Oneri accessori pattuiti nel contratto e riparazioni

[ant9710]

Salve!

Parto subito con la citazione della voce contrattuale:

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Sono interamente a carico del conduttore le spese, realtive alla fornitura dell'energia elettrica, il cui pagamento dovrà avvenire mediante il versamento, contestualmente all'arrivo bimestrale della relativa bolletta.
Sono interamente a carico del conduttore anche le spese, in quanto esistenti, relative alla fornitura del gas, alla tassa smaltimento rifiuti e alle spese condominiali comprendenti: serivizio di pulizia, manutenzione dell'ascensore, fornitura dell'acqua, del riscaldamento e spurgo dei pozzi neri.
Il pagamento di quanto sopra dovrà avvenire mediante il versamento contestualmente al pagamento dei mesi locatizi per un importo pari ad un dodicesimo del costo degli oneri accessori indicati, che viene quantificato e concordato in euro 4800 annui.
"

Spieghiamo adesso, in termini più umani, quello che succede.
Il canone mensile del mio contratto di locazione è di 800€ (9600€ annui) + altri 400€ (4800€ annui) che figurano come spese accessorie per fornitura di acqua, gas, condominio, ecc...

Ritengo che, far figurare 400€ mensili come quietanza di spese accessorie, sia in realtà un escamotage del locatore per percepire alcuni soldi senza pagarci sopra le tasse: infatti, la bolletta elettrica (che è l'unica bolletta SALATISSIMA della casa, per via del fatto che il locatore si rifiuta di sostituirci elettrodomestici vecchi di 10 anni, fra cui uno scladabagno) non è inclusa nelle 400€ di spese accessorie.
Suppongo quindi, che dei 4800 euro che percepisce annualmente, solo 2000 (al massimo) siano effettivamente utilizzati per pagare le spese accessorie citate nel contratto, visto e considerato che anche l'acqua calda che si usa non è prodotta col gas (incluso nelle 400€ accessorie) ma con la corrente elettrica (esclusa).

Vorrei per tanto sapere se ho diritto ad una riduzione del "canone di spese accessorie" (in pratica riduzione sulle 400€) e se ho diritto in qualche modo a risarcimenti.
Oppuire se sia semplicemnte possibile ricorrere per far si che il locatore paghi le tasse evase allo stato.

Se fosse dimostrabile che in realtà buona parte dei 4800 euro annui non vengono utilizzati per pagare le spese accessorie mensionate (ma restano al locatore), sarebbe possibile richiederne l'utilizzo per la sostituzione di elettrodomestici guasti e/o vetusti?


Cordiali saluti!
Perdonatemi il papiro.
Ant.

[geomterracciano]

Caro utente, buonasera.
Normalmente gli oneri accessori già quantificati e posti come importo standard nei contratti di locazione costituiscono soltanto un abuso, una escamotage per celare altro tipo di magagna, magarii un illecito fiscale.
Prima di effettuare il pagamento il conduttore, in questo caso lei, ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese con la menzione dei criteri di ripartizione.
Lei, ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.
Su questa base con il decreto del Ministero delle infrastrutture del 30 dicembre 2002, oltre ai criteri per la stipula dei patti territoriali per i contratti a canone concordato, è stata, infatti, messa a punto anche una tabella di suddivisione degli ONERI ACCESSORI tra locatore e conduttore, destinata a far PARTE INTEGRANTE del contratto di locazione e che deve essere perciò consegnata in copia all'inquilino.
Questa tabella è uguale per tutti i tipi di contratti di locazione.
La tabella entra puntualmente nel merito delle varie voci di spesa, rispettando comunque un criterio fondamentale:
tutto ciò che è manutenzione ORDINARIA non solo dell'appartamento ma anche delle parti comuni dello stabile, spetta a chi vi abita, mentre tutto ciò che ricade sulla parti strutturali l'obbligo di pagamento ricade certamente sul locatore.
Sulla base di queste premesse, ne parli con il locatore e chieda specifici chiarimenti su ogni voce di spesa e visioni tutte, dicasi tutte le fatture e bollette.
Poi, è bene che sappia che c'è sempre il sindacato degli inquilini pronto ad offrirle il suo contributo, lo cerchi su internet nella città in cui vive: SUNIA o UNIAT o SICET.
Meglio vivere un giorno da leone che cento da pecora!!!!
Cordiali saluti
geom. Oreste Terracciano

[ant9710]

Gentile geom. Terracciano,

la ringrazio ancora una volta per la rapida ed esauriente risposta.
La mia intenzione infatti è proprio quella di fargli passare i guai, visto che comunque il locatore non ha avuto la correttezza morale di sostituirci un obsoleto elettrodomestico guasto, sostenendo che era riparabile e che le spese di riparazione erano nostre.

