% (in tutto quindi chiede l’1,5%) alla stipula del definitivo.
Ciò in considerazione del fatto che: 1) avendo l’acquirente già versato 2 caparre molto consistenti, che perderebbe se rinunciasse all’acquisto del terreno, è già oggi molto probabile che il contratto definitivo prima o poi si perfezioni. 2) la provvigione è comunque dovuta all’agenzia INTEGRALMENTE fin dal momento della firma del preliminare, anche se poi il definitivo dovesse saltare.
Domando: 1) è giusto che io già oggi, quando l’affare non è ancora concluso, debba pagare metà provvigione all’agenzia? 2) è giusto che comunque all’agenzia debba pagare la provvigione integrale dell’1,5% SUL PREZZO TOTALE DI VENDITA anche se il contratto definitivo non dovesse stipularsi? (cosa che a mio parere non è da escludersi, visto che la vendita di fatto è subordinata alla condizione tacita di poter trasformare la destinazione urbanistica del terreno e non è detto che ciò avvenga). Non sarebbe più corretto, se proprio devo dare un acconto della provvigione all’agenzia, calcolare l’importo (1% o quello che dev’essere) sul valore delle caparre che ho già ricevuto anziché sul prezzo totale della vendita, che potrei non incassare mai? Cosa dicono la legge o gli usi in proposito?
Preciso: nessun accordo scritto fra me e l’agenzia in cui si disciplinino questi aspetti.
Grazie

Gent. Roger, in calce trova gli articoli di legge che regolamentano la mediazione, leggendoli troverà la posizione idonea alla sua situazione.

Art. 1754 Mediatore
E' mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.
Art. 1755 Provvigione
Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti (2950), se l'affare è concluso per effetto del suo intervento.
La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.
Art. 1756 Rimborso delle spese
Salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite anche se l'affare non è stato concluso.
Art. 1757 Provvigione nei contratti condizionali o invalidi
Se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione.
Se il contratto è sottoposto a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione non viene meno col verificarsi della condizione (1353 e seguenti).
La disposizione del comma precedente si applica anche quando il contratto è annullabile (1425 e seguenti) o rescindibile (1447 e seguenti), se il mediatore non conosceva la causa d'invalidità.
Art. 1758 Pluralità di mediatori
Se l'affare è concluso per l'intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione.
Art. 1759 Responsabilità del mediatore
Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso.
Il mediatore risponde dell'autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell'ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite (2008 e seguenti).

[bruz]

Ad una prima lettura direi che le provvigioni sono dovute integralmente poichè il preliminare è stato fatto e dunque l'affare è concluso, anche se le obbligazioni da esso nascenti (l'impegno al saldo del prezzo per il trasferimento della proprietà) non sono ancora state messe in atto.

Il fatto che lei abbia facoltà di trattenere la caparra anche laddove il terreno non risultasse idoneo all'uso voluto dall'acquirente indica che tale aspetto non è stato assoggettato a condizione sopsensiva (l'unico caso in cui la provvigione non sarebbe ancora dovuta).

Per cui direi che l'agenzia deve essere pagata per intero e mi sembra anche molto strano che abbia aspettato 2 anni per richiederle dei compensi che difatto erano dovuti già alla stipula del preliminare.
saluti

[roger]

Grazie a Rosario e Bruz per il riscontro.
Resto comunque perplesso sulla congruità di una provvigione calcolata OGGI in via definitiva su un valore (il prezzo totale di vendita) che OGGI è del tutto ipotetico non nel quantum ma nell’an, nel senso che oggi è assolutamente incerto se il definitivo verrà mai stipulato e se io conseguentemente incasserò il prezzo pattuito.
Nel preliminare in effetti non è apposta alcuna condizione sospensiva o risolutiva. Ma è pacifico tra le parti (e con l’agenzia) che la compravendita sia DI FATTO subordinata alla condizione che il compratore trovi il modo, giuridico ed economico, di sfruttare a fini produttivi il terreno in oggetto. Altrimenti non si spiegherebbe perché gli siano stati lasciati la prima volta più di 2 anni di tempo ed ora altri 2 anni per andare al definitivo: non è certo la tempistica normale per passare dal preliminare al rogito. Un periodo così lungo è proprio in funzione della ricerca delle soluzioni amministrative ed economiche per lo sfruttamento dell’area ad uso diverso da quello a cui attualmente è destinata, operazioni che ovviamente sono complesse e richiedono tempo.
In pratica la forma dell’atto è quella del contratto preliminare ma la sostanza è più simile ad un mio impegno unilaterale a tempo determinato a vendere o a un’opzione.
Non è che non voglia pagare l’agenzia, ci mancherebbe altro, solo mi sembra eccessivo in un caso come questo definire già oggi l’entità della provvigione, calcolandola come percentuale su un prezzo che forse non incasserò mai.
Per finire: l’1,5% su un affare del valore di circa 1.500.000 euro è una misura congrua in base agli usi?
Ringrazio chi mi fornirà ulteriori elementi di valutazione.

[Rosario]

Grazie a Rosario e Bruz per il riscontro.
Resto comunque perplesso sulla congruità di una provvigione calcolata OGGI in via definitiva su un valore (il prezzo totale di vendita) che OGGI è del tutto ipotetico non nel quantum ma nell’an, nel senso che oggi è assolutamente incerto se il definitivo verrà mai stipulato e se io conseguentemente incasserò il prezzo pattuito.
Nel preliminare in effetti non è apposta alcuna condizione sospensiva o risolutiva. Ma è pacifico tra le parti (e con l’agenzia) che la compravendita sia DI FATTO subordinata alla condizione che il compratore trovi il modo, giuridico ed economico, di sfruttare a fini produttivi il terreno in oggetto. Altrimenti non si spiegherebbe perché gli siano stati lasciati la prima volta più di 2 anni di tempo ed ora altri 2 anni per andare al definitivo: non è certo la tempistica normale per passare dal preliminare al rogito. Un periodo così lungo è proprio in funzione della ricerca delle soluzioni amministrative ed economiche per lo sfruttamento dell’area ad uso diverso da quello a cui attualmente è destinata, operazioni che ovviamente sono complesse e richiedono tempo.
In pratica la forma dell’atto è quella del contratto preliminare ma la sostanza è più simile ad un mio impegno unilaterale a tempo determinato a vendere o a un’opzione.
Non è che non voglia pagare l’agenzia, ci mancherebbe altro, solo mi sembra eccessivo in un caso come questo definire già oggi l’entità della provvigione, calcolandola come percentuale su un prezzo che forse non incasserò mai.
Per finire: l’1,5% su un affare del valore di circa 1.500.000 euro è una misura congrua in base agli usi?
Ringrazio chi mi fornirà ulteriori elementi di valutazione.

Buongiorno Roger, mi pare di capire che sulla proposta ci sia condizione sospensiva, cioè; se entro un dato tempo non riesco a trovare la maniera di sfruttare al meglio questo immobile, tutto decade e perdo quanto ho versato.....l'affare non è dunque concluso, di conseguenza io non pagherei l'agente. Per il quanto è l'accordo che raggiungerete... Arrivederci.

[bruz]

mmmm no Rosario su questo non concordo.

come ho già scritto sopra:

"Il fatto che lei abbia facoltà di trattenere la caparra anche laddove il terreno non risultasse idoneo all'uso voluto dall'acquirente indica che tale aspetto non è stato assoggettato a condizione sopsensiva (l'unico caso in cui la provvigione non sarebbe ancora dovuta)."

se fosse prevista clausola sospensiva non si avrebbe alcun titolo per trattenere le somme percepite, secondo me la discriminante è questa.