Deposito cauzionale al notaio prima casa

[lorenzofredianelli]

Salve,
Nel mese di agosto ho firmato una proposta di acquisto per una prima casa situata nel comune di Roma.
Tale proposta e' stata accettata dal venditore nei termini prefissati.

Fra pochi giorni ho l'atto di compra-vendita.
Siamo stati informati che al momento del rogito il venditore dovrebbe lasciare una cauzione al Notaio perche' sta vendendo una prima casa dopo un anno dall'acquisto.

Il Venditore si rifiuta di lasciare tale deposito, in quanto non e' obligato a farlo.
Questa cosa ci preoccupa, perche il fisco potrebbe rivalersi sui nuovi proprietari perche il vincolo e' sull'immobile e non sui precedenti proprietari.

Se non accettiamo il comportamento del Veditore, perdiamo i Soldi della cauzione versati duranti la proposta d'acquisto.
Non possiamo chiedere i soldi indietro della cauzione in quanto il venditore e' pronto a vendere e non e' tenuto a pagare la cauzione al notaio perche vende una prima casa dopo un anno.

Come possiamo uscire da questa situazione senza rischiare ripercussioni del fisco se il venditore non acquista nuovamente una prima casa?
Vorremmo comprare la casa e il venditore e' disposto a farlo MA senza lasciare nessun deposito al Notaio.
E nessuno puo' constringerlo a farlo.

Se rinunciamo all'acquisto, perdiamo la caparra della proposta di acquisto e pagare il notaio per le visure effettuate.

Grazie in anticipo

[geomterracciano]

Le posso solo comunicare che chi possiede una prima casa e vuole venderla prima che siano trascorsi i 5 anni, deve necessariamente acquistarne un'altra nell'arco di 12 mesi, pena la perdita di tutte le agevolazioni.
Dal notaio si parlerà quindi di credito di imposta.
Il notaio, questo è certo, saprà come operare e se è possibile rogitare, certamente non si metterà nelle condizioni di eludere la legge.
Quindi parli subito con il suo notaio.
Cordiali saluti
geom. Oreste Terracciano

[lorenzofredianelli]

Le posso solo comunicare che chi possiede una prima casa e vuole venderla prima che siano trascorsi i 5 anni, deve necessariamente acquistarne un'altra nell'arco di 12 mesi, pena la perdita di tutte le agevolazioni.
Dal notaio si parlerà quindi di credito di imposta.
Il notaio, questo è certo, saprà come operare e se è possibile rogitare, certamente non si metterà nelle condizioni di eludere la legge.
Quindi parli subito con il suo notaio.
Cordiali saluti
geom. Oreste Terracciano

Caro geom. Oreste Terracciano,
grazie mille della sua risposta in un tempo cosi breve.

Ho chiamato il notaio.
Ci ha informati che se il venditore della prima casa non comprera' una casa entro un anno, lo stato potrebbe fare una ipoteca giudiziaria sul nostro immobile.

Siamo molto depressi e nervosi su come lo stato elabora le leggi.
Ci sembra assurdo che un venditore puo vendere una prima casa e gli acquirenti sono soggetti a rischi dipendenti da come il venditore gestira' il suo patrimonio nella anno successivo alla vendita.

Grazie
Lorenzo

[geomterracciano]

Carissimo Lorenzo, non è una conferma questa, ma è la certezza di quello che ci propinano le leggi fatte per accontentare i .....FURBI !!!
Meglio, molto meglio RINUNCIARE, con amarezza, ma è meglio che rischiare.
Sono con lei solidale e le auguro tuto il bene del mondo!!!
cordialità geom. Oreste Terracciano

[marcofrax]

Caro Lorenzo, ha perfettamente ragione.

Il fatto che le possibili pendenze e mancanze gravino sull'immobile e sul proprietario è una "porcata" da burattinai.

Esse dovrebbero (a rigor di logica) seguire chi ha mancato i propri doveri, chi ha lucrato sulle agevolazioni...

ma cosi non è.

e diventa difficile, anche per chi come me opera nel settore, riuscire ad agevolare e a portare a buon fine una trattativa.

