Contratto per studenti in scadenza

[unfuorisede]

Salve,
sono una studentessa universitaria come tanti.
Nel novembre del 2006 ho stipulato con il il proprietario di casa, su mia pressante richiesta, un contratto di locazione per studenti di dieci mensilità con rinnovo automatico alla prima scadenza.
In realtà il contratto l'ha registrato solo a 2 (me compresa) delle 5 ragazze che abitano l'appartamento, alle altre tre ha fatto firmare soltanto un foglio per la questura per le norme sull'antiterrorismo.
Dunque il contratto è registrato per un valore di 2/5 rispetto a quanto percepisce il proprietario.
Tra le altre cose a registrare il contratto sono dovuta andare io sebbene vi fosse scritto: "Il locatore provvede alla registrazione del contratto, dandone notizia al conduttore. Questi corrisponde la quota di sua spettanza, pari alla metà."
E comunque mi sono premurata di fare avere la copia originale al proprietario tenendo per me una fotocopia.
Passati i primi 10 mesi il contratto si è rinnovato tacitamente e spero che il locatore abbia pagato l'imposta di registro ma non ne sono sicura: qualora non l'avesse fatto le sanzioni e gli interessi di mora relative al tardivo versamento spettano solo a lui?

Adesso sono passati i 20 mesi (10+10)e non ho ricevuto nessuna comunicazione scritta da parte del proprietario salvo la pretesa di un aumento netto del 11% sul canone di locazione a ottobre dandone preavviso a Settembre (mesi d'oro per i proprietari di appartamenti nelle città universitarie) con la formula o così o fuori subito, naturalmente l'aumento l'ha chiesto verbalmente a me dicendo di riferirlo a tutte le altre.
Il padrone di casa inoltre possiede le chiavi dell'appartamento ed più volte entrato in casa anche in nostra assenza e senza un preavviso certo del tipo "vengo in settimana con uno per fare vedere la casa" in quanto vorrebbe venderla.
Può avere le chiavi ed entrare senza un preavviso certo?
A questo punto cosa mi consigliate di fare?
Io vorrei rinnovare il contratto ma che comunicazioni gli devo dare per non avere problemi?

Nel contratto è scritto che:
"Alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente per uguale periodo se il conduttore non comunica al locatore disdetta almeno tre mesi prima della data di scadenza del contratto"

Cosa succede alla seconda scadenza?
Lui può buttarmi in mezzo alla strada o chiedermi un qualsiasi tipo di aumento pur non avendomi dato nessuna comunicazione?

Io sarei pure disposta a concedergli l'adeguamento istat...

Siamo tra i lupi.... dateci una mano!

Ps: le mie coinquiline in nero, per non avere problemi, hanno deciso di pagargli l'aumento già dal prossimo mese

[unfuorisede]

Non c'è nessuno che possa darmi una mano?

[ilmigliore]

ciao unfuorisede, benvenuto nel forum immobiliare e scusa per il ritardo nella risposta ma stare dietro a tutte le discussioni è difficoltoso.

in primo luogo devo dirti che il canone di locazione per l'affitto agli studenti è calcolato dalle organizzazioni di categoria attraverso l'individuazione delle aree omogenee etc etc

non ho idea se il canone a te richiesto sia quindi corretto o meno, ma è la prima cosa da verificare.

in secondo luogo il tuo locatore percpisce parte della locazione in nero, quindi potresti tranquillamente andare alla finanza e denunciarlo.

lui può tranquillamente dirti "o così o fuori" ; sta a te decidere se chinare la testa e adeguarti oppure fargi presente che dalla parte del torto c'è lui e quindi ha poco da fare il prepotente.

per entrare in casa dovrebbe avvisarvi prima.

vedi tu.

ciao ciao

[geomterracciano]

