Proposta d'acquisto con ipoteca

[mariacolu]

Ciao a tutti, avevo scritto qualche tempo fa per una compravendita tra privati, la questione è al momento sospesa. Ora sono in procinto di fare una proposta d'acquisto, tramite agenzia, per una casa con un probabile problema (sabato rivedo la casa e poi decido).
Sostanzialmente il propietario non ha pagato alcune rate del mutuo ed ora c'è un'ipoteca giudiziaria sulla casa. Se sbaglio termini, ometto particolari o vi esprimo dubbi stupidi ditemelo pure, io non ci capisco niente di tutto ciò... non ho per nulla le idee chiare, ma so che voi potere aiutarmi a chiarirmele come già avete fatto in passato!
Come posso tutelarmi al 100% per l'acquisto? Devo subordinare la proposta d'acquisto all'estinzione dell'ipoteca? Ma ovviamente serviranno dei soldi al propietario per estinguerla, quindi magari lo farà dopo il rogito avendo incassato i soldi della vendita... ma a quel punto la casa sarebbe mia e l'ipoteca anche... AIUTO!
Ditemi pure la vostra, al momento ho un'indecisione tra due case, propendo per questa, ma se mi sconsigliate fortemente di acquistarne una con problemi di ipoteca beh allora non avrei + dubbi.

HELP e grazie fin da ora!

[CasaDaPrivato]

ciao mariacolu,

immobili con ipoteche giudiziarie si possono compravendere con una relativa tranquillità .

te la spiego in parole povere:

bisogna fare delle visure ipotecarie e capire quanti e quali sono le persone o gli istituti che vantano qualcosa dal proprietario.

individuata l'entità del debito e chi sono gli interessati bisogna prendere contatto con queste persone e capire chi sta seguendo la pratica (di solito un loro studio legale) .

parlando con questo responsabile potrete fargli capire che siete interessati ad acquistare la casa e che servono precisamente i conteggi per estinguere il debito.

vedrai che saranno felici come delle pasque di farti avere il tutto in tempi stretti.

una volta avuti i conteggi, cosa importante è consegnare direttamente i soldi a chi vanta il credito.

al proprietario di casa non devi versare nulla fino al rogito ; al rogito prenderà il saldo prezzo ovvero la differenza tra il costo della casa ed i debiti (da te pagati al posto suo).

i tempi di rogito devono essere brevissimi. prima è e meglio è per tutti.

il preliminare di compravendita dovrà essere stipulato tenendo conto di tutte le casistiche .

parlane con il tuo agente immobiliare.

ciao ciao

[mariacolu]

Grazie per avermi chiarito le idee... ma a quanto possono ammontare questi debiti, su una casa del valore di circa 160.000 euro? Non ne ho la più pallida idea e francamente tra compromesso, agenzia, notaio sono risicata, non so se posso permettermi di pagare i debiti altrui.
Non c'è modo perchè sia il propietario stesso a estinguere i suoi debiti?

[CasaDaPrivato]

i debiti degli altri li paghi, ma vengono scalati dal prezzo della casa.

sono soldi in meno che dai al proprietario di casa al rogito. diciamo che sono un anticipo sul prezzo, vediamola così.

a quanto ammontano ? io certo non lo so; dipende da quanto tempo non paga e se il discorso si ferma alla banca o se c'è la fila di persone dietro .

per quello si fanno le visure ipotecarie.

[mariacolu]

Mmmmm sì so che li scalo quindi in fin dei conti non li pago comunque io, ma un conto è pagare di più - con i debiti estinti dal propietario - ma dilazionato nelle rate del mutuo, un conto è pagare i suoi debiti tutti assieme... va a finire che poi mi tocca fare un mutuo al 100% pagando una botta di interessi perchè ho finito i soldi o comunque non ne ho a sufficienza per farne uno all'80%.
Posso chiedere all'agenzia immobiliare di verificare questa situazione prima di fare la proposta o mi ridono in faccia? Se scopro che devo pagare 1000 euro ci posso anche stare dentro, se sono 5000 il discorso è diverso e io non voglio indebitarmi per estinguere i debiti altrui... quindi lascerei perdere.

Grazie!

