disdetta anticipata contratto di locazione

[anderos]

Salve,
prima di tutto complimenti per il servizio che offrite.

Avrei bisogno di un vostro consiglio relativamente al seguente problema:

Ho una casa di proprietà (l'unica che ho) attualmente locata.
I primi 4 anni di contratto scadono a Febbraio 2010.
Ho intenzione di non rinnovare il contratto in quanto la mia intenzione e' quella di vendere l'immobile. come mi devo comportare:

1) mi conviene disdire il contratto dichiarando che l'immobile mi serve per uso proprio
2) o dichiarando che sarà destinato alla vendita?

nel primo caso, quanto tempo deve passare per poi poterlo vendere?
Nel secondo caso, di quanto si allungano i tempo dello sfratto?

La lettera di disdetta posso inviarla io o devo passare per un legale?

Cosa devo fare se alla scadenza del contratto, l'inquilino non lascia libero l'appartamento?

Grazie 1000.

Antonio

[geomterracciano]

Vediamo cosa dispone la legge 431/98 al punto che le interessa per la disdetta anticipata al compimento del primo quadriennio:

g) quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.
In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Tutto ciò premesso lei, nella sua qualità di proprietario, dovrà comunque dare disdetta al conduttore almeno sei mesi prima della scadenza con lettera raccomandata con avviso di ricevimento, altrimenti il contratto risulterà prorogato automaticamente di altri quattro anni.
Quanto alla prelazione, in questo caso il conduttore ne ha diritto e quindi lei, nella sua qualità di locatore, potrà trattare la vendita dell’immobile con terzi ma dovrà far esercitare il diritto di prelazione, a parità di condizioni economiche e contrattuali, al conduttore.
Però mentre in passato l’esercizio della prelazione poteva rappresentare un pregiudizio per il venditore, ora, anche con le recenti norme, tale pregiudizio viene a cadere: infatti nel passato era invalsa la consuetudine di dichiarare nel rogito un prezzo di vendita pari o di poco superiore al valore catastale dell’immobile, ad evitare di pagare imposte elevate sulla compravendita.
Se l’inquilino avesse potuto esercitare la prelazione, il proprietario doveva proporgli il prezzo effettivo che poteva riscuotere da terzi e mantenere tale prezzo anche nel rogito (con relative maggiori imposte a carico dell’acquirente) altrimenti l’inquilino, che aveva rinunciato alla prelazione perché riteneva il prezzo proposto troppo elevato, avrebbe potuto esercitare il diritto di riscatto dell’immobile al prezzo indicato nel rogito.
Ora invece, visto che si deve indicare nel rogito il prezzo effettivo pagato ma che le imposte sul trasferimento risultano sempre calcolate sul valore catastale dell’immobile, tale rischio non si corre più, e questo rappresenta un fatto di moralizzazione nella contrattazione privata immobiliare ed anche una migliore opportunità di chiarezza nei rapporti fra proprietari ed inquilini, venendo a cadere una valida ragione per non concedere al conduttore il diritto di prelazione in caso di vendita dell’immobile locato.
Cordiali saluti
geom. Oreste Terracciano

[anderos]

Ok,
ma posso chiedere il rilascio dell'immobile per 'uso proprio' e po venderlo?
(credo che sia la procedura più veloce)
quanto tempo deve passare per poterlo vendere?


Siccome vorrei vendere l'immobile 'libero' cosa devo fare se alla scadenza del contratto, l'inquilino non lascia libero l'appartamento?


Grazie.
Antonio

[geomterracciano]

Si, ma deve passare un anno, altrimenti dovrà pagare una penale pari a 36 mensilità di fitto.
Saluti

[anderos]

un anno dalla scadenza del contratto o da quando mi lascia effettivamente la casa?

e cosa devo fare se alla dat di sandenza del contratto la cassa non e' ancora libera?

Grazie.

[geomterracciano]

Deve chiedere lo sfratto.
Saluti