Cara studentessa, se non l'ha capito glielo dico io:
Questo tipo di affitti fa parte della giungla d'asfalto in cui operano questi LADRI dei proprietari, ai quali, se ci fosse un minimo di giustizia in questo nostro paese martoriato,, dovrebbero essere espropriate le proprietà, perchè se io pago tante tasse la colpa è di questi EVASORI TOTALI, i quali andrebbero DENUNZIATI senza se e senza ma e senza alcuna pietà.
Percepiscono IN NERO, la bellezza anche di 300 euro a studente per un posto letto, in stabili fatiscenti, immobili diroccati, un solo bagno e chi ne ha più ne metta.
Dopo aver letto la sua e mail di disperazione, le dico che il contratto NON ESISTE è NULLO e il PADRONE SANGUISUGA può giostrare come vuole, perchè voi avete bisogno di quell'alloggio, infatti il suo timore è quello di essere CACCIATA.
A Berlino, in uno stabile NUOVO, ELEGANTE, un appartamentino di due vani ARREDATO, con tutti i comfort, per studenti, costa come affitto 300 euro al mese e null'altro, quindi in Italia dobbiamo vergognarci di questi LADRI APPROFITTATORI.
Cara studentessa, è una PIAGA che andrebbe denunziata SEMPRE, ma capisco che alternative non ce ne sono, per cui cosa dirle e cosa consigliarle in una situazione di precarietà contrattuale:
Mi auguro che possa mantenere quel posto letto per dormire, diversamente incominci col denunziare il proprietario per VIOLAZIONE DI DOMICILIO, ma deve procurarsi le prove.
Non altro, mi creda, se non la speranza che nel nostro paese ritorni una parvenza di giustizia.
In bocca al lupo!!!

[unfuorisede]

La ringrazio per avermi dedicata un po' del suo tempo gratuitamente (non lo fa più nessuno) anche se quello che scrive mi demoralizza più di quanto già non lo fossi.
Ma la prego di spiegarmi perché il contratto che ho in mano che ho in mano è nullo?
Io pensavo che questa carta mi tutelasse almeno un po', daltronte in passato io ho sempre rifiutato alloggi anche molto più decorosi e a più basso canone d' affitto solo perché i proprietari si rifiutavano di firmare un qualsiasi foglio.

[unfuorisede]

in primo luogo devo dirti che il canone di locazione per l'affitto agli studenti è calcolato dalle organizzazioni di categoria attraverso l'individuazione delle aree omogenee etc etc
non ho idea se il canone a te richiesto sia quindi corretto o meno, ma è la prima cosa da verificare.

Considerando il fatto che dichiara soltanto 2/5 credo che il canone sia corretto. Le organizzazioni di cui parla sono i sindacati tipo il Sunia?
Vorrei sapere se il contratto si rinnova automaticamente se non nessuna della parti ne dà disdetta o si rinnova solo la prima volta o come scrive il geomterracciano il contratto non esiste punto e basta?

[geomterracciano]

Il contratto di locazione abitativa per studenti universitari (L. 9 dicembre 1998 n. 431 art. 5 comma 2°), una volta stipulato, per periodi che vanno dai 3 mesi ai 36 mesi massimo, con la firma di tutti gli occupanti, perchè diversamente sarebbe sublocazione non consentita dalla legge, deve essere regolarmente registrato versando la tassa di registrazione che è pari al 2% del canone complessivo annuo + le marche da bollo del valore di euro 14,62 cadauna, da applicarne una per ogni 100 righi, quindi deve riportare i nominativi dei 5 affittuari.
La tassa, una volta versata, dal locatore, con Mod. F/23 in banca o alle Poste, deve essere posta a carico del locatore e del conduttore nella misura del 50% + l'eventuale costo delle marche.
Il 50% di competenza dell'affittuario deve essere poi ripartito tra i 5 occupanti l'alloggio.
Sul Mod. di versamento F/23, ma soltanto su di esso e non sul contratto, basta apporre solo il nominativo di una delle 5 affittuarie per versare la tassa.
Trascorso il periodo locativo riportato sul contratto, senza che nessun occupante abbia lasciato l'alloggio, lo stesso periodo di locazione si è rinnovato automaticamente e il locatore deve provvedere a versare l'imposta di registro, nella stessa identica misura della tassa di registrazione (2%) ad esclusione delle marche da bollo.
Stessa ripartizione 50% e 50% : 5.
Complessivamente la durata del contratto non potrà superare i 36 mesi, perchè la natura è TRANSITORIA, in quanto il conduttore espressamente ha l'esigenza di abitare l'immobile per un periodo non eccedente i mesi riportati sul contratto, frequentando un corso di studi universitari.
L'eventuale vendita a terzi dell'unità immobiliare locata con o senza prelazione al conduttore, NON costituisce motivo di risoluzione del contratto.
Dunque, gentile studentessa, dopo questa premessa le cose stanno nelle forme in cui le ho ampiamente espresse?
Se si, allora è tutto in regola diversamente è tutto o parzialmente non in regola.
L'intervento contestualmente al mio, voleva indicare questi sindacati inquilini:
SUNIA/CGIL - UNIAT/UIL - SICET/CISL
Ora che ci siamo chiariti decida cosa fare, ma non darei tanto peso alla cosa.
Saluti cordiali

[unfuorisede]

Il contratto di locazione abitativa per studenti universitari (L. 9 dicembre 1998 n. 431 art. 5 comma 2°), una volta stipulato, per periodi che vanno dai 3 mesi ai 36 mesi massimo, con la firma di tutti gli occupanti, perchè diversamente sarebbe sublocazione non consentita dalla legge (...)