Essendo ormai divenuta, per me, una questione di principio ho perso proprio la testa ed ho tutta l'intenzione di togliermi i sassolini dalle scarpe.
Ho gia speso più dell'equivalente della somma che mi spettava per ricomprare la lavatrice e sono disposto anche a spendere di più, pur di averla vinta (nonostante io non navighi nell'oro ma, come tanti studenti fuori sede, devo fare parecchi conti per arrivare a fine mese).
Penso che se tutti avessero le ***** (mi perdoni la volgarità) di portare avanti una battaglia, invece che tacere per quieto vivere, il mondo sarebbe un posto più giusto.
E per esperienza (nonostante abbia solo 24 anni) ho imparato che molte volte basta solo TANTA CONVINZIONE per vincere qualunque confronto, anche se impari.

Mi perdoni, quindi se adesso ho da chiederle un ulteriore chiarimento...

Non riesco a capire quali siano le manutenzioni ordinarie e quali, invece quelle straordinarie.
Da quel che ho letto sul codice civile, sembra che le manutenzioni ordinarie siano le piccole manutenzioni (la sostituzione di una lampadina fulminata, di un doccino guasto, ecc...)

Per quanto concerne, invece, la riparazione di un elettrodomestico, mi sembra di avere intuito che anche questa sia una manutenzione straordinaria, a meno che non sia dimostrabile un uso scorretto della cosa locata da parte del conduttore: ovviamente, se uso una lavatrice come bersaglio da tirassegno, i danni devo ripagarli io, ma se la lavatrice cede perchè vecchia di 10 anni, il guasto è da imputarsi al "normale decorso della cosa locata", già ampiamente ripagato nel canone d'affitto mensile della casa, ammobiliata. Si paga una casa ammobiliata per usufruire delle mura così come di elettrodomestici e mobilio, e non per stare a contemplarli.

Sarebbe come se un datore di lavoro dicesse al lavoratore che puo lavorare ma deve comprarsi e/o ripararsi il macchinario per farlo.
Il lavoro del lavoratore porta guadagno all'imprenditore (e al lavoratore) esattamente come la conduzione del conduttore porta guadagno al locatore (ma beneficio della cosa locata per il conduttore, e non guadagno, si badi).



Funziona come discorso?
Credo che sia moralmente giusto, ma questa gentaglia non ha da fare i conti con la coscienza, la sera, prima di andare a dormire.
Cordiali saluti.
Ant.

[geomterracciano]

Caro utente, noto con soddisfazione che lei ha le idee molto chiare, soprattutto perchè dettate da logica razionale e non da trasformismo intellettuale.
Un elettrodomestico dovrebbe avere la capacità funzionale, nel momento in cui si prende in locazione una casa ammobiliata, di almeno 5 anni, ma se è già vecchio di 10 anni, quindi ""massacrato"" dall'uso,la sua capacità si riduce al lumicino, per cui è naturale che debba intervenire il locatore!!!
Già, il locatore, questo ""MISCONOSCIUTO"" essere...
Si autotutela come e quando vuole e conosce una sola risposta alle richieste sacrosante del locatario: NO e BASTA.
Il concetto di spese ordinarie ed il concetto di spese straordinarie, a volte, ma quasi sempre, è un concetto astratto, il quale viene fatto valere a seconda della circostanza del momento, per cui la logica vuole che, nel caso della lavatrice, si faccia prevalere soprattutto il Buon Senso, facendo solo leva sulla vetustà dell' elettrodomestico.
Caro utente, anche io ho avuto,per 9 anni, una figlia che studiava a Roma, fuori sede, per cui alloggiava in un appartamento di mq. 75 con altre 4 studentesse, quindi capisco le speculazioni e le furberie di certi signori del cemento.
Consiglio, giusto per non alimentare una polemica inutile, prima di passare alla riparazione dell'elettrodomestico, di dialogare, con il locatore, su questo aspetto presente e futuro, magari cercando un accordo bipartisan che soddisfi le esigenze di entrambi, questo perchè il più delle volte ci si trova nelle condizioni di essere INCUDINE.
Saluti e in bocca al lupo per tutto!!!
Geom. Oreste Terracciano