Locazione con patto di futura vendita

[omerless]

Ecco lo scenario: per lavoro vengo trasferito in altra città, sono propietario con mia moglie di un appartamento (prima abitazione) nel comune di provenienza, l'ho messo in vendita per comprare una nuova casa nel nuovo comune.
Voglio proporre al venditore di entrare in locazione fino a quando non riesco a vendere il mio vecchio appartamento, presumibilmente un anno, usando la formula del patto di futura vendita.
In questo modo, avendo a disposizione l'appartamento, spenderei una piccola somma (che ho) per la ristrutturazione, e farei subito il trasloco, lasciando vuoto l'appartamento di cui sono propietario.
Una volta effettuato il trasloco sono obbligato (entro 20 giorni) a spostare la residenza nel nuovo appartamento, ma cosa succede a livello fiscale per il vecchio appartamento (ICI, IRPEF ecc.), essendo comunque passati cinque anni dall'acquisto? Perde sicuramente la qualifica di abitazione principale?
Pagherò la TARSU in entrambi i comuni?
Come faccio ad usufruire della detraibilità del 36% sui lavori di ristrutturazione che effettuerò sul nuovo appartamento se divento proprietario solo al rogito?
Mi consigliate di inserire nel patto una clausola per la restituzione degli importi dei lavori effettuati nel caso in cui il venditore non voglia più vendere?
Quando devo pagare le commissioni all'agenzia?
Devo pagare anche commissioni sull'affitto?
Grazie, credo che l'argomento sia complesso ma interessante per tutti.