Consiglio acquisto casa con abusi è mancato accatastamento piscina

[Cri1977]

Buongiorno,
Sto valutando l’acquisto di una villetta bifamiliare composta da due unità immobiliari distinte più terreno adiacente accatastato come uliveto/vigneto, nel quale e’ stata realizzata una piscina.
I due immobili sono stati realizzati nel 2004 cambiando la destinazione d’uso da magazzino a civile abitazione.
Una delle due abitazioni presenta evidenti abusi edilizi (nello scannafosso sono stati ricavati un bagno, una camera ed uno sgabuzzino) e la disposizione delle camere non corrisponde allo stato di fatto. Nella pianta ufficiale risulta un bagno che nella realtà non è’ stato realizzato, al suo posto sono stati previstigli allacci sua per la cucina che per un bagno ma non è’ stato fatto nessun muro per delimitare la stanza.
Inoltre è’ stata realizzata una piscina per la quale nel 2004, contestualmente ai lavori di cambio destinazione, era stata data la concessione edilizia. La piscina però non risulta nei disegni catastali. Questo vuol dire che al tempo non hanno mai dichiarato di averla realizzata per ottenere una rendita catastale più bassa.
Le due abitazioni, pur trovandosi in una zona di campagna di pregio, sono state accatastate in categoria A3 classe U perché sono entrambi di circa 50 mq regolari.
Vorremmo presentare una proposta di acquisto vincolandola in modo da essere tutelati da futuri problemi.
Premesso che, per sanare gli abusi basterebbe chiudere i locali abusivi realizzati nello scannafosso con un cartongesso e creare un muro nella camera che dovrebbe risultare come bagno, ci preoccupa il mancato accatastamento della piscina. Cosa comporta il fatto che non sia mai stata dichiarata?
Inoltre, visto la presenza di più situazioni anomale, come posso accettarmi che gli immobili siano conformi dal punto di vista urbanistico? Che tipo di documentazione mi devo far fornire?
grazie del il vostro prezioso parere