ipoteca e compromesso

[bottle]

Ciao a tutti,
in merito al mio problema sulla casa, ho contattato l'agenzia e mi ha detto che hanno parlato con il venditore e risulta che ha pagato tutto il contenzioso relativo all'ipoteca, cosa non vera come ho verificato.
Ora il problema è che l'agenzia mi ha fatto firmare una clausula sul prelimiare di compravendita che se entro 20 giorni dall'accettazione della proposta di acquisto la banca non mi rilascia il nullaosta per il mutuo loro considerano decaduta la proposta e rimettono a disposizione di nuovi clienti l'appartamento.
Ma mica è colpa mia se la banca non mi dà il mutuo in 20 giorni?????? Anche perchè per la cancellazione dell'ipoteca occorrono 15 giorni da parte dell'esatri per comunicarlo alla conservatoria!!!!!
Mi potete aiutare?
Grazie

[CasaDaPrivato]

ciao bottle,

la banca per concedere il mutuo ad una persona guarda 2 cose principalmente:

- i redditi e le garanzie dimostrate dalla persona
- la casa da ipotecare

in base all'analisi dei vari parametri decide se e quanto dare di mutuo.

se la tua posizione personale è a posto con redditi, centrali rischi etc etc , l'unico problema potrebbe derivare solo dall'ipoteca sulla casa.

potresti quindi far presente la situazione al direttore della banca (che magari già la sa) che potrebbe lasciarti una delibera di concessione del mutuo a patto che l'ipoteca sulla casa venga assentita di cancellazione entro la data del rogito.

non so se mi sono spiegato ... in pratica sulla delibera ci deve essere scritto che per quanto riguarda i tuoi redditi il mutuo è ok.
l'unico problema è l'ipoteca sulla casa.

quindi non è colpa tua.

prova a fare questo tentativo.

penso che sia anche nell'interesse dell'agente riuscire a concludere con te l'operazione.
la situazione sarebbe identica anche con altri acquirenti.

ciao e alla prossima

[bottle]

Ciao ,
sicuramente seguirò il tuo consiglio!
Grazie

[bottle]

Ciao,
volevo chiedere un consiglio:
il venditore ha accettato la mia proposta d'aquisto, il problema dell'ipoteca non è stato ancora risolto.
Considerato che devo versare la restante caparra confirmatoria, posso chiedere all'agenzia di tenere l'assegno in cassaforte fino a quando il venditore non avrà cancellato l'ipoteca? Anche se non credo che il venditore accetterà considerato che sta comprando contemporaneamente un'altra casa.
Grazie

[CasaDaPrivato]

direi che se è presente un'ipoteca legale sulla casa NON è proprio il caso di tirare fuori altri assegni.

anche se la situazione è risolvibile, in questi casi (con venditori che nel tempo hanno avuto problemi e quindi non proprio affidabili) la cosa migliore da fare è NON consegnargli assegni di caparra.
dovrebbro essere trattenuti a garanzia dall'agente immobiliare.

se gli assegni di caparra vengono consegnati al venditore , che li incassa e poi spende i soldi, nel caso in cui la situazione dell'ipoteca legale si complica e non si è più nella possibilità di rogitare, che succede?

in teoria dovrebbe ritornarti indietro i soldi , ma se questo se li è spesi tutti i tuoi soldi, cosa ti torna indietro?

per questo motivo quando ci sono di mezzo ipoteche legali e pignoramenti gli assegni vengono dati in consegna al mediatore e si cerca di fare il rogito il più velocemente possibile.

il consiglio quindi è:

se proprio devi fare l'assegno, fai in modo che sia trattenuto dall'agente immobiliare.

[bottle]

Ciao,
ti ringrazio chiederò all'agente di tenere l'assegno in custodia, anche se mi ha detto che il venditore ha bisogno di quei soldi per fermare l'altra casa, io insisto perchè lui vada all'esatri per cancellare l'ipoteca, anche perchè quest'ultima mi ha detto che mancano solo 300 euro per cancellare il debito......

[CasaDaPrivato]

per tua tutela fai l'impossibile per lasciare l'assegno all'agente.

ma sulla proposta d'acquisto cosa era menzionato in merito alla situazione ipotecaria della casa?

[bottle]

Ciao
farò sicuramente il possibile per lasciare in garanzia all'agente l'assegno.
Per quanto riguarda l'ipoteca, sulla proposta di acquisto l'agente ha dichiarato che non c'erano vincoli ipotecari o di altro genere sull'immobile...l'ho scoperto da solo che c'era l'ipoteca andando in conservatoria.