[CasaDaPrivato]

guarda che dovrebbe essere l'agente immobiliare a fare le visure ancora prima che tu glielo chieda.

se conosce la situazione debitoria del venditore deve fare degli accertamenti e riferirli agli interessati, prima di fare la proposta.

se non vuoi anticipare soldi allora l'unica soluzione è andare a rogito subito; con i soldi del tuo mutuo, contestualmente all'atto, estinguerai i debiti .

devi informare la tua banca della situazione ipotecaria della casa (tanto se ne accorgono quindi è meglio dirglielo subito) e comunque devi interpellare i creditori per avere tutti i conteggi.

se paghi l'agenzia questo è un lavoro che spetta a loro.

[mariacolu]

Ah ok, pensavo lo facessero solo con la sicurezza dell'acquisto... ma se non so a quanto ammontano i debiti è ovvio che non posso acquistare... quindi l'agente, se è interessato a vendere, deve farmi capire bene quanti soldi devo sborsare.
E' pensabile che, non andando subito al rogito, il propietario paghi i suoi debiti in parte con i soldini versati se accetta la proposta d'acquisto e con il resto della caparra che verso al preliminare? Posso porgli la condizione che se al momento del rogito non ha estinto i suoi debiti salta tutto?

Poi magari esagero con i dubbi eh, l'agente mi ha detto che è intervenuto un parente per aiutare il propietario, quindi magari li estinguerà lui i debiti...

Grazie 1000!

[CasaDaPrivato]

magari il venditore è la più brava persona del mondo e da solo o con i parenti riesce ad uscire da questa situazione.

lui potrebbe tamponare i suoi debiti con un anticipo dei tuoi soldi ma chi ti dice che poi non sopraggiungano altri problemi o che alla lista di creditori non si attacchi qualche altra persona che vanta dei soldi da questo signore?

di solito non si versano soldi ad un venditore con ipoteche giudiziali in essere e sempre di solito si deve rogitare in tempi strettissimi, prima che la situazione si complichi.

[mariacolu]

Ok grazie 1000!
Quindi neanche nella proposta d'acquisto dovrei intestare l'assegno al venditore...
Dimmi se ho interpretato bene, dovrei: informarmi tramite l'agenzia a quanto ammontano i debiti, decidere se posso permettermi di pagarli facendomi i conti in tasca. Se decido che posso pagarli devo fare la proposta scrivendo che se la accettano mi impegno entro 1 settimana a pagare un tot dei loro debiti direttamente al creditore ed è come se versassi dei soldi al venditore ma con una tutela in più (e in questo modo non verso più soldi dell'ipotizzato, semplicemente ciò che dovevo versare come caparra al propietario li verso per saldare i suoi debiti). Oppure do' un assegno al mediatore ma pretendo che lo tenga lui come garanzia di proposta, ma senza darlo al venditore?

Ma poi come faccio a sapere che nel frattempo non sopraggiungano altri problemi? E' sempre una rogna...

[CasaDaPrivato]

direi che hai interpretato bene.

se non riesci a coprire interamente i debiti del venditore e se non riesci ad andare a rogito immediatamente, allora io opterei per lasciare i soldi a garanzia presso l'agenzia immobiliare .

come dicevo, la necessità di andare a rogito subito serve per non far sopraggiungere complicazioni.

ciao ciao

[mariacolu]

Grazie davvero, mi hai chiarito le idee non poco.
Ho ancora un'ultima domanda. Mettiamo il caso che quando io decido di fare la proposta queste persone hanno estinto i loro debiti o comunque mi dicono che a brevissimo lo faranno, e magari subordiniamo la proposta d'acquisto all'estinzione dei debiti entro una tale data. Tu comunque mi consigli di chiedere al mediatore di tenere l'assegno comunque, per tutela? Anche dopo l'estinzione dei debiti? Il venditore potrebbe prenderla male, anche perchè magari quei soldi gli farebbero comodo... posso giocarmela a mio favore premendo per andare subito al rogito di modo che prima concludiamo prima gli arrivano i soldi? E in questo caso l'assegno verrebbe consegnato al venditore in sede di rogito scalando i soldi dal costo della casa? O tornerebbe a me?

Grazie ancora e scusa l'ignoranza totale...

[CasaDaPrivato]

se hanno estinto i loro debiti non è detto che ci ricaschino.

vedi tu come comportarti per i pagamenti.

certo io non farei passare dei mesi per fare il rogito.

[mariacolu]

Ok, inizio a parlare con l'A.I. che segue la pratica, poi vi aggiorno.

Grazie 1000!