Informazioni su agevolazioni acquisto Prima Casa

[mauroken]

è possibile sapere quali sono le agevolazioni di cui usufruire per l'acquisto della prima casa ed anche quali sono le limitazioni per poterne usufruire ? Grazie mille

[geomterracciano]

QUANDO E' POSSIBILE USUFRUIRE DELLE AGEVOLAZIONI
Chi intende usufruire delle agevolazioni deve rispettare determinati requisiti:
- l'immobile da acquistare dev'essere una casa di abitazione -catastalmente rientrante tra le categorie A/1 e A/11- non definibile "di lusso" (si veda il Decreto Ministeriale 2/8/69);
- l'immobile da acquistare deve trovarsi nel Comune ove l'acquirente ha la residenza (o si impegni a stabilirla entro 18 mesi dall'acquisto) oppure, in alternativa, nel Comune ove l'acquirente svolge la propria attivita' lavorativa;
- l'acquirente non puo' essere titolare (sia in modo esclusivo che in comunione con il coniuge) di nessun diritto di proprieta', usufrutto, uso, abitazione su un'altra casa posta nel Comune in cui ha intenzione di effettuare l'acquisto;
- nello stesso modo non puo' essere titolare -neppure in parte- di diritti di proprieta', uso, usufrutto, abitazione o nuda proprieta' relativamente ad abitazioni gia' precedentemente acquistate -da lui o dal coniuge- godendo di agevolazioni prima casa. Questo su tutto il territorio nazionale;
- nel caso in cui l'acquirente sia stato temporaneamente trasferito all'estero per lavoro, l'immobile si dovra' trovare nel Comune dove ha sede -o dove viene esercitata- l'attivita' da parte dell'impresa da cui dipende il futuro acquirente;
- per i cittadini emigrati all'estero -e dunque in modo non temporaneo- l'immobile puo' trovarsi in qualunque Comune d'Italia (questo purche' lo stesso sia considerabile prima casa).

Note importanti:
- per usufruire dei benefici riguardo l'acquisto di prima casa non e' determinante che essa sia adibita ad abitazione principale. La legge, infatti, non obbliga il proprietario di un immobile acquistato con i benefici ad abitarlo personalmente: lo stesso potra' essere dato in uso a familiari od a terzi, poiche' l'unico obbligo sussistente e' quello di risiedere nel territorio del Comune (o di prendervi residenza entro 18 mesi dall'acquisto).
- I requisiti di cui sopra devono essere posseduti al momento della stipula del contratto di acquisto (rogito), sul quale l'acquirente e' tenuto a dichiararne esplicitamente il possesso. Tuttavia e' possibile iniziare ad applicare i benefici gia' in fase di redazione del preliminare di vendita (compromesso), con la promessa di risultare in possesso dei requisiti al momento della stipula del rogito.
- Esiste la possibilita' di usufruire nuovamente delle agevolazioni dopo averne gia' goduto in passato: cio' e' possibile trovandosi nuovamente -nel momento in cui venga effettuato l'acquisto- nelle condizioni di cui sopra.

QUALI SONO LE AGEVOLAZIONI E COME SI APPLICANO
In termini pratici le agevolazioni per l'acquisto di "prima casa" sono:

- se si acquista da un'impresa:
* pagamento IVA ridotta al 4% (anziche' il 10%);
* pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 168 euro ciascuna;
NOTA: per effetto del recente d.l.223/06 (convertito nella legge 248/2006) se a vendere e' il costruttore (o chi ha eseguito ristrutturazioni) e la cessione avviene dopo quattro anni dalla conclusione delle opere, puo' essere applicato il regime di esenzione dall'IVA. In tal caso le imposte di registro e ipo-catastale si applicano come se il venditore fosse un privato (vedi sotto).

- se si acquista da un privato:
* pagamento dell'imposta di registro con aliquota ridotta al 3% (anziche' il 7%)
* pagamento dell'imposta ipotecaria in misura fissa pari ad euro 168,00 (anziche' il 2%)
* pagamento dell'imposta catastale in misura fissa pari ad euro 168,00 (anziche' l'1%)

Per quanto riguarda l'Invim e quindi i casi in cui tale tassa -a carico del venditore- era ancora applicabile (vendite "prima casa", avvenute prima del 1/1/03, di immobili acquistati prima del 1/1/93), la stessa poteva essere ridotta al 50%.

Trattamento delle pertinenze:
Le agevolazioni si applicano anche sull'acquisto di pertinenze dell'abitazione principale (pur se cio' avviene con atto separato o in un secondo momento), a condizione che queste siano destinate al servizio della casa di abitazione in modo durevole e appartengano alle categorie catastali C2 (Cantine o soffitte), C6 (Garage o box auto) o C7 (tettoia o posto auto).
Inoltre, le agevolazioni:
- possono essere applicate solo su un'unica pertinenza per categoria (quindi su un solo garage e una sola cantina, per esempio).
- spettano anche se la pertinenza (per es. il posto auto) e' nelle vicinanze dell'abitazione principale, a patto che questa venga adibita al servizio della casa.
- sono estese anche alle aree pertinenziali scoperte -cosi' come definite dal codice civile all'art.817- purche' catastalmente censite insieme al bene principale (in caso contrario non possono definirsi pertinenze);
- spettano per pertinenze di qualsiasi dimensione.

Note, casi particolari:
-se si acquistano due appartamenti contigui allo scopo di riunirli, il beneficio puo' essere applicato solo ad uno di essi. Cio' anche se l'atto di acquisto e' unico, poiche' e' sufficiente che agli appartamenti -separati e distinti- corrispondano due distinte unita' catastali;
- le agevolazioni si applicano anche ai fabbricati in costruzione, allo stato rustico o in corso di ristrutturazione;
- se l'acquisto avviene da parte di due coniugi in regime di comunione dove solo uno dei due possiede i requisiti necessari (perche' l'altro, per esempio, ha acquistato un'abitazione prima di sposarsi), la riduzione spetta al 50%.
- possono godere delle agevolazioni anche gli eredi in caso di successione (o almeno uno di essi, se sono soddisfatti tutti i requisiti gia' detti). In questo caso le imposte catastali e ipotecarie si applicheranno comunque in misura fissa di 168 euro ciascuna.
- i benefici sono applicabili anche alle donazioni, a patto che i beneficiari (o almeno uno di essi) posseggano i necessari requisiti. L'imposta di registro -se dovuta- e' ridotta al 3% mentre le imposte catastali e ipotecarie si applicano sempre in misura fissa di 168 euro ciascuna.
- e' possibile godere dei benefici anche quando si ottiene il trasferimento di proprieta' tramite "permuta".

Agevolazioni per il riacquisto di una prima casa:
Dal 1/1/99 chi -entro un anno dalla vendita della precedente prima casa gia' acquistata a suo tempo godendo di agevolazioni fiscali- ne acquisti un'altra da destinare nuovamente ad abitazione principale, avra' diritto ad un credito d'imposta (o bonus fiscale) pari all'imposta di registro od all'Iva pagata sul precedente acquisto.
Di tale credito non puo' essere chiesta la restituzione, ma puo' essere utilizzato per:
- pagare varie tasse sulla nuova casa, ovvero le imposte di registro, ipotecarie o catastali e l'irpef sulla dichiarazione dei redditi successiva all'acquisto.
- compensare pagamenti di tributi diversi in sede di liquidazione unificata con modello F24.

Note:
- il bonus non puo' ovviamente essere utilizzato se la casa ceduta e' stata acquistata prima dell'entrata in vigore della prima legge istitutiva del beneficio, la 168/1982.
- Il bonus puo' essere utilizzato anche per l'abbattimento delle imposte di successione e di donazione dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
- se si riacquista da un'impresa, il credito non potra' essere utilizzato per ridurre o non pagare l'iva, pur se questa e' agevolata. Esso potra' essere utilizzato solo per pagare le altre imposte gia' dette;
- il bonus non puo' essere usufruito nel caso in cui la casa venduta sia stata acquistata da un'impresa costruttrice prima del 22/5/93, quando l'aliquota Iva del 4% era quella ordinaria (non agevolata). L'Agenzia delle Entrate ha pero' precisato che questa circostanza non preclude il diritto al beneficio quando l'acquirente dimostri che alla data di acquisto dell'immobile venduto era comunque in possesso dei requisiti "prima casa". Cio' vale anche nei casi in cui l'acquisto fosse avvenuto tramite contratto di appalto o in cooperativa senza usufruire delle agevolazioni (introdotte rispettivamente con le leggi 155/93 e 133/94).
- Il tutti i casi l'eventuale eccedenza del credito rimasta inutilizzata (perche' per esempio il valore del nuovo acquisto e' inferiore al precedente e quindi le tasse da pagare risultano piu' basse rispetto al credito) non puo' essere chiesta a rimborso ed andra' inevitabilmente persa.

Il diritto ad usufruire del credito d'imposta si prescrive in dieci anni dalla sua maturazione e passa agli eredi in caso di morte del titolare.

DECADENZA DEI BENEFICI, ACCERTAMENTI
I benefici possono decadere in caso di
- false dichiarazioni;
- mancato trasferimento della residenza -entro 18 mesi dall'acquisto- nel Comune ove e' posta l'abitazione acquistata;
- vendita o donazione dell'abitazione prima che siano trascorsi 5 anni dall' acquisto e senza che entro un anno sia stata riacquistata un'abitazione principale usufruendo nuovamente delle agevolazioni
N.b.: la risoluzione dell'agenzia delle entrate n.31/E del 16/2/2006 ha specificato che nel caso in cui entro cinque anni vengano cedute porzioni non significative della casa (come per esempio una pertinenza), le agevolazioni sulla parte rimasta di proprieta' non decadono. La decadenza, quindi, riguarda solo la porzione ceduta.

La decadenza dei benefici comporta l'applicazione delle imposte nella misura ordinaria, quindi gli uffici competenti potranno richiedere la differenza tra le imposte dovute (intere) e quelle pagate (ridotte), piu' una sanzione pari al 30% delle stesse oltre agli interessi di mora.
Se si e' usufruito di un credito di imposta (in caso di riacquisto di una prima casa entro un anno dalla vendita della precedente), la decadenza dei benefici comportera', ovviamente, il recupero di tali cifre da parte dell'agenzia delle entrate.

L'agenzia delle entrate potra' fare accertamenti e verifiche entro tre anni dalla:
- registrazione dell'atto di compravendita nel caso di accertamento della veridicita' delle dichiarazioni fatte in tale sede (possesso dei requisiti necessari per godere dei benefici);
- decorrenza dei 18 mesi dall'acquisto in caso di accertamento della veridicita' della dichiarazione di trasferire -entro detto termine- la residenza nel comune ove si trova l'immobile (in questo caso il termine diventa, quindi, di quattro anni e mezzo);
- decorrenza dell'anno successivo alla vendita della casa nel caso di accertamento del rispetto del divieto di rivendita prima dei cinque anni. In questo caso, quindi, il termine diventa di quattro anni, poiche' va considerato anche l'anno di tempo entro il quale e' possibile mantenere i benefici riacquistando una prima casa;
- data dell'evento che potrebbe rendere mendaci le dichiarazioni fatte all'atto della registrazione dell'atto. Per esempio, se si gode delle agevolazioni per un immobile in corso di costruzione -ovviamente promettendo di non rendere l'abitazione "di lusso"-, il termine per l'accertamento di tale dichiarazione parte dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione.
(tutto cio' ai sensi dell'art.76 del testo unico dell'imposta di registro, il d.p.r.131/86, nonche' secondo quanto argomentato dall'Agenzia delle entrate nella circolare 38 del 12/8/2005).

ATTENZIONE! Il credito dell'amministrazione finanziaria per l'imposta definitivamente accertata (ovvero relativa ad un atto correttamente notificato, non pagato ne' contestato nei termini oppure contestato senza successo), si prescrive in dieci anni. (ai sensi dell'art.78 del testo unico imposta di registro, in tal senso interpretato dalla sentenza di Cassazione n.1196/2000).

ALCUNE INTERESSANTI SENTENZE
Alcuni casi particolari e complessi, per i quali magari la norma "manca" o non e' chiara , e' possibile riferirsi a sentenze "autorevoli", tenendo presente pero' che esse -pur costituendo un ottimo precedente in caso di controversia- non fanno legge:

- sulla base di una sentenza della Corte di Cassazione del 1996 (n.6476 del 18 luglio), la Commissione Tributaria Centrale ha sancito che il possesso di un immobile iscritto in catasto con destinazione abitativa ma oggettivamente non idoneo a soddisfare le esigenze abitative del proprietario, non puo' precludere a questi la possibilita' di beneficiare delle agevolazioni fiscali nell'acquisto di un altro immobile da adibire ad abitazione principale (conservando il possesso dell'immobile non idoneo). Il problema e' stabilire l'idoneita' della Commissione. Lo stesso deve infatti essere oggettivamente inidoneo e comunque iscritto od iscrivibile in catasto come immobile abitativo. Usi diversi dello stesso (che ne determinino il non utilizzo come abitazione per scelta del possessore) non hanno invece alcuna rilevanza in merito.
- un'interessante sentenza della Cassazione (Cass. Sez. I, Sent. 26 settembre 1996, n. 8502) ha stabilito che la classificazione catastale di un'abitazione e' priva di autonoma e decisiva rilevanza ai fini della concessione delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa, cosicche non si puo' escludere dai benefici l'acquisto di un immobile, destinato ad abitazione del compratore, per il solo fatto che sia inserito nella categoria catastale A/7 "abitazioni in villini".
- Sempre la Cassazione, con sentenza n.11564 del 17/5/2006, ha stabilito che dev'essere privilegiata l'interpretazione "soggettiva" della nozione di idoneita' abitativa del fabbricato. In sostanza chi acquista un'abitazione e contestualmente avvia la vendita del suo vecchio appartamento -consegnandolo anticipatamente dopo la stipula del solo preliminare- puo' comunque usufruire dei benefici fiscali. Nel caso specifico l'acquirente non aveva ancora ottenuto la residenza nel Comune ove si trovava l'immobile oggetto di acquisto agevolato, ma in ogni caso vi lavorava.

BREVE CENNO ALLE DETRAZIONI FISCALI PER LE ABITAZIONI PRINCIPALI
Con abitazione principale si intende l'immobile posseduto a titolo di proprieta' o altro diritto reale (come l'usufrutto) utilizzato come dimora principale per se' e per i propri familiari (parenti fino al terzo grado ed affini fino al secondo). Sono rilevanti, a tal fine, le iscrizioni nei registri anagrafici o le autocertificazioni.

Oltre alle agevolazioni "prima casa" relative all'acquisto, per l'abitazione principale sono previste l'esenzione dall'irpef e relative addizionali nonche' una riduzione d'imposta di minimo 103,29 euro sull'ICI.

Oltre a cio' sono usufruibili, in determinati casi, le seguenti detrazioni Irfep:
Interessi e oneri su mutui "prima casa":
Gli acquirenti di immobili da adibire ad abitazione principale che hanno contratto un mutuo "prima casa" dopo il 1993 possono usufruire della detrazione di imposta dell'irpef nella misura del 19% degli interessi passivi e gli oneri accessori. Il limite per la detraibilita' e' fissato in 3.615,20 euro complessivi per anno di imposta.
Dal Gennaio 1998 i mutui per la costruzione (non per l'acquisto) della prima casa non possono superare i 2.582,28 euro complessivi per ogni anno d'imposta.
Quando c'e' un contratto di affitto:
I contribuenti intestatari di contratti di locazione stipulati su abitazioni principali hanno diritto ad una detrazione dall'irpef fissa a condizione che il contratto di affitto sia a canone convenzionale (ai sensi della legge 431/98) e non sia stato stipulato con enti pubblici. La detrazione e' attualmente di 495,80 euro se il reddito complessivo non supera 15.493,71 e di 247,90 in caso contrario e comunque se il reddito non supera i 30.987,41 euro e spetta ad ogni intestatario dell'affitto annualmente o, se il possesso e' inferiore, in base al periodo di utilizzo .
Sono previste detrazioni anche quando l'affitto sia stato stipulato da lavoratori dipendenti che abbiano trasferito la propria residenza nel Comune di lavoro od in uno ad esso limitrofo, da non piu' di tre anni dalla richiesta di detrazione. Anche in questo caso un requisito e' non superare il reddito complessivo di 30.987,41 annuali, e le detrazioni vanno da 991,60 euro per redditi fino a 15.493,71 (e 495,80 per redditi superiori).