CIAO!!!
Sto cercando casa (prima casa) e con una certa frequanza mi sto imbattendo in persone (in particolare costruttori e quindi soggetti IVA) che richiedono, per acquistare casa, di effettuare parte del pagamento prima del rogito senza che tali pagamenti vengano poi registrati nell'atto notarile. Ad esempio case nuove venduta a 240mila euro di cui, in sede di rogito, si dichiarerà un valore inferiore .. 140 mila euro.
La cosa mi è stata prospettata come vantaggiosa (non si paga l'iva sulla differenza) ma in realtà i vantaggi dell'acquirente sono veramente minimi in quanto si parla di un risparmio di 4000 euro (iva 4%*100.000 euro) a fronte del rischi di verifiche fiscali e sanzioni che (se ho ben capito da quanto spiegato in vari articoli su internet) possono essere piuttosto pesanti.
Quello che volevo chiedere a Voi è proprio l'entità di questi rischi e se c'è la possibilità di sistemare la cosa in modo da essere in regola.
Alcuni costruttori si rifiutano di vendere l'immobile, altri si giustificano che regolarizzando un contratto ci andrebbero di mezzo tutti gli altri acquirenti che invece, per la medesima tipologia di alloggio, hanno dichiarato molto meno.
Mi potreste aiutare a capire se ci sono dei margini di manovra o convenga lascir perdere? (un immobile in particolare ha un buon prezzo e un'ottima posizione e mi dispiacerebbe parecchio rinunciarvi).
Vi ringrazio anticipatamente per le informazioni.
CIAO
Dichiarare al rogito un prezzo inferiore a quello pagato
-
CasaDaPrivato
- Messaggi: 1794
- Iscritto il: mer gen 31, 2007 6:00 pm
trepercento ha scritto:Ciao Fast,
mi dispiace ma la tua è una domanda che su questo forum non può avere risposta.
Non si possono dare consigli per favorire l'evasione fiscale.
Ogni risposta che ti verrà data a tal fine sarà immediatamente cancellata dall'amministratore.
Mi dispiace.
Credo che non sitratti di evasione se dico che:
al momento del rogito si può richiedere di pagare le percentuali o sul prezzo pattuito oppure sul valore catastale.
nel 90% dei casi il valore catastale è inferiore a quello pattuito col venditore -> conviene
se tu invece paghi sul prezzo pattutio ed esso è inferiore al valore catastale allora ti controllano ed eventualmente (quindi credo di sicuro anche se dopo 25 anni) ti multano (chiedono che tu versi l'importo mancante più eventuali interessi).
La questione mi interessa, eventualemtne si potrebbe splittare il topic?
-
ilmigliore
- moderatore
- Messaggi: 1839
- Iscritto il: sab feb 17, 2007 11:14 am
Ciao GIuLiOnE e benvenuto nel forum-immobiliare,
la pratica di dichiarare al rogito notarile un prezzo diverso da quello pattuito in realtà - e comunque non inferiore al valore catastale per non ricevere accertamenti - è quello che veniva messo in pratica nella quasi totalità delle compravendite effettuate negli anni passati (e comunque rimaneva evasione fiscale).
da qualche tempo a questa parte procedere in tal senso è diventato molto più difficile, quindi attenti....
La legge dice testualemnte che:
"in caso di acquisto di casa di nuova costruzione o comunque vendita a regime d'iva , la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell'atto; non al valore catastale."
inoltre, con l'introduzione del decreto bersani, ogni singolo assegno staccato dall'acquirente o eventuali bonifici a favore del venditore viene registrato nell'atto.
l'agenzia delle entrate effettua accertamenti "a campione" ; nel caso di anomalie sono dolori per tutti.
ciao ciao
la pratica di dichiarare al rogito notarile un prezzo diverso da quello pattuito in realtà - e comunque non inferiore al valore catastale per non ricevere accertamenti - è quello che veniva messo in pratica nella quasi totalità delle compravendite effettuate negli anni passati (e comunque rimaneva evasione fiscale).
da qualche tempo a questa parte procedere in tal senso è diventato molto più difficile, quindi attenti....
La legge dice testualemnte che:
"in caso di acquisto di casa di nuova costruzione o comunque vendita a regime d'iva , la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell'atto; non al valore catastale."
inoltre, con l'introduzione del decreto bersani, ogni singolo assegno staccato dall'acquirente o eventuali bonifici a favore del venditore viene registrato nell'atto.
l'agenzia delle entrate effettua accertamenti "a campione" ; nel caso di anomalie sono dolori per tutti.
ciao ciao
ilmigliore ha scritto:Ciao GIuLiOnE e benvenuto nel forum-immobiliare,
la pratica di dichiarare al rogito notarile un prezzo diverso da quello pattuito in realtà - e comunque non inferiore al valore catastale per non ricevere accertamenti - è quello che veniva messo in pratica nella quasi totalità delle compravendite effettuate negli anni passati (e comunque rimaneva evasione fiscale).
da qualche tempo a questa parte procedere in tal senso è diventato molto più difficile, quindi attenti....
La legge dice testualemnte che:
"in caso di acquisto di casa di nuova costruzione o comunque vendita a regime d'iva , la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell'atto; non al valore catastale."
ciao ciao
cito da un opuscolo dell'Agenzia delle Entrate
"Dal 1° gennaio 2007 ( per effetto della legge finanziaria per il 2007), per le vendite di immobili ad uso abitativo
(e relative pertinenze) effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di
attività commerciali, artistiche o professionali, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie
e catastali può essere costituita dal valore catastale dell’immobile, anziché dal corrispettivo pagato.
Questa regola nel 2006 era ammessa , invece, a condizione che entrambe le parti fossero dei privati.
L’acquirente, per poter fruire dell'applicazione delle imposte (di registro, ipotecaria, catastale) sul
valore catastale dell'immobile, deve farne esplicita richiesta al notaio."
[...]
"ATTENZIONE
Soltanto per le compravendite di immobili ad uso abitativo, comprese le relative pertinenze (box, garage, cantine)
a favore di un privato (acquirente), si può assumere come base imponibile il valore catastale.
Per tutte le altre compravendite in cui l’acquirente non è un privato e/o che riguardano terreni, negozi o uffici, la
base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale."
Cosa intendi dire che l'indagine a campione può ripetercuotersi su tutti?
-
ilmigliore
- moderatore
- Messaggi: 1839
- Iscritto il: sab feb 17, 2007 11:14 am
se prosegui nello stesso opuscolo , trovi quello che riguarda le vendite soggette ad iva (il 1^ messaggio di questa discussione riguardava informazioni per l'acquisto a regime d'iva)
vedrai che c'è scritto pari pari quello che ho postato io nel mio precedente messaggio.
quella da te riportata è la normativa per vendite soggette a imposta di registro.
sempre nello stesso opuscolo trovi cosa succede in caso di accertamenti.
ciao ciao
vedrai che c'è scritto pari pari quello che ho postato io nel mio precedente messaggio.
quella da te riportata è la normativa per vendite soggette a imposta di registro.
sempre nello stesso opuscolo trovi cosa succede in caso di accertamenti.
ciao ciao
ilmigliore ha scritto:se prosegui nello stesso opuscolo , trovi quello che riguarda le vendite soggette ad iva (il 1^ messaggio di questa discussione riguardava informazioni per l'acquisto a regime d'iva)
vedrai che c'è scritto pari pari quello che ho postato io nel mio precedente messaggio.
quella da te riportata è la normativa per vendite soggette a imposta di registro.
sempre nello stesso opuscolo trovi cosa succede in caso di accertamenti.
ciao ciao
Si infatti vedo, ma ritengo che quello si riferisca al calcolo dell'IVA, non all'imponibile per le tasse di registro etc etc.
E' chiaro che chi vende deve pagare l'IVA su quello che ha intascato effettivamente.
Dal punto di vista dell'acquirente (e mi pare che FAST, e anch'io, ci tenesse a rendersi conto di cosa significasse dal suo punto di vista) non ci sia differenza e che gli convenga sempre basarsi sul valore catastale (presunto in caso di nuova costruzione...GIUSTO?).
Mi sto sbagliando del tutto oppure questa mia rilettura è plausibile?
Come scrivevo più su so bene che a fronte di sottostima del valore catastale si è tenuti a pagare "un conguaglio".
monitorizzo la discussione : D
-
ilmigliore
- moderatore
- Messaggi: 1839
- Iscritto il: sab feb 17, 2007 11:14 am
eccomi ancora qui...
stai facendo confusione.
se una vendita è a regime d'iva non è sottoposta ad imposta di registro in maniera percentuale (la sconta solo in forma fissa € 168) .
l'iva la paga chi compra e non chi vende.
la legge prevede che la base imponibile nelle vendite di case soggette ad iva è il prezzo pattuito.
NON esiste il valore catastale.
ti faccio un esempio:
casa nuova costo € 100 pagato effettivamente al costruttore
ci calcoli in + iva 4% (se prima casa)
pagato totale € 104
+ tutto il resto (notaio, registro, ipotecarie, ecc ecc)
al rogito si deve dichiarare 100 + iva . NON la rendita catastale e NON valori diversi.
il costruttore su quello che ha guadagnato ci pagherà le tasse.
poi, visto che in Italia ognuno fa quello che vuole, è uso comune che il costruttore chieda di dichiarare prezzi inferiori ( - circa il 25%) per pagare meno tasse lui e meno iva l'acquirente.
il fatto è che tutto ciò è illegale.
ciao ciao
stai facendo confusione.
se una vendita è a regime d'iva non è sottoposta ad imposta di registro in maniera percentuale (la sconta solo in forma fissa € 168) .
l'iva la paga chi compra e non chi vende.
la legge prevede che la base imponibile nelle vendite di case soggette ad iva è il prezzo pattuito.
NON esiste il valore catastale.
ti faccio un esempio:
casa nuova costo € 100 pagato effettivamente al costruttore
ci calcoli in + iva 4% (se prima casa)
pagato totale € 104
+ tutto il resto (notaio, registro, ipotecarie, ecc ecc)
al rogito si deve dichiarare 100 + iva . NON la rendita catastale e NON valori diversi.
il costruttore su quello che ha guadagnato ci pagherà le tasse.
poi, visto che in Italia ognuno fa quello che vuole, è uso comune che il costruttore chieda di dichiarare prezzi inferiori ( - circa il 25%) per pagare meno tasse lui e meno iva l'acquirente.
il fatto è che tutto ciò è illegale.
ciao ciao
ilmigliore ha scritto:eccomi ancora qui...
stai facendo confusione.
se una vendita è a regime d'iva non è sottoposta ad imposta di registro in maniera percentuale (la sconta solo in forma fissa € 168) .
l'iva la paga chi compra e non chi vende.
la legge prevede che la base imponibile nelle vendite di case soggette ad iva è il prezzo pattuito.
NON esiste il valore catastale.
ti faccio un esempio:
casa nuova costo € 100 pagato effettivamente al costruttore
ci calcoli in + iva 4% (se prima casa)
pagato totale € 104
+ tutto il resto (notaio, registro, ipotecarie, ecc ecc)
al rogito si deve dichiarare 100 + iva . NON la rendita catastale e NON valori diversi.
il costruttore su quello che ha guadagnato ci pagherà le tasse.
poi, visto che in Italia ognuno fa quello che vuole, è uso comune che il costruttore chieda di dichiarare prezzi inferiori ( - circa il 25%) per pagare meno tasse lui e meno iva l'acquirente.
il fatto è che tutto ciò è illegale.
ciao ciao
Ciao a tutti... sono un nuovo iscritto, ed intervengo a questo argomento che reputo interessante.
Come fanno a sapere se quello dichiarato è quello pattuito, cioè quello che il costruttore ti ha effettivamente chiesto?
Io non potrei acquistare una casa al 25% in meno di quello che mi chiedono? sempre naturalmente che sia un prezzo di mercato... logico che non puoi comprare una mercedes nuova a 10.000 euro.
grazie
-
CasaDaPrivato
- Messaggi: 1794
- Iscritto il: mer gen 31, 2007 6:00 pm
scusate se riapro questo vecchio topic 
nel caso in cui, l'acquisto avvenga da una ditta costruttrice, che però ha terminato i lavori più di 4 anni fà, e quindi non c'è più l'iva da pagare per l'acquirente, questo può chiedere al notaio che la base imponibile ai fini dell’applicazione dell'imposta di registro sia costituita dal valore catastale dell’immobile?
nel caso in cui, l'acquisto avvenga da una ditta costruttrice, che però ha terminato i lavori più di 4 anni fà, e quindi non c'è più l'iva da pagare per l'acquirente, questo può chiedere al notaio che la base imponibile ai fini dell’applicazione dell'imposta di registro sia costituita dal valore catastale dell’immobile?
-
CasaDaPrivato
- Messaggi: 1794
- Iscritto il: mer gen 31, 2007 6:00 pm
Certo!
La GUIDA FISCALE alla COMPRAVENDITA della CASA pubblicata dall'agenzia delle entrate specifica "per l'acquisto di Prima Casa" che se la cessione è effettuata da impresa “costruttrice” (o da impresa che ha ristrutturato l’immobile) e la vendita si conclude entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori si paga Iva al 4%, più le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (pari a 168 euro ciascuna). La base imponibile per il calcolo dell'IVA è il prezzo pagato/dichiarato in atto.
Quando il venditore è un’impresa costruttrice (o che ha ristrutturato l’immobile) e la vendita avviene dopo 4 anni dall’ultimazione
dei lavori si paga l'imposta di registro con aliquota del 3%, più imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (168 euro ciascuna).
La base imponibile, su richiesta dell'acquirente inserita nell’atto notarile, sarà il valore catastale. L'imposta dovuta è del 3% oltre alle due fisse ipotecarie e catastali di 168 euro ciascuna.
La GUIDA FISCALE alla COMPRAVENDITA della CASA pubblicata dall'agenzia delle entrate specifica "per l'acquisto di Prima Casa" che se la cessione è effettuata da impresa “costruttrice” (o da impresa che ha ristrutturato l’immobile) e la vendita si conclude entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori si paga Iva al 4%, più le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (pari a 168 euro ciascuna). La base imponibile per il calcolo dell'IVA è il prezzo pagato/dichiarato in atto.
Quando il venditore è un’impresa costruttrice (o che ha ristrutturato l’immobile) e la vendita avviene dopo 4 anni dall’ultimazione
dei lavori si paga l'imposta di registro con aliquota del 3%, più imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (168 euro ciascuna).
La base imponibile, su richiesta dell'acquirente inserita nell’atto notarile, sarà il valore catastale. L'imposta dovuta è del 3% oltre alle due fisse ipotecarie e catastali di 168 euro ciascuna.
CasaDaPrivato - L'alternativa al fai-da-te e all’agenzia immobiliare
Chi c’è in linea
Visitano il forum: Nessuno e 1 ospite
