Errore nel codice della particella catastale

[rikyland]

Salve a tutti, sto acquistando un immobile tramite agenzia immobiliare.
Vi descrivo (così come mi è stato dichiarato dall’agenzia) in breve la storia dell’immobile:
l’immobile (ex casa popolare) è stato ceduto dallo stato ai coniugi che chiamerò Rossi, il marito della signora Rossi è deceduto 10 anni fa e in un atto notarile lascia la sua parte di proprietà alla moglie che oggi vende l’immobile.
Anomalie riscontrate
Nel certificato catastale l’immobile risulta di possesso del demanio dello stato. Ho letto su internet che spesso i certificati catastali non sono aggiornati, in tal caso fa fede il certificato di provenienza. L’agenzia mi ha riferito che mi fornirà presto il certificato di provenienza ma mi ha detto (solo dopo che la proposta è stata controfirmata dal venditore) che al momento dell’accatastamento è stato commesso un errore per cui sono state scambiate le particelle catastali dell’immobile che devo acquistare con quella di un’immobile del palazzo a fianco. Quindi anche nell’atto di successione risulta errata la particella catastale anche se c’è scritto che l’atto si riferisce ad un altro immobile.
L’agenzia sostiene che questo non rappresenta nessun tipo di problema in quanto hanno venduto altri immobili con la stessa situazione e che il notaio a cui si rivolgono non crea problemi.
La banca a cui mi sono rivolto per il mutuo mi ha messo in guardia e mi ha detto che così come stanno le cose la documentazione non è chiara e quindi non possono concedermi un mutuo e che in una situazione così ambigua c’è il rischio che sia stata fatta un’ipoteca con un altro codice catastale. Sempre la banca mi ha consigliato di ritirare la proposta e di farmi rimborsare per intero la proposta d’acquisto.
Esiste un modo (un documento) per regolamentare questa situazione da parte del venditore e permettere l’avanzamento della pratica, garantendomi l’assoluta regolarità dell’immobile?
Come posso farmi restituire l’importo della proposta di acquisto, mi serve qualche tipo di documento da fargli firmare?
E’ vero che a queste condizioni ho diritto al rimborso per intero?
La proposta di acquisto scade a metà novembre, devo aspettare fino ad allora per chiedere l’annullamento della proposta o posso far firmare un foglio in cui l’agenzia dichiara che non mi fornirà altra documentazione?

[CasaDaPrivato]

ciao rikyland,
è una situazione che purtroppo si vede spesso quella in cui ti trovi tu in questo momento.

andiamo per punti:

la visura catastale che riporta l'intestazione all' istituto case popolari non è un problema. Il catasto molto spesso non è aggiornato (aggiornarlo però è meglio).

la particella errata è il vero problema. L' identificazione dell'immobile avviene appunto con i dati catastali e se uno è sbagliato capisci bene anche tu che non è un problema da poco.

diciamo che in questo caso la banca ne sa di più dell'agente immobiliare... sarà molto difficile per te trovare una banca che ti conceda un mutuo per l'acquisto di questo immobile.
cosa fa la banca per garantirsi, mette un'ipoteca sulla casa de vicino???

lascia stare il fatto che l'agenzia conosce un notaio che non fa problemi (il che è tutto dire!) anche perchè se riesci a rogitare l'immobile in questa situazione e in futuro devi rivenderlo avrai sicuramente problemi.

se la casa ti interessa l'unica cosa da fare è la rettifica dell'atto di provenienza (il notaio che commise l'errore a suo tempo lo corregge) ma farlo non è così semplice come può sembrare.

diciamo che purtroppo ti sei infilato tuo malgrado in situazione che prevede del tempo e della buona volontà da parte di tutte le parti coinvolte per la sua soluzione.

riuscire a recedere dal contratto recuperando le somme versate? bisognerebbe vedere e leggere attentamente come è stata redatta la proposta di acquisto e verificare se ci sono cavilli a cui appigliarsi.

Buona fortuna.

[davide]

Certamente è strano che una semplice proposta ti vincoli fino al mese di novembre. Comunque, se è così, evidentemente hai una certa disponibilità di tempo. Questo da la possibilità che si faccia l'aggiornamento catastale, anche se mi pare di capire che c'è il problema anche nell'atto di provenienza. Bisogna pertanto fare un "atto notarile di rettifica" ed è necessaria la presenza di un procuratore dell'Istituto Autonomo Case Popolari che certamente ha interesse a che la situazione venga sistemata, e ciò sarà certamente possibile entro il mese di novembre.

[rikyland]

Vi ringrazio entrambi per i consigli e per l'esaustività e la rapidità nella risposta al mio problema. Ho tenuto duro e ho fatto presente all’agenzia che non avrei mandato avanti la pratica finché tutto non fosse stato sistemato.
Oggi i documenti dell'immobile sembrano essere in regola, sono state fatte tutte le rettifiche, incluso certificato di provenienza e atto di successione, ma approfitto ancora della vostra disponibilità per chiedervi un'ulteriore cosa: quando ho fatto la proposta d'acquisto in agenzia avevo fatto presente che la scadenza doveva essere larga (per questo da metà luglio scadeva a metà novembre), poichè me lo aveva raccomandato la banca, ma i documenti risultano tutti in regola solo a partitre dall'11 ottobre (data riportata negli atti di rettifica), ho quindi poco tempo affinchè la banca mi concordi il mutuo. Ho chiesto all'agenzia di spostare la scadenza di un paio di mesi ma mi hanno detto che in tal caso dovrò dare un'ulteriore anticipo (senza ovviamente perdere il precedente anticipo fatto). Ovviamente non ho intenzione di dare altri anticipi dato che i ritardi non sono dovuti da me, ma dal venditore. Ora mi domando, cosa succede se scadono i termini della proposta? Perdo quanto versato o comunque il venditore è tenuto ad attendere che mi concordino il mutuo?

[CasaDaPrivato]

ciao rikyland e bentornato nel forum-immobiliare

per darti una risposta precisa bisognerebbe vedere cosa c'è scritto sul preliminare in merito ad eventuali slittamenti della data di rogito.
le casistiche sono molte a seconda di che termini sono stati indicati nel preliminare stesso.

la colpa sicuramente non è tua per il ritardo e per tale motivo non penso che il venditore decida di avviare la pratica per recedere dal contratto.
anche perchè se così fosse tu gli faresti sicuramente causa bloccandogli la vendita della casa e stareste in ballo per qualche anno.

la cosa più utile da fare in questi casi è sedersi tutti a tavolino , ragionare da persone civili, e trovare la soluzione che soddisfi tutti.

ciao

[rikyland]

Ciao e grazie nuovamente per la tua rapidità nella risposta al mio quesito.
Spero le cose vadano come dici te, cmq a titolo informativo il modello di proposta d'acquisto che mi è stato fatto firmare è quello standard di Tecnocasa.
Ciao e spero di farmi vivo presto con buone notizie

[CasaDaPrivato]

dovrei leggerlo per essere certo, quindi non posso darti pareri diversi da quanto detto prima.

aspettiamo tue news sullo svolgimento delle cose!

ciao