Mutuo per acquisto casa prefabbricata

[pattimiglio]

Buongiorno,
mio fratello sta acquisendo una casa ecologica prefabbricata da un'azienda tedesca, che prefabbrica in Germania e vende in tutta Europa. La casa verrà costruita nel giro di un mese. Prima però di portare fisicamente la casa in Italia e iniziare la costruizone vera e propria nhanno bisogno di avere una forma di garanzia dalla banca sul fatto che a mio fratello verrà erogato un mutuo. Il pagamento reale poi avverrà ad un mese e mezzo dalla costruzione della casa (dando tempo così di espletare tutte le pratiche necessarie).

La banca ha proposto come forma di garanzia un atto di muto condizionato e poi quello definitivo, comportando così, da quello che abbiamo capito, circa il doppio della spesa notarile....
Che voi sappiate ci possono essere altre possibilità?
Dimenticavo di dire che il terreno su cui la casa verrà costruito è di proprietà di mio fratello.

Grazie a tutti
Ciao
Patrizia

[geomterracciano]

In particolare, le Banche, per erogare finanziamenti superiori all’80%, possono richiedere forme di garanzia aggiuntive, tra le quali il pegno su titoli, una sorta di ipoteca, posta però su un bene diverso da un immobile, o, più comunemente, una polizza fidejussoria. In quest’ultimo caso la polizza viene emessa da una Compagnia di Assicurazioni abilitata e copre la parte di finanziamento che eccede l’80% del valore dell’immobile. Più nel dettaglio, la Compagnia di Assicurazioni presta garanzia a favore della Banca contro il rischio di insolvenza da parte del debitore in relazione alla quota in eccesso rispetto all’80% del valore dell’immobile.

Molto spesso, le Banche, ad ulteriore garanzia, richiedono la stipula, oltre che di una polizza incendio, obbligatoria per tutti i mutui, anche di una polizza vita, per tutelarsi maggiormente contro il rischio di insolvenza causato dal decesso del mutuatario. I mutui al 100% sono offerti in Italia ancora da poche Banche, soprattutto dalle specializzate, e, dato il loro importo solitamente più elevato, hanno in genere una durata più elevata rispetto alla media: da 15 fino a 25-30 anni. Per quanto riguarda il tipo di tasso non ci sono vincoli particolari: si trovano mutui al 100% con differenti tipologie di tassi, dal fisso al variabile al flessibile.

Non è facile fornirle un'adeguata risposta.
Grazie comunque.

[Admin]

Ciao Patrizia,
il mutuo si può ottenere tranquillamente.
La Banca, solitamente, chiede al richiedente il mutuo di possedere il terreno ed il progetto approvato dal Comune. (e qui non ci sono problemi)

Il Cliente che possiede già il terreno potrà presentare un “piano di fattibilità” predisposto dal proprio Professionista.
Tale “piano di fattibilità” conterrà:
a) descrizione grafica della casa da costruire (in questa fase sarà sufficiente lo schizzo);
b) computo metrico estimativo di massima per desumere l’importo di spesa per la fabbricazione della casa;
c) elenco dei costi accessori (la parcella dei Professionisti, quella del Notaio per il contratto d’acquisto e per il contratto di mutuo, l’iva, gli oneri di allacciamento all’impianto fognario comunale, gli oneri alle Autorità competenti, etc.).

Con queste informazioni il Direttore della Banca potrà istruire la pratica di finanziamento.
La complessità della concessione di un mutuo va valutata sulla base del rapporto tra “valore del bene in questione" e “importo di mutuo richiesto”.
La Banca, in condizioni di normalità, tende a concedere il mutuo quando l’importo della rata mensile viene ben coperta con un terzo del reddito mensile del Richiedente.
Con i rimanenti due terzi, desume solitamente la banca, il Cliente potrà vivere normalmente e far fronte alle situazioni quotidiane, senza “affanno”.
Superata tale proporzione, il Cliente richiedente il mutuo avrà bisogno di “garanti” o comunque di ulteriori requisiti.

[CasaDaPrivato]

Cara Patrizia,
consiglia tuo fratello di sentire altri istituti di credito.

Ormai da diversi anni i contratti di mutuo vengono stipulati con la formula dell'atto unico, che contempla sia l'iscrizione dell'ipoteca che l'erogazione delle somme.

Solo per i mutui di grossa taglia e, ormai nel caso di poche banche, quando sono coinvolti soggetti fallibili, vige ancora la modalità della stipula del doppio contratto.

Ciò vuol dire andare due volte in banca con il notaio. La prima per stipulare l'atto di mutuo "condizionato". La seconda per sottoscrivere l'atto "definitivo" di erogazione e quietanza.

In realtà un tempo questa prassi riguardava tutti i contratti di mutuo. Essa prevede che con l'atto condizionato si disponga semplicemente l'iscrizione ipotecaria, senza rilascio delle somme.

In un secondo tempo, quando l'ipoteca sarà iscritta e consolidata, si stipulerà l'atto definitivo, contenente tra l'altro le dettagliate condizioni applicate al finanziamento.

L'atto unico costituisce una splendida evoluzione di questo sistema perché ha il pregio di condensare in un unico testo tutte le caratteristiche del contratto condizionato e definitivo.

Senza obbligare la banca a rinunciare alla tutela del consolidamento ipotecario, qualora venga prevista l'erogazione differita delle somme.

Il sistema del doppio contratto può rappresentare un vero problema quando il mutuo è destinato all'acquisto di un immobile.

Salvo che il mutuo riguardi importi enormi è raccomandabile non rivolgersi a banche che adoperano questo metodo antiquato.

Oltre alle difficoltà di natura pratica che si genererebbero, una scelta del genere da parte della banca risulterebbe anacronistica. Lasciando intendere anche per il testo del contratto complessità e rigidità appartenenti ormai al lontano passato.

Ciao

[Paolo]

Buona sera,
sono interessato a questo intervento in prima persona: volevo sapere se qualcuno aveva ovviato il problema del "doppio" atto di mutuo.
Io sto chiedendo a vari istituti bancari ma tutti mi dicono che un "atto unico" non è fattibile neanche con un garante. Se qualcuno ha gia avuto esperienze a riguardo e mi rispondesse gli sarei davvero grato.
Saluti a tutti.
Paolo