condominio orizzontale e ripartizione spese condominiali

[francescoprovenzano]

Buongiorno,
ringrazio anticipatamente chi potrà chiarire qualche mio dubbio.
Sono proprietario di una villetta bi-familiare in un complesso costituito dal mio blocco bi-familiare e da un blocco quadri-familiare.
Le singole unità immobiliari hanno tutte la stessa metratura catastale mentre i giardini di pertinenza differiscono.
Vorrei sapere se le spese condomiali per LUCE, PULIZIA STRADA COMUNE, MANUTENZIONE CANCELLO E VIDEOCITOFONO COMUNE, MANUTENZIONE MURI PERIMETRALI, vanno divise equamente IN PARTI UGUALI oppure secondo tabelle millesimali (che peraltro non abbiamo mai provveduto a calcolare, nè tantomeno il costruttore ci ha fornito - era tenuto eventualmente a farlo ???).

Grazie per la collaborazione.
Francesco

[geomterracciano]

Francesco buongiorno, benvenuto in questo forum.
Premesso che il costruttore non è tenuto alla formulazione delle tabelle millesimali, ma sarebbe stato meglio, molto meglio se avesse provveduto, spetta a voi, ora, trovare l'intesa per farle redigere da un tecnico abilitato ed approvarle all'UNANIMITA'.
Dico questo per due buoni motivi:
1) Non è assolutamente giusto ripartire le spese per le cose e i servizi comuni in parti uguali
2) Prima o poi nascerà un contenzioso su questa materia, quindi prevenire è meglio che curare
Egregio Francesco, tutte le spese, da lei elencate, e non sono poche, devono essere ripartite per valori millesimali di proprietà se il regolamento non dispone diversamente.
Poichè il regolamento non esiste bisognerà attenersi a quanto disposto dal codice civile.
Sarebbe proprio il caso che nominiate un amministratore per la gestione di tutte le parti e servizi comuni, il complesso lo richiede.
Non aggiungo altro se non invitarvi ad essere più condominio, col tempo i piccoli problemi potrebbero ingigantirsi e trovarvi impreparati, quindi a buon intenditor poche parole.....
Saluti e grazie

[francescoprovenzano]

Grazie per la risposta precisa e circostanziata .... effettivamente concordo sul fatto che sia giunto il momento di risolvere la questione.

Mi chiedo però:
- se l'assemblea a maggioranza decide la suddivisione delle spese in parti uguali (magari redigendo un regolamento interno dove lo si specifichi) il condomine "danneggiato" può opporsi ?
- o servirà l'approvazione all'unanimità ?

Si consideri infine che il residence è composto da 6 villette da 180mq ciascuna, ma 1 villetta è stata suddivisa in 2 (1 da 60mq ed una da 120mq) avendo ora creato dei posti auto assegnati (inizialmente 2 x ogni unità immobiliare per un totale di 7 unità pari a 14 posti) ma a questo punto ai 2 proprietari con quote millesimali inferiori toccheranno in totale SOLI 2 posti "pesando" le loro 2 proprietà quanto una singola, in quanto dovrebbe prevalere il concetto di DIRITTI proporzionali ai DOVERI o sbaglio ?

Ringrazio anticipatamente tutti coloro avranno qualcosa da commentare.
Saluti
Francesco

[geomterracciano]

L'assemblea, in via provvisoria ed in attesa che vengano formulate le tebelle millesimali, può stabilire un criterio di ripartizione delle spese anche in parti uguali, volendo, salvo conguaglio dopo l'approvazione delle tabelle.
Quindi la delibera a maggioranza deve avere carattere di provvisorietà, altrimenti si dissente e poi si impugna, entro 30 giorni, la delibera davanti al giudice.
Per quanto riguarda i posti auto, mi sembra di aver capito che ne sono stati ricavati 12, due per ogni villetta, a mio giudizio dovrebbero rimanere tali, perchè se tutti dovessero dividere la villa in due distinte unità, ne rimarrebbe uno per ogni villa e questo non è accettabile.
Colui che deve cedere un posto, in questo caso, è il proprietario che ha diviso l'immobile in due immobili distinti e separati.
Saluti