Dunque il fatto che con me vivano altre ragazze non presenti nel contratto (seppure registrate alla questura dal proprietario) rende il mio contratto "parzialmente non in regola".
Sebbene non credo proprio che il proprietario passa accusarmi di sublocare quando i soldi in nero li percepisce lui (documentabili dagli assegni e dai bonifici delle mie coinquiline).... Sarebbe veramente il colmo!!!

Comunque di fatto il mio contratto per adesso è ancora valido in quanto si rinnova anche se il proprietario non ha pagato l'imposta di registro: ma bisogna dividere anche eventuali sanzioni o more?

Complessivamente la durata del contratto non potrà superare i 36 mesi, perchè la natura è TRANSITORIA, in quanto il conduttore espressamente ha l'esigenza di abitare l'immobile per un periodo non eccedente i mesi riportati sul contratto, frequentando un corso di studi universitari.

Ok ma mi pare di aver capito che se non vi è nessuna comunicazione scritta tra le parti il contratto si rinnova (anche quello di 36 mesi).
C'è da dire che esistono corsi di laurea che durano anche 6 anni come Medicina e che comunque sono pochi i ragazzi che concludono gli studi con la laurea triennale a cui bisogna sommare anche lauree specialistiche, master, dottorati. Io per esempio sono già laureata ma ho bisogno della casa in quanto devo seguire i corsi della laurea specialistica e vorrei avere la certezza almeno di un alloggio sicuro (e pagato profumatamente).

[unfuorisede]

(...)
versando la tassa di registrazione che è pari al 2% del canone complessivo annuo + le marche da bollo del valore di euro 14,62 cadauna, da applicarne una per ogni 100 righi, quindi deve riportare i nominativi dei 5 affittuari.
(...)
il locatore deve provvedere a versare l'imposta di registro, nella stessa identica misura della tassa di registrazione (2%) ad esclusione delle marche da bollo.
Stessa ripartizione 50% e 50% : 5.

Per gli immobili dati in locazione nei Comuni ad alta densità abitativa (detta anche "alta tensione abitativa"), la base imponibile viene ridotta del 30% (in pratica, l'imposta scende all'1,4%) nel caso dei contratti di locazione stipulati a canone "concordato".

[geomterracciano]

Cara studentessa, c'è una canzone che dice:<<finchè la barca va.....>>, quindi, se fossi in lei, non mi preoccuperei più di tanto, ce n'è di carne a cuocere per incastrare il locatore volendo, soprattutto per l'EVASIONE fiscale.
Voi tutte conservate le ricevute dei bonifici e/o assegni, perchè costituiscono una prova schiacciante, poi, in quanto a corresponsabilità, la Finanza sa benissimo come agiscono i locatori in questi casi.
Rispondendo alla sua giusta osservazione sui corsi di laurea, infatti si dovrebbe stipulare un contratto di libera locazione abitativa denominato 4+4, quindi da stasera appoggi la faccia su quattro guanciali e dorma serena lei e anche le altre coinquiline.
Corrisponda l'aumento e conservi, conservate le ricevute dei versamenti e tutto quanto per eventualmente denunziare alla Guardia di Finanza il locatore, semprechè si comporti male.
Come ha capito dottoressa, la chiamo così perchè mi ha comunicato di esserlo già, viviamo in un paese garantista, dove tutti in qualche maniera cercano di rubare il prossimo e questi PSEUDOPADRONI di CASA sono un esempio lampante ma, come tutte le cose in Italia, sono diventati INTOCCABILI.
Sa perchè?
Perchè se li vanno a toccare sigillano le proprie case e gli studenti andranno a dormire sulle panchine, in quanto nè lo Stato nè i Comuni possono garantire un alloggio, allora si finge di non sentire e non vedere.
Ciao dottoressa, ho 67 anni e ho avuto una figlia nelle sue stesse condizioni, lauretata altrove e vissuta in un autentico tugurio.
Questo passava il .........Governo.

[unfuorisede]

Dottoressa.... come no
L'abolizione della validità legale dei titoli di studio era nel Piano di rinascita democratica della P2, quindi è solo questione di tempo....
Mi chiami studentessa (a vita) piuttosto.
E grazie per l'aiuto!