[CasaDaPrivato]

se per caso l'agente immobiliare insiste perchè l'assegno vada consegnato al venditore in quanto questi erano gli impegni che si erano assunti in fase di proposta di acquisto, fai presente che , si è vero che quelli erano gli impegni da te assunti, ma è anche vero che nella proposta non c'è menzionato nulla rispetto a ipoteche, tantomeno legali.

quindi c'è poco da insistere...

questo è il mio consiglio, poi vedi tu cosa fare.

tienici informati.

[bottle]

Ciao
ti ringrazio, ti terrò informato!!!

[bottle]

Buon giorno a tutti,
sono finalmente riuscito a far cancellare l'ipoteca da parte del venditore, ora il venditore mi chiede la predelibera della banca perchè ha fretta di vendere in quanto sta comprando un'altra casa contemporaneamente.
Ora vi chiedo, posso comunque rilasciare il saldo della caparra pari a 15 mila euro in attesa della risposta della banca sulla predelibera oppure prendo ancora tempo? L'agente immobiliare mi chiama tutti i giorni perchè il venditore vuole il saldo della caparra, e se poi la banca prende tempo o addirittura non mi accetta il mutuo?
Grazie

[CasaDaPrivato]

ciao bottle,

se hai preso accordi che devi integrare la caparra, allora il proprietario ha ragione ad insistere su questo punto.

di solito prima di dare la caparra ad un venditore, bisogna avere in mano almeno la predelibera.
ma questo è un accordo che doveva esere preso in fase di proposta di acquisto.

ma tutte le scritture che tu hai fatto sono vincolate come validità all'ottenimento del mutuo o no?

e poi, sono passate più di 2 settimane e la banca ancora non ti ha dato una predelibera?
che fanno, dormono?

[bottle]

Ciao
sulla proposta di acquisto l'agenzia ha fatto inserire la clausula che entro 20 gg. dall'accettazione della proposta dovevo ottenere il mutuo, altrimenti saltava tutto....
Sono passati 15 gg. perchè il venditore non si decideva a cancellare l'ipoteca e la banca mi aveva consigliato di cancellarla perchè così mi avrebbero dato la predelibera.
Avendo cancellato l'ipoteca solo lunedì scorso e avendo accettato la proposta ieri sono andata subito in banca e aspetto notizie per la predilibera, mentre l'incontro con il venditore è per domani pomeriggio per pagare caparra con assegno circolare.....
Sono un pò in pensiero....

[MAURIZIO]

io ti consiglio di contattare la banca e di spiegargli i tuoi tempi. In fondo, se l'unicolo ostacolo alla predelibera era la cancellazione dell'ipoteca adesso il problema è risolto, non vedo cosa aspettano a rilasciarla.

E comunque:

La predelibera non è assolutamente vincolata alle eventuali ipoteche che ci sono sull'immobile.
Ti faccio un esempio: nella stragrande meggioranza dei casi gli immobili sono aggrediti dall'ipoteca del mutuo che gli attuali proprietari stanno pagando. Ora, sempre nella stragrande maggioranza dei casi questa ipoteca, con il relativo debito residuo, vengono cancellati ed estinti contestualmente al rogito.
Quindi le delibere che le banche danno prima del rogito sono completamente sconnesse dalla presenza in sede preliminare di ipoteca.
Le banche chiedono che al rogito possano iscrivere ipoteca di primo grado e non prima.
Onestamente non capisco la reticenza della banca a consegnarti questa benedetta predelibera.... a meno che non ci sia un pignoramento in corso...

[CasaDaPrivato]

devi decidere tu il da farsi.

fidarti o non fidarti a consegnare al venditore una somma abbastanza cospiqua.

prova a parlarne col mediatore, fai presente che tu avevi accettato di integrare la caparra alla luce del fatto che non erano presenti ipoteche , ma quando si è scoperto che c'era un'ipoteca legale ti è venuta meno la fiducia che riponevi nel venditore.

fai presente che hai paura nel caso in cui il mutuo non venga deliberato.
se gli consegni i soldi e questo se li spende e probabile che tu non li abbia più indietro.

vedi se risce ad intercedere per te e a temporeggiare ancora qualche giorno.

quasto è come mi comporterei io al tuo posto.

il rovescio della medaglia è che il venditore potrebbe spazientirsi e mandare tutto a monte.

ma il venditore ha preso in esame il fatto che potresti anche non avere il mutuo?
che ne pensa lui?
lo sa che in quel caso deve restituirti tutti i soldi che gli hai dato?

ripeto, devi decidere tu come muoverti.