L'acquirente rinuncia all'acquisto casa. Cosa fare?

[pol]

BUONGIORNO,
VI SOTTOPONGO IL MIO DUBBIO.
STO VENDENDO IL MIO APPARTAMENTO E HO RICEVUTO UNA PROPOSTA D'ACQUISTO SCRITTA E FIRMATA E DA ME ACCETTATA CON FIRMA (TUTTO TRAMITE AGENZIA).
NON è STATO VERSATO ALCUN ANTICIPO AHIME'...
ORA SEMBRA CHE L'ACQUIRENTE NON VOGLIA PIU' PROCEDERE ALL'ACQUISTO.
POICHE' LA "NON VENDITA" MI BLOCCA NEL ROGITARE PER CASA NUOVA POSSO CHIEERE EVENTUALI DANNI SE NON ADEMPIE A QUANTO DA LUI FIRMATO?
E SE DOVESSI VENDERE LA CASA A TERZA PERSONA? SONO VINCOLATO VERSO ACQUIRENTE CHE HAFATTO PROPOSTA SCRITTA?

GRAZIE A TUTTI
CIAO
PAOLO

[CasaDaPrivato]

ciao pol,
vendere casa senza ricevere un euro di caparra è una situazione molto inusuale; tieni presente che è proprio la caparra che principalmente crea un vincolo tra acquirente e venditore.
più la stessa è alta e più sarà difficile che il contratto si sciolga .
nel momento in cui non c'è passaggio di denaro esiste solo il vincolo contrattuale creatosi con il reciproco impegno di concludere la compravendita, ma questo, come hai potuto verificare sulla tua pelle, non è sufficente.
per svincolarvi dall'impegno assunto dovete ora sottoscrivere una scrittura dove, tra le varie pattuizioni che vorrete mettere, la più importante sarà quella in cui l'acquirente dichiara di rinunciare all'acquisto e di non essere più interessato all'immobile, lasciandoti libero di vendere a terze persone.
per quanto riguarda i danni da richiedere non posso pronunciarmi precisamente perchè bisogna vedere cosa è riportato nelle pattuizioni inserite nella proposta da te controfirmata.
Chiedi alla agenzia che ha mediato l'affare di intervenire tempestivamente.
ciao

[pol]

grazie mille per il consiglio.
certo siamo stati ingenui a non farci dare qualche eurino di caparra.
il problema nostro però è:
vogliamo vendere a questa persona la casa per poter nei tempi corretti rogitare casa nuova.
vorrei quindi "obbligare" la persona all'acquisto o chiedere i danni nella misura dell'anticipo versato da me per la casa nuova.
E' possibile?
grazie mille
Paolo

[CasaDaPrivato]

obbligare un acquirente che ha firmato un preliminare di compravendita a far fede all'impegno è possibile.
Devi fargli causa e, nel tempo di qualche anno hai - forse - raggiunto il tuo scopo.
Bisogna vedere però cosa e come è stato scritto nelle pattuizioni e che tipo di caparra (confirmatoria o penitenziale) ha versato.
obbligare un acquirente che ha sottoscritto solamente la proposta è già più difficoltoso (bisogna capire se gli articoli inseriti nella scrittura fanno in modo che si possa ritenere equivalente al preliminare di compravendita).
Anche in questo caso bisogna vedere le somme versate a che titolo sono state imputate.
Nella compravendita immobiliare è la caparra confirmatoria che prevede una serie di tutele da mettere in pratica in caso di inadempimento di una delle parti.
Il fatto è che NON avendo ricevuto nessuna caparra ritengo (parere personale) molto, ma molto difficile poter obbligare l'acquirente a far fede al suo impegno e quindi c'è pure il rischio di perdere la causa.
la domanda a questo punto è : ne vale la pena?
il conseguente consiglio: forse è meglio trovare un altro acquirente.

[pol]

se l'acquirente diventa inadempiente e cioè entro una data scritta sulla proposta non versa caparra posso ritenermi svincolato dal contratto?
E' meglio che scriva raccomandata all'acquirente dove spiego che essendo lui inadempiente recedo dal contratto e mi riservo di chiedere danni?

grazie
Paolo

[ilmigliore]

puoi certamente inviargli una raccomandata con ricevuta di ritorno oppure , se l'acquirente è una persona con cui si può ragionare, puoi fargli sottoscrivere una scrittura dove rinuncia all'acquisto e ti lascia libero di vendere a terzi.
Se non sei pratico delle leggi che regolamentano la compravendita immobiliare (materia molto delicata) ti consiglio di rivolgerti ad una persona competente per redigere lo scritto in modo da tutelarti al 100% .

[FRASAR]

Nessuno mi ha ancora spiegato ben bene la differenza e in questa discussione me l'avete fatta tornare alla mente!

[ilmigliore]

ciao Frasar,
quale differenza ti è venuta alla mente che nessuno ti ha ancora spiegato?

[FRASAR]

[pol]

come immaginavo, dopo stipula proposta d'acquisto irrevocabile e vincolante senza versamento cauzione, l'acquirente mi ha inviato raccomandata dicendo che rinuncia all'acquisto e mi libera da ogni obbligo nei suoi confronti.
Ho già inoltrato tutta la pratica all'avvocato per richieesta danni.
Avete consigli ulteriori?
Tengo a precisare che la raccomandata è stata scritta con tutta probabilità dalla mia stessa agenzia (che avrebbe dovuto tutelarmi) e fatta firmare all'acquirente. INCONCEPIBILE!!
grazie a tutti....
Paolo

[alegiga]

:mozilla_cry:

La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) è la più frequente e corrisponde alla antica consuetudine di consegnare all'altra parte una somma di denaro (o altre cose fungibili) a conferma del vincolo assunto. Se la parte che ha concesso la caparra si rende inadempiente, l'altra parte può recedere dal contratto e trattenere la caparra. Se inadempiente è la parte che ha ricevuto la caparra, l'altra parte può sempre recedere e richiedere il doppio di quanto versato.

Si tratta in entrambi i casi di facoltà concessa all'interessato che può comunque insistere per l'adempimento, e richiedere il risarcimento per l'ulteriore danno subito.
Diversa è invece la funzione della caparra penitenziale (art. 1386 c.c.) che rappresenta il corrispettivo del diritto di recesso, stabilito convenzionalemente. Chi decide di recedere deve dare all'altra parte quanto pattuito a titolo di caparra penitenziale e l'altra parte non potrà chiedere altro.