Ciao a tutti,
Sono alle prime armi e avrei bisogno di molte molte delucidazioni. Ho provato a cercare in giro nel forum ma non ho trovato nulla riguardante ciò.
Avevo intenzione di comprare un appartamento pagando mensilmente la rata del mutuo, e nel frattempo metterlo in affitto. In modo tale che con i soldi che prendo dall'affitto riesco a pagare (anche se non completamente)il mutuo.
Questo per ritrovarmi comunque una casa di proprietà,che al termine del mutuo potrò rivendere.
Secondo voi è una cosa fattibile?quali spese oltre al mutuo comporta tutto ciò?conviene mettersi con una agenzia per trovare e rimettere in affitto?
grazie a tutti per i consigli..
Comprare casa e metterla in affitto
Moderatore: CasaDaPrivato
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ilmigliore
- moderatore
- Messaggi: 1839
- Iscritto il: sab feb 17, 2007 11:14 am
ciao tiskone e benvenuto nel forum-immobiliare
la tua è una buona idea ed è messa in pratica da parecchia gente.
certo ha i suoi rischi me se tutto va bene ci si trova l'immobile pagato dall'inquilino.
per avere un'idea dei costi accessori puoi trovare una discussione aperta nel forum al seguente indirizzo:
https://www.forum-immobiliare.com/investimemto-in-affitto-t444.html
il fatto dell'agenzia è relativo.
certamente l'agenzia è decisamente più veloce a trovarti l'inquilino ma non significa aver più garanzie sulle persone che ti metti in casa.
ciao ciao
la tua è una buona idea ed è messa in pratica da parecchia gente.
certo ha i suoi rischi me se tutto va bene ci si trova l'immobile pagato dall'inquilino.
per avere un'idea dei costi accessori puoi trovare una discussione aperta nel forum al seguente indirizzo:
https://www.forum-immobiliare.com/investimemto-in-affitto-t444.html
il fatto dell'agenzia è relativo.
certamente l'agenzia è decisamente più veloce a trovarti l'inquilino ma non significa aver più garanzie sulle persone che ti metti in casa.
ciao ciao
perfetto!grazie mille della risposta e dell'incoraggiamento!
il link che mi hai indicato è molto utile per sapere tutte le spese al momento dell'acquisto, ma non ho capito, se poi metto in affitto la mia casa,l'inquilino quali spese è tenuto a pagare, tra quelle elencata, oltre all'affitto che mi deve.
Poi ho sentito dire che ci sono dei vincoli per stabilire la quota dell'affitto(cioè che non posso aumentarla a mio piacere),o anche per stabilire lo sfratto(nel caso di una eventuale messa in vendita).
Poi un ultima cosa, non capisco quali potrebbero essere i rischi che ne derivano..
grazie per la disponibilità..
il link che mi hai indicato è molto utile per sapere tutte le spese al momento dell'acquisto, ma non ho capito, se poi metto in affitto la mia casa,l'inquilino quali spese è tenuto a pagare, tra quelle elencata, oltre all'affitto che mi deve.
Poi ho sentito dire che ci sono dei vincoli per stabilire la quota dell'affitto(cioè che non posso aumentarla a mio piacere),o anche per stabilire lo sfratto(nel caso di una eventuale messa in vendita).
Poi un ultima cosa, non capisco quali potrebbero essere i rischi che ne derivano..
grazie per la disponibilità..
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ilmigliore
- moderatore
- Messaggi: 1839
- Iscritto il: sab feb 17, 2007 11:14 am
le spese indicate sono le spese di acquisto della casa , quindi sono a tuo carico.
l'inquilino dovrà pagare parte degli oneri di registrazione del contratto di affitto quando lo farai, oltre naturalmente le spese di conduzione della casa (piccole riparazioni, spese condominiali, passo carraio, pattumiera, ecc ecc) .
il canon di affitto è regolamentato a seconda di che tipo di contratto intenderai ( e potrai) andare a sottoscrivere.
anche gli aumenti annuali del canone sono determinati in base a determinati parametri a seconda del contratto stipulato.
idem per il futuro sfratto dell'inquilino.
i rischi che derivano dalla locazione?
uno su tutti la possibilità che l'inquilino non ti paghi l'affitto. a quel punto la rata di mutuo è tutta a tuo carico.
seconda ipotesi che ti crei danni all'interno della casa.
diciamo che i tribunali sono piene di cause tra proprietari ed inquilini...
comunque non bisogna fare di tutta l'erba un fascio.
ho avuto modo di conoscere inquilini modello che tenevano la casa meglio di come fosse loro.
l'inquilino dovrà pagare parte degli oneri di registrazione del contratto di affitto quando lo farai, oltre naturalmente le spese di conduzione della casa (piccole riparazioni, spese condominiali, passo carraio, pattumiera, ecc ecc) .
il canon di affitto è regolamentato a seconda di che tipo di contratto intenderai ( e potrai) andare a sottoscrivere.
anche gli aumenti annuali del canone sono determinati in base a determinati parametri a seconda del contratto stipulato.
idem per il futuro sfratto dell'inquilino.
i rischi che derivano dalla locazione?
uno su tutti la possibilità che l'inquilino non ti paghi l'affitto. a quel punto la rata di mutuo è tutta a tuo carico.
seconda ipotesi che ti crei danni all'interno della casa.
diciamo che i tribunali sono piene di cause tra proprietari ed inquilini...
comunque non bisogna fare di tutta l'erba un fascio.
ho avuto modo di conoscere inquilini modello che tenevano la casa meglio di come fosse loro.
mi stai facendo entrare in un mondo davvero interessante! 
volevo chiederti come faccio a sapere i parametri dei diversi tipi di contratto esistenti?cioè bisogna seguire dei contratti stabiliti?
riguardo ai rischi che mi hai descritto in teoria non dovrei essere tutelato nel momento in cui stipulo un contratto con l'inquilino?magari farsi pagare l'affitto il primo giorno di ogni mese, e in caso contrario procedere immediatamente con lo sfratto, ma anche stabilire che gli eventuali danni all'appartamento sono a carico dell'inquilino. Non sono cose che possono essere introdotte nel contratto?
grazie grazie
volevo chiederti come faccio a sapere i parametri dei diversi tipi di contