incarico in esclusiva ma agenzia immobiliare non mi soddisfa

[ben]

E' quasi 1 mese che ho dato in vendita (purtroppo in esclusiva) il mio appartamento ad una famosa agenzia immobiliare. Sono circa 2 settimane che chiama per fissare appuntamenti con probabili clienti interessati all'immobile , poi regolarmente il giorno prima mi chiama e annulla l'appuntamento posticipandolo ad altra data. Ad oggi l'agente non mi ha ancora portato nessuno a vedere l'appartamento.
Mi è venuta la brutta sensazione che stia facendo qualche gioco strano per prendere più tempo possibile in modo da portarmi al limite con i tempi ( ho già acquistato un nuovo appartamento).
Esiste qualche scappatoia per recedere il mandato o almeno togliere l'esclusiva all'agenzia senza farmi incorrere in penali?
Grazie

[ilmigliore]

ciao ben, e benvenuto nel forum-immobiliare,

se l'incarico è affidato per iscritto in esclusiva mi sa proprio che per recedere dall'incarico stesso c'è da pagare.
i moduli usati dalle agenzie non sono tutti uguali , ma la penale è l'unica garanzia che l'agenzia ha per tutelare il proprio lavoro.
sarà difficile che sul tuo incarico non sia presente.

detto questo, passiamo agli appuntamenti disdetti.

ti posso garantire che non è tutta colpa dell'agente che hai incaricato.

ti spiego cosa di solito succede (spero di essere chiaro nella descrizione):

l'agenzia prende un appartameto in vendita e lo pubblicizza con cartelli, inserzioni , etc etc
le molte agenzie concorrenti vedono la pubblicità e chiamano in forma anonima per sapere informazioni sulla casa (piano, scala, costi etc etc) e di solito fissano un appuntamento "pacco" all'ignaro (o inesperto) agente che ha incarico di vendita, fornendo nominativo e telefono inventati.
l'agente in buona fede chiama poi te per fissare l'appuntamento (fiducioso che il cliente sia vero).
fissato con te l'appuntamento , richiama il cliente per conferma ma con suo grande stupore si rende conto dell'inesistenza del cliente .
a questo punto cosa deve fare il tapino? deve contattarti per disdire passando per incompetente.

a cosa serve tutto ciò?

1- far fare brutta figura all'incaricato della vendita e portare il proprietario a ragionare coma hai fatto tu ora
2- acquisire informazioni sulla casa (via, piano, scala, etc etc) per andare a cercare il proprietario e convincerlo a vendere con loro.

è una specie di guerra psicologica; conosco agenzie che un giorno alla settimana non fanno altro.
fissano appuntamenti pacco a raffica e poi , dopo qualche giorno, chiamno il proprietario per sapere come va la vendita.
seminano zizzania!

probabile che riceverai nei prossimi giorni diverse telefonate delle agenzie concorrenti.
probabile anche che, dopo un primo periodo di assestamento, questi appuntamenti "pacco" finiranno.

fai passare un pò di tempo per decidere il da farsi.

[ben]

In effetti probabilmente mi sto allarmando inutilmente e che casualmente tutte (o almeno la gran parte) le persone che mi chiedono a quale agenzia abbia affidato la vendita, mi confermano certe tecniche usate dalla suddetta.
Su consiglio di un'altro mediatore ho intenzione di far passare ancora un po di tempo senza intervenire, poi se dovesse insistere il loro atteggiamento allora inizierò a fare qualche visita in ufficio dell'agente.......chiedendo garbatamente come si comportano di solito con i loro clienti.
So che hanno tutte le carte in regola per tenermi vincolato fino alla scadenza del contratto al massimo proverò una pacifica e consensuale modifica del contratto.
Domanda n°2 : nel malaugurato caso che non riesca a vendere il mio appartamento e devo procedere all'acquisto di quello già accaparrato, tenendomi per altri 6/8 mesi sia il nuovo che il vecchio perdo il diritto della prima casa sull'immobile che vado ad acquistare? devo prima vendere e poi comprare per mantenele le agevolazioni prima casa?
Grazie a tutti

[CasaDaPrivato]

ciao ben, ciao ilmigliore, mi intrometto anch'io

se la casa che devi vendere è intestata come prima casa, allora si devi vendere per avere le agevolazioni sulla "nuova" casa.

non ti allarmare. se hai appena iniziato il cammino è presto per preoccuparsi.

ciao a tutti e alla prossima

[ben]

ciao , tranquillo nessuna intromissione, sono ben accette tutte le opinioni-informazioni.
Probabilmente mi sto preoccupando per niente ho davanti circa 6 mesi di tempo .
ciao

[ben]

E' passato un'altro mese ed il risultato è: n° 3 visite delle quali 2 non entravano neppure dentro alle stanze per la fretta che avevano. Il terzo appuntamento mi è sembrato di una persona che effettivamente cerca casa.
Dopo 2 mesi l'annuncio che compare sul loro sito, dopo nostre rimostranze, improvvisamente compaiono le foto dell'immobile. Non sono un esperto però sono convinto che un'annuncio con un paio di foto attiri di più di una scarna e fredda descrizione dell'appartamento.
Loro dicono che ci sono sempre state ma vi assicuro che per zona , tipologia , prezzo e descrizioni avevo da tempo individuato qual'era il mio appartamento. Oltretutto era l'unico in zona (per tipologia e prezzo).
Conclusioni : intendo recarmi in agenzia e cercare di di farmi togliere l'esclusiva di vendita senza pagare penali. Spero nella correttezza ed obbiettività del titolare.
Vi terrò aggiornati
Saluti

[ilmigliore]

tre visite sono un pò pochine.

una cosa: il prezzo di vendita chi lo ha stabilito?

è stata fatta una valutazione dall'agenzia in tal senso?

[ben]

Il prezzo lo ha fatto l'agenzia (io speravo di venderlo qualcosa in più) e mi è stato confermato anche da altre agenzie. Ritengo che il prezzo sia giusto ed in linea con gli altri.
Sottolineo che non voglio togliere l'incarico all'agenzia, ma solo che si accontenti di averlo non in esclusiva.
Ritengo che quando un'agenzia ha in esclusiva un'immobile , possa anche permettersi di seguire meglio la promozione e quantaltro.
Tale convinzione si sta tramutando ora nel sospetto che , avendolo in esclusiva non hanno il timore che un'altra agenzia lo possa vendere prima di loro, quindi si possono prendere tutto il tempo che vogliono.
Come tutti possono comprendere la vendita del mio appartamento serve a coprire la granparte della spesa che sosterrò quando rogiterò quello acquistato, quidi se non riuscissi a venderlo entro tale termine mi troverei in non poche difficoltà.
Non posso neanche svenderlo sempre per i sopracitati motivi.
Esco un'attimo dall'argomento: ma il mercato degli affitti come va? potrei dare in affitto l'appartamento e con il canone aggiungendoci qualcosa pagarmi il mutuo che andrei ad effettuare per quello nuovo!!
Mah
Saluti

[ilmigliore]

se il prezzo è stato confermato anche da altre agenzie allora ci siamo... il fatto dell'esclusiva non fa in modo che il mediatore dorma sugli allori (almeno così dovrebbe essere).
non avrebbe senso.
il mediatore prende i soldi se vende la casa, mica se prende gli incarichi.
a fine mese ci sono tutte le spese di gestione da pagare e quindi più case si vendono meglio è! sia con incarico che senza.
ti devo confermare comunque che c'è in essere una flessione al ribasso delle vendite. sta iniziando a rallentare.
l'altro ieri facevano presente che, nonostante i prezzi siano aumentanti nell'ultimo semestre di circa il 6%, si è registrato un decremento del 40% dei preliminari registrati !

il mercato degli affitti, se non fosse per gli extracomunitari, sarebbe congelato.

non ho idea dove tu abbia la casa, però , se devi fare un mutuo e la rata che DEVI pagare dipende totalemente dall'affitto che speri di prendere regolarmente ogni mese... è meglio che lasci perdere.

[pilli]

Buongiorno a tutti,

Sono nuova del forum, vorrei porvi un quesito per vedere se mi riuscite a dare qualche consiglio. Ho dato da circa un mese in vendita la mia casa ad un'agenzia in esclusiva pattendo un prezzo di vendita € 140.000 di cui € 135.000 spettanti a me ed i restanti € 5000 come provvigioni, dopo un mese ieri l'agente è venuto a dirmi che con la situazione di mercato attuale etc. etc. l'alloggio si può vendere a € 120.000 e le sue provvigioni rimangono sempre € 5000. Non mi sembra un comportamento corretto visto che la valutazione dell'immobile l'ha fatta lui e non io... volevo sapere come comportarmi ? l'escusiva è legata al prezzo che c'è nel contratto ?

[ilmigliore]

ciao pilli benvenuta nel forum-immobiliare

no, l'esclusiva non dipende dal prezzo dell'immobile.

sicuramente non è molto corretto come si sono comportati.

quando si fanno le valutazioni c'è sempre un piccolo margine di errore, ma 20.000 euro mi sembra un pò troppo.

dopo solo un mese poi, scendere di tutti questi soldi mi fa pensare che chi ti ha fatto la valutazione mirava all'incarico per poi gestirlo nel tempo.

con gestirlo intendo far scendere il proprietario sul prezzo man mano che passano i mesi.

è una pratica comune e ci cascano in molti purtroppo.

quanto dura l'incarico?

[pilli]

L'incarico dura 5 mesi, ma quello che mi è stato detto al momento della stipula era che ero obbligata ad accettare l'offerta al prezzo pattuito, al momento sul contratto c'è ancora il prezzo di origine per cambiarlo non devo dare il mio assenso ? non credo che possa cambiarlo senza che io sia d'accordo o sbaglio ?

[ilmigliore]

se un acquirente ti fa una proposta di acquisto conforme all'incarico sei obbligata ad accettarla, pena il pagamento delle penali.

il prezzo devi decidere tu se abbassarlo o no.

l'agente non può obbligarti a fare nulla in questo senso.

se dura 5 mesi ed effettivamente si può vendere a 20.000 euro in meno, ti hanno "infinocchiato" per bene...

[pilli]

scusa ancora ma non mi è chiara una cosa, nella situazione attuale con un' esclusiva che parla di : prezzo di vendita 140.000 , prezzo a me spettante 135.000 provvigioni 5.000, mi venisse fatta un'offerta ipotetica a 130.000 e l'accettassi sono obbligato a riconoscere le provvigioni all'agenzia anche se l'offerta è più bassa del prezzo pattuito ?

[ilmigliore]

purtroppo per te, direi proprio di si.

dovrebbe, tra l'altro , essere specificato nell'incarico.

eventualmente tratta un pò sulle provvigioni .