Esclusiva e inserzioni

[the_doc]

Salve a tutti, sebbene già altri topic affrontino casi simili, vi sottopongo la mia situazione attuale e vi chiedo un parere concreto e specifico.

La mia ragazza ha visionato una casa tramite un'agenzia immobiliare. Ha firmato un foglio di presa visione con i dati della casa e fornendo i suoi stessi dati. Una persona dell'agenzia la ha accompagnata ed entrambe sono state accolte dal proprietario.

Siccome la casa è risultata interessante la mia ragazza ha fissato un nuovo appuntamento con l'agenzia per visionarla con me.

Siamo andati direttamente davanti la casa come concordato con l'agenzia immobiliare. Siccome l'incaricato dell'agenzia tardava ad arrivare il proprietario ci ha invitato a salire e noi siamo andati su (in perfetta buona fede). Abbiamo visitato l'appartamento.

Il proprietario si è affrettato a informarci che non aveva dato l'esclusiva all'agenzia, che con questa e con altre agenzie non aveva firmato alcun documento, ma aveva concordato solamente ciò che lui ha definito una "collaborazione esterna", convenendo anche che lui non avrebbe pagato nulla a nessuna agenzia in caso di successo nella vendita. Inoltre ci ha mostrato che aveva pubblicato molte inserzioni su un giornale locale di annunci gratuiti. Quindi ci ha fornito il suo numero di telefono e ci ha invitato a ricontattarlo privatamente escludendo l'agenzia. Poco dopo è arrivato l'incaricato dell'agenzia a cui ovviamente non abbiamo fatto menzione dell'accaduto.

Se davvero non paga provvigioni, cosa del resto adesso abbastanza diffusa, il proprietario è probabile che abbia agito così solo per velocizzare l'accordo tra noi e lui, immaginando che non dovendo spendere altri soldi per pagare l'agenzia noi eviteremmo di stare troppo a tirare sul prezzo con lui.

Sono consapevole che anche senza aver firmato alcun documento il proprietario ha di fatto stipulato un accordo, anche solo oralmente, con ciascuna delle agenzie. Ciò nonostante nessuna agenzia può vantare di aver ricevuto l'esclusiva.

Riconosco che l'agenzia ha permesso alla mia ragazza di venire a conoscenza dell'appartamento e che questo giustifica in parte il diritto al suo compenso. Dico in parte perché il Codice Civile e le sentenze della Cassazione in materia sono contrastanti.

Vi chiedo:
adesso che io conosco l'appartamento e il proprietario, considerato che io non ho firmato alcun foglio, non ho legami di parentela o affinità con la mia ragazza e che il mio cognome e nome non sono conosciuti dall'agenzia,
posso ripresentarmi privatamente dal proprietario e gestire autonomamente una trattativa diretta ?

Il mio interesse principale NON è tanto quello di non pagare la provvigione (malgrado per un impiegato risparmiarsi il 4% + IVA del prezzo di acquisto di una casa non sia cosa da poco....) ma di avere una trattativa diretta, facendo così a meno della pratica insopportabile della (pseudo-)contrattazione differita che avviene attraverso la proposta di acquisto. Sono convinto che così facendo troveremmo un accordo per un prezzo equo più facilmente e in tempi molto più brevi, senza correre il rischio che altri possano inserirsi con loro proposte. (Sono convinto che le agenzie non permettono al venditore e al compratore di trattare direttamente - sebbene ciò potrebbe facilmente avvenire alla presenza del mediatore stesso - perché con la modalità delle proposte d'acquisto di fatto si crea un'asta, quindi una corsa al rialzo, al contrario di quanto accadrebbe con la trattativa diretta...non pare anche a voi ?)

In ogni caso, potrei ugualmente procedere, se sussisteranno le condizioni, ad un accordo privato con il proprietario e poi corrispondere solamente una parte della provvigione che l'agenzia normalmente richiede, come segno di riconoscimento per aver svolto un ruolo nell'acquisto ma limitandone volutamente la rilevanza, dato che non parteciperà così alla conclusione dell'affare (che dipende dalla capacità di trattativa) e visto che non intendo avvalermi di alcun altro servizio dell'agenzia stessa, né per gli aspetti giuridici né per quelli amministrativi, e voglio invece servirmi del mio avvocato di fiducia e del suo studio legale ?

Mi auguro che questo topic NON fornisca uno spunto per l'ennesima disputa del forum tra quei clienti che sostengono che gli scorretti sono gli agenti immobiliari e quegli agenti che pensano che gli scorretti siano i clienti. In Italia a tutti i livelli e in ogni campo chi è senza peccato scagli la prima pietra....

Grazie a tutti coloro che forniranno il loro parere

[caviapp]

incollo una recente sentenza della cassazione che si trova sul borsino immobiliare di Roma, senza altri commenti. Poi vedi tu.

La Suprema Corte, invero, ha avuto modo di osservare che “Ai sensi dell'art. 1754 cod. civ. si qualifica mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, risultando idonea al fine del riconoscimento del diritto alla provvigione anche l'esplicazione della semplice attività consistente nella ricerca ed indicazione dell'altro contraente o nella segnalazione dell'affare, non rilevando, a tale scopo, che il mediatore debba partecipare attivamente anche alle successive trattative. In altri termini, per il diritto del mediatore al compenso, non è determinante un suo intervento in tutte le fasi delle trattative sino all'accordo definitivo, essendo sufficiente che la conclusione dell'affare possa ricollegarsi all'opera da lui svolta per l'avvicinamento dei contraenti, con la conseguenza che anche la mera attività indirizzata al reperimento dell'altro contraente ovvero all'indicazione specifica dell'affare legittima il diritto alla provvigione, sempre che, però, tale attività costituisca il risultato utile della condotta posta in essere dal mediatore stesso e poi valorizzata dalle parti.“(Cass. civ., Sez. III, 20/12/2005, n.28231).

[MAURIZIO]

ottimo appunto di caviapp.

Secondo me, ti conviene spiegare queste tue fondatissime ragioni all'agenzia e trovare un accordo.

Da professionista penso che, leggi a parte, se lavoro meno, è giusto anche percepire meno. E' giusto inoltre che, trattandosi di sudatissimi soldi vostri, è giusto che come consulente incarichiate colui del quale più vi fidate.
Per una mera questione di correttezza ed al fine di evitare lunghe beghe legali, trova un accordo con l'agente e chiudila.

In quanto mediatore però non posso non dire che se tutti facessero così, soprattutto quelli in malafede ( non è il tuo caso), potremmo chiudere bottega tutti quanti, buone e cattivi.

[mariacolu]

Ciao caviapp, mi sai dire se è possibile trovare altre sentenze in merito all'argomento "provvigioni" e dove?

Grazie!

[cubanito]

in effetti la cassazione non fa altro che confermare ciò che è scritto già sul C.c.