L'unica cosa che posso fare è augurarle che tutto si possa concludere senza problemi di sorta, sperando quindi nella completa buona fede della parte venditrice.

[lorenzofredianelli]

Caro Lorenzo, ha perfettamente ragione.

Il fatto che le possibili pendenze e mancanze gravino sull'immobile e sul proprietario è una "porcata" da burattinai.

Esse dovrebbero (a rigor di logica) seguire chi ha mancato i propri doveri, chi ha lucrato sulle agevolazioni...

ma cosi non è.

e diventa difficile, anche per chi come me opera nel settore, riuscire ad agevolare e a portare a buon fine una trattativa.

L'unica cosa che posso fare è augurarle che tutto si possa concludere senza problemi di sorta, sperando quindi nella completa buona fede della parte venditrice.

non esiste nessuna maniera per uscire da questo loop malefico?
forse aggiungendo qualcosa nel rogito?

[geomterracciano]

Lorenzo carissimo, capisco il suo sgomento, ma si rimetta alle decisioni del notaio.......
Pazienza o RISCHI.
Cordialità

[marcofrax]

Lorenzo carissimo, capisco il suo sgomento, ma si rimetta alle decisioni del notaio.......
Pazienza o RISCHI.
Cordialità

concordo...

purtroppo attualmente non esiste scrittura integrativa alcuna che potrebbe tutelarla....

e come il Geometra Terracciano le manifesto la mia solidarietà.

PS e OT

consentitemi un:

"Che schifo di sistema giudiziario"

[lorenzofredianelli]

Lorenzo carissimo, capisco il suo sgomento, ma si rimetta alle decisioni del notaio.......
Pazienza o RISCHI.
Cordialità

concordo...

purtroppo attualmente non esiste scrittura integrativa alcuna che potrebbe tutelarla....

e come il Geometra Terracciano le manifesto la mia solidarietà.

PS e OT

consentitemi un:

"Che schifo di sistema giudiziario"

Interessante sarebbe sapere se qualcuno ha avuto dei problemi.
e come ha risolto... potrebbe essere un punto di partenza per aiutare tutti gli acquirenti che si trovano in questa situazione.

[ilmigliore]

ciao,

dovete fare un mutuo per l'acquisto e, se si, avete specificato nel preliminare che parte del saldo prezzo avverrà tramite l'erogazione di un finanziamento?

lo chiedo perchè in questo caso la banca potrebbe rifiutarsi di erogare la somma (non sarebbe coperta con la semplice ipoteca) salvo il fatto di depositare la somma in garanzia al notaio.

l'impossibilità all'acquisto potrebbe ricadere sul venditore .

tieni presente che questa è una ipotetica via di fuga, mai testata (grazie al cielo) ma che farebbe in modo, in caso di giudizio, che qualche responsabilità sul non acquisto cada anche in capo al venditore.

in bocca al lupo

[germano80]

Buongiorno,

entro in questa vecchia discussione in quanto mi interessa l'argomento.
Premetto che attualmente rivesto il ruolo di venditore, non di acquirente.

Ho un appartamento attualmente inabitato da vendere in quanto strascico di una separazione tra coniugi.
In sede di separazione la mia ex mi ha ceduto il suo 50% di proprietà dell'immobile a patto che mi accollassi per intero il mutuo, cosa che è avvenuta (e tra parentesi non ho avuto alcun deposito cauzionale da parte sua per la perdita delle agevolazioni sul suo 50% di proprietà dell'immobile, in quanto in tribunale non è previsto che l'atto di separazione consensuale preveda tale clausola).
Al momento potrei ragionare pertanto in termini "dimezzati" di deposito cauzionale rispetto all'intera somma, dovendo rispondere soltanto per la mia quota di beneficio, però conoscendo il tipo e ipotizzando che lei non onori un'eventuale richiesta di pagamento di sanzioni da parte dell'Agenzia delle Entrate, supponiamo che l'intero onere spetti a me.
Per vendere l'immobile ho abbassato il prezzo quasi al limite "fisico" possibile, ovvero l'estinzione del mutuo, perché praticamente sto pagando due case, una di proprietà e una in cui vivo in affitto.
Qualora trovassi un acquirente e potessi evitare di versare somme al notaio, sarei felice di questo, e spiego il perché.

Chiaramente ora che devo pagare due case non mi passa nemmeno per l'anticamera del cervello di acquistare entro un anno dalla vendita, però ciò non toglie che un domani, sgravato dal mutuo, possa pensare seriamente a quest'eventualità, visto che con l'affitto "regalo" di fatto dei soldi a qualcun altro

Siccome sono una persona seria, qualora non riacquistassi nei termini e ricevessi una cartella esattoriale, da persona seria quale sono pagherei la cartella, magari chiedendo un piccolo finanziamento per la somma in questione, però impegnare quella somma fin da subito mi pare piuttosto eccessivo e vessatorio nei confronti di chi, come me, è costretto a vendere un immobile che è stato costretto a tenersi per potersi separare in maniera quantomeno civile

Ho sentito storie notevoli sul deposito cauzionale, anche perché su questo argomento c'è poca chiarezza a livello normativo. Ci sono notai che si "accontentano" di assegni bancari, notai che pretendono assegni circolari (o che una volta addirittura chiedevano contanti, ma ora dalla legge Bersani si guardano bene dal chiedere ciò), notai che una volta ricevuto l'assegno, lo incassano subito, altri che aspettano almeno un anno... Questo è far west vero e proprio!
Ora, vorrei che qualche esperto mi dicesse, numeri alla mano, in quanti casi negli ultimi 10 anni l'Agenzia delle Entrate si sia rifatta sul nuovo proprietario di un immobile gravato da questo tipo di sanzione. A me risulta che le cartelle esattoriali siano nominali, e che questo ente pone in essere l'iter procedurale previsto in tutti gli altri casi di multe da riscuotere, per cui non capisco quale sia il pericolo per l'acquirente.
Si parla spesso di questa possibilità di rivalsa, ma l'attuazione della stessa mi pare poco percorribile e blanda, nonché discutibile.
Per cui io, morale della favola, devo anticipare subito un finanziamento, dei soldi (con annessi interessi passivi ecc.) per una sanzione che arriverà nei tre anni successivi all' eventuale decorrenza del termine ultimo per ricomprare un altro appartamento... Mi sembra ingiusto, anche perché con il mercato odierno in crisi, non posso pensare di rivendere, nel breve termine, recuperando i soldi del mutuo più la sanzione... Strada impraticabile.
A questo punto le strade risolutorie sarebbero due.

La prima, definitiva, di eliminare il concetto di responsabilità ricadente sull'acquirente, in modo che ognuno paghi il suo in base alle proprie responsabilità, e non mi pare una ipotesi complessa da gestire. Da che mondo è mondo, persino le multe possono essere condotte al legittimo proprietario del mezzo al momento dell'infrazione, per cui una multa presa da Tizio la pagherà Tizio, anche se nel frattempo Tizio ha venduto la macchina a Caio.

La seconda, transitoria o comunque che non risolve del tutto il problema, è di imporre a tutto il notariato una prassi di questo tipo: si crea un conto deposito (quindi un conto che matura interessi attivi) con la somma relativa alla sanzione di cui ha i riferimenti il notaio. Quando arriva la sanzione da pagare, si gira la cartella al notaio che effettua il bonifico. Eventuali plusvalenze vengono girate al venditore.

Io se potrò farò in modo di mettermi d'accordo con l'acquirente e col notaio per non lasciare alcun deposito, più che altro perché in questo momento avrei serie difficoltà a farmi concedere un finanziamento da un istituto di credito, mentre un domani, sgravato dal mutuo, chiaramente la situazione sarebbe molto diversa nel caso in cui dovessi ottemperare alle sanzioni previste.

Ciao a tutti

PS x ilmigliore: non credo che la banca potrebbe rifiutarsi di erogare la somma per un mutuo fondiario in base al deposito cauzionale per una sanzione sul venditore, sia perché le ipoteche che esamina la banca sono quelle contestuali alla vendita e non quelle che forse potrebbero derivare da un pignoramento nel futuro, sia perché la banca stipula un contratto di mutuo con l'acquirente, non con il venditore, per cui il venditore non ha alcuna responsabilità nei confronti della banca.