Dubbi regolarità vani appartamento in costruzione

[manusettantasette]

Buongiorno.

Chiedo scusa in anticipo se il mio post è un po' prolisso o magari poco chiaro.

Tramite agenzia stiamo valutando l'acquisto di un appartamento duplex in costruzione. I lavori sono abbastanza avanzati e nell'appartamento stanno ora mettendo il riscaldamento a pavimento.

Premetto che l'agenzia ci ha dato esclusivamente la planimetria del primo piano, dicendoci che la pianta del sottotetto solitamente non si dà, proprio perchè si tratta di una soffitta (!).

Secondo questa planimetria, in origine il piano sottostante era regolarmente costituito da: zona giorno con angolo cottura, camera, bagno, studiolo e ripostiglio (complessivi circa 55mq).

A seguito di lavori (non sappiamo se su iniziativa del costruttore o di un potenziale acquirente al quale magari non è più stato concesso il mutuo), la disposizione di spazi, porte e muri interni è stata modificata ed il piano risulta ora costituto da: zona giorno più ampia, camera, ripostiglio e bagno. La camera ha gli attacchi e quindi diventerà la cucina.

Grazie alla (o a causa della) modifica degli spazi interni, al bagno si accede ora solo tramite la camera (cucina). In quella che in origine era la zona giorno, non avrebbe senso mettere gli attacchi della cucina, poichè lo spazio a parete è veramente limitato (si tratterebbe di una lunghezza di neanche 1,5mt, su di una parete opposta a quella dove gli attacchi sono ora).

In base ad informazioni trovate qui e là, mi sorgono infiniti dubbi sulla regolarità della disposizione di questo appartamento visto che, a voler fare le cose regolari:

- la camera sarebbe recuperabile dalla cucina, ma non si riuscirebbe a riottenere l'angolo cottura se non modificando nuovamente la disposizione interna di muri e porte, e riportando gli attacchi alla loro collocazione originaria.

- mi risulta (ma potrei sbagliare) che da regolamento edilizio il bagno principale debba essere direttamente accessibile, e quindi non possa essere raggiunto tramite passaggio di stanze in cui è prevista la permanenza di persone (camere). Anche in questo caso bisognerebbe modificare nuovamente muri e porte, creando un corridoio.

- al piano superiore (mansarda) c'è un bagno che ha altezze regolari, ma che è accessibile solo tramite la scala.

Può questo secondo bagno essere considerato il bagno principale della abitazione?
Sono leciti i nostri dubbi sulla regolarità dell'appartamento? si tratta di "irregolarità" presenti più o meno in ogni appartamento o è meglio lasciar perdere ogni trattativa? Nei prossimi giorni vorremmo riparlarne con l'a.i. e vorremmo quindi essere preparati.

Aggiungo che la cifra richiesta non è altissima, ma non è che la casa ce la tirano dietro...

Molte grazie a chi mi saprà essere d'aiuto.

manu

[ilmigliore]

ciao,

parlane con l'agente immmobiliare.

poi chiedi di visionare i progetti e tutte le varianti.

in questo modo potrai vedere cosa e come il comune ha concesso di edificare .

ciao

[manusettantasette]

ciao,

parlane con l'agente immmobiliare.

poi chiedi di visionare i progetti e tutte le varianti.

in questo modo potrai vedere cosa e come il comune ha concesso di edificare .

ciao

Buonasera.
Dopo qualche settimana di "latitanza" e di poche spiegazioni l'agente immobiliare si è fatto vivo inviandomi via mail una piantina abbastanza approssimativa. Ancora una volta non mi è stato dato il sottotetto, non viene riportata nessuna destinazione dei locali, e per di più vedo che i muri interni non corrispondono alla realtà. Immagino non si tratti di nulla di ufficiale.
Per il momento non sono ancora riuscita a parlare con l'agente; mi chiedo se, data la sua scarsa collaborazione, potrei rivolgermi direttamente all'Ufficio del Comune per farmi dare queste benedette planimetrie. Questi documenti vengono messi a disposizione dei privati?
In ogni caso, continuiamo a chiederci quanto "rischioso" possa essere l'acquisto di un appartamento con gli spazi non "a norma". Siamo eccessivamente puntigliosi o i nostri dubbi hanno un fondamento?
Ringrazio fin d'ora per la disponibilità.
Saluti,
manu

[ilmigliore]

ciao,

in comune sono depositati i progetti e le varianti.

è al comune che puoi verificare cosa effettivamente hanno concesso di edificare e come edificarlo.

occhio però che c'è il rischio di svegliare il cane che dorme.

dato che il costruttore ha in mano i tuoi soldi di caparra, forse è meglio parlare prima col costruttore e poi recarsi in comune a verificare.

ciao

[manusettantasette]

ciao,

in comune sono depositati i progetti e le varianti.

è al comune che puoi verificare cosa effettivamente hanno concesso di edificare e come edificarlo.

occhio però che c'è il rischio di svegliare il cane che dorme.

dato che il costruttore ha in mano i tuoi soldi di caparra, forse è meglio parlare prima col costruttore e poi recarsi in comune a verificare.

ciao

Forse mi sono espressa male, fortunatamente non abbiamo ancora lasciato nessuna caparra, proprio perchè ci vediamo poco chiaro. Dobbiamo appena valutare se iniziare le trattative. E' che un pò ci dispiacerebbe lasciar stare questa casa, visto che è la meno peggio che abbiamo visto in parecchi mesi di visite.

In questo momento vorrei solo capire se, decidendo di acquistare un appartamento con questo tipo di irregolarità, dobbiamo già mettere in conto che prima o poi dovremo mettere mano al portafogli per regolarizzare questi aspetti.
Ed inoltre, nel (quasi) immediato, quando il perito della banca esce per la stima dell'immobile, e realizza che ci sono alcune difformità rispetto al progetto depositato, possono essereci conseguenze per la concessione del mutuo?

Ad ogni modo siamo finalmente riusciti ad organizzare un incontro con l'agente; metteremo sul tavolo tutte le obiezioni e sentiremo la sua versione. Spero solo che non ci liquidi in fretta dicendo che si tratta di bazzeccole...
Grazie comunque per l'attenzione,
manu

[ilmigliore]

ciao

In questo momento vorrei solo capire se, decidendo di acquistare un appartamento con questo tipo di irregolarità, dobbiamo già mettere in conto che prima o poi dovremo mettere mano al portafogli per regolarizzare questi aspetti.

attenti perchè non tutte le irregolarità possono essere sanate.

Ed inoltre, nel (quasi) immediato, quando il perito della banca esce per la stima dell'immobile, e realizza che ci sono alcune difformità rispetto al progetto depositato, possono essereci conseguenze per la concessione del mutuo?

dipende dall'entità delle irregolarità e dal perito.

potrebbero esserci seri problemi per il benestare all'ottenimento del mutuo.

ciao

[CAFElabstudio]

Ciao, detto così alcune irregolarità mi saltano purtroppo all'occhio:

- il piano superiore come viene classificato? se come soffitta, (quindi nn abitabile) il bagno bè nn potrà risultare...

- il bagno a cui si accede dalla cucina: può essere ma x regolamento di igiene deve avere NECESSARIAMENTE un antibagno, altrimenti il progetto nn sarebbe stato approvato!

- per la camera, verifica se è MINIMO di 14 mq, come prescritto da normativa!!!

Se queste condizioni minime nn sussistono, gli eventuali abusi potrebbero essere nn sanabili, perchè la casa nn avrebbe i requisiti richiesti!!!

Richiedi necessariamente una visura catastale aggiornata con piantina, per verificare i muri e la loro congruenza con quello che vedi, poi il titolo edilizio più recente (leggi: n. autorizzazione DIA e progetto depositato, oppure eventuale richiesta DIA in sanatoria o quello che c'è...) con cui sono stati fatti i lavori più recenti per vedere se sono stati regolarmente approvati in comune!!!

manu
cafelab.it

[manusettantasette]

Ciao, e grazie anche a te per il parere.
Allora:

- il piano superiore è soffitta, e giustamente come dici tu, nente bagno regolare;

- il bagno giù ha effettivamente un antibagno; il mio dubbio sorge dal fatto che sul sito del comune il Reg. Edilizio recita:
Tutti i locali destinati a servizi igienici alla persona quali bagni, docce, W.C. anti-W.C devono avere, oltre ai requisiti generali, le seguenti caratteristiche particolari:
a) [...]
b) avere accessi da corridoi e disimpegni e non comunicare direttamente con altri locali adibiti a permanenza di persone;

Anti-bagno e anti-WC sono la stessa cosa? se sì, sembrerebbe allora che anche l'antibagno non possa avere accesso diretto dalla camera (cucina). Se no, meglio; un problema di meno.

- per la camera ci siamo abbondantemente, sono ca. 16mq;

- abbiamo avuto un incontro con l'agente, dicendogli tutti i nostri dubbi e chiedendogli di farci vedere tutte le carte che hai menzionato. Lui ovviamente minimizza, dicendoci che chiederà al tecnico, ma che esclude che ci siano irregolairtà e che non si metterebbe neanche a cercare di vendere un app. se sapesse che ci sono qs problemi. Vatti a fidare...

La mia testa mi dice che situazione è questa: in comune c'è solo il progetto iniziale (che presentava gli spazi del piano sottostante regolari) e poi delle variazioni fatte non è stato depositato + nulla.
Quindi, contano di depositare tutte le varianti, DIA e vattelapesca al momento della conclusione lavori.

Nella peggiore delli ipotesi, non depositano neanche le varianti, facendo aaffidamento sul silenzio-assenso per l'agibilità.

Queste alternative sarebbero materialmente possibili o sto cominciando a sragionare, vedendo la truffa ovunque?

Manu, grazie per la disponibilità,
manu

[CAFElabstudio]

Ciao!
Per il bagno, l'antibagno è il disimpegno di cui si parla: è imporantante che solo il WC sia nel bagno vero e proprio, nell'antibagno può essere messo infatti il lavabo!

Per le varianti eventuali, assicurati che verranno cosegnate, e soprattutto che siano comunque a norma di legge, sanare in un secondo tempo con DIA in sanatoria comporta una multa di circa 1000 €!!!

credo che tu, a fronte di una spesa notevole quale l'acquisto di una casa, faccia bene ad insistere per avere garanzie di regolarità, è di sicuro n tuo diritto!

E cmq, stacci attenta, loro le scappatoie riescono a trovarle se vogliono...

Manu
cafelab.it