Preliminare di vendita, posso recedere?

[tommy]

Salve a tutti e complimenti per il forum interessantissimo e ricco di consigli utili in questi tempi pieni di "furbetti del quartiere".
Bene, ho un "piccolo" problema e vorrei qualche consiglio su come comportarmi.
Nel dicembre del 2006 ho firmato un preliminare d'acquisto per una casa ed ho versato 20mila euro al proprietario e pagato 2000 euro all'agenzia.
L'immobile, sito al piano terra, era abitato da inquilini pertanto difficilmente visitabile (abbiamo provato un paio di volte ma non era possibile).
Il rogito era previsto per la fine del mese di giugno.
Verso il 10 giugno mi sono recato nell'appartamento per prendere alcune misure ed ho constatato che erano presenti delle crepe sulle mura di un certo spessore, il pavimento ha ceduto provocando la non chiusura della porta della camera etc.. insomma cedimento strutturale.
Mi reco dal tipo dell'agenzia e dopo alcuni giorni, considerato che la facevano abbastanza facile, mi sono recato in loco unitamente al mio geometra il quale constatava un probabile cedimento delle fondazioni.
Dopo qualche giorno presso lo studio del mio avvocato incontravo il proprietario ed il suo avvocato per parlare.
Il prorpietario sosteneva (e il suo avvocato lo ha messo per iscritto) che le crepe erano già presenti.
Effettuato un sopralluogo l'avvocato della controparte rettificava la letera dicendo che effettivamente le crepe erano fresche e bisognava intervenire.
Bisogna segnalare che l'inquilina del piano superiore ha trovato il suo davanzale di marmo spezzato a metà.
Ad oggi sono stati effettuati solo 2 saggi nell'immobile e non ancora si è trovata la causa, nè deciso come intervenire.
Io in un primo momento ero intenzionato ad acquistare ma ad oggi dopo vari consigli anche tecnici vorrei recedere.
Cosa dite posso recedere? Avere anche i danni?
L'agenzia dere restituirmi i soldi?
Grazie e a presto

[ilmigliore]

ciao tommy,
non è certo una situazione simpatica quella in cui sei incappato.
Per recerdere dal preliminare puoi forse richiamare quello che il codice civile indica con il termine "vizi occulti" e a tal proposito è già presente un topic sul forum all'indirizzo responsabilita-del-venditore-per-vizi-t199.html .
Magari il tuo legale già te lo ha consigliato...
per quanto riguarda le provvigioni date al mediatore , in teoria l'agente è obbligato a rendere noto all'acquirente ogni aspetto , positivo e negativo, dell'affare che si sta andando a concludere ... se le crepe c'erano quando lui ha preso incarico di vendita della casa una certa responsabilità dovrebbe averla; ma come fai a dimostrarlo?? dovrebbe fare una ammissione di colpa, cosa che reputo un pò difficile.
la vedo un pò difficile riuscire a rientrare dei 2000 euro di provvigione.
il consiglio che ti do è quello di riuscire a rientrare principalmente dei 20.000 euro che hai dato al venditore e in un secondo momento di preoccuparti della provvigione data all'agente.

[tommy]

Grazie per la celerità della risposta.
Ho letto il forum consigliato ed ho altresì effettuato numerose ricerche sul web ma ho ancora un dubbio che mi assale.
Nel mio caso (sono ancora promittente acquirente avendo firmato un preliminare d'acquisto nel quale la data ultima era il 30 giugno 2007?) al momento in cui comunico al proprietario dell'immobile l'intenzione di recedere dal contratto d'acquisto con conseguente restituzione della somma versata il giorno del preliminare davanti ad un notaio, il proprietario potrebbe asserire una cosa del tipo: "Io mi impegno a sistemare l'immobile e tu DEVI comperarlo poichè le mie intenzioni sono quelle di eliminare i vizi"?
Dal momento in cui il prorpietario ed il suo legale hanno capito che il problema è abbastanza serio (credo che se non dovesse provvedere a sistemare le fondazioni incorrerebbe in sanzioni penali), egli è rassegnato all'idea di dover COMUNQUE espletare i lavori.
A seguito ciò mi sorge la domanda se, a seguito dell'intenzione di provvedere all'eliminazione del vizio, mi potrebbe COSTRINGERE ad acquistare l'immobile come previsto nel preliminare che però è scaduto il 30 giugno.
Bisogna comunque dire che dalle prime analisi si tratta di un problema strutturale dell'immobile ovvero sembra che ci sia stato un cedimento delle fondamenta. Non si tratta di un vizio grave per il quale, anche a seguito di lavori, l'immobile resterebbe comunque a rischio di ulteriori cedimenti?
Grazie anticipatamente a chi vorrà darmi qualche consiglio...
Spero che nessuno si trovi mai nelle condizioni in cui da tempo sono io, è davvero stressante e demoralizzante!!!!!
A presto

[ilmigliore]

purtroppo non sono in grado di dirti con certezza se , eliminati i vizi, possono obbligarti a procedere all'acquisto.
secondo logica, essendo il termine del 30 giugno scaduto ed essendo loro in difetto, hanno poco da costringere.
dal mio punto di vista ci sono i presupposti per recedere e pretendere la restituzione della caparra, ma io non sono un giudice e quindi non posso esprimermi con certezza e senza dubbi.
se la proprietà non sente ragioni per restituirti i tuoi soldi e chiudere il contratto solo le vie legali rimangono a tua disposizione.
buona fortuna.

[tommy]

Grazie mille dell'intervento, anche se non sei un legale un po' mi hai tirato su il morale che in questi giorni è davvero basso
Fra qualche giorno comunicherò il tutto al proprietario e poi vedremo.... nel frattempo sono alla ricerca di un appartamento in affitto... che stress!!!!!
Ti terrò informato e grazie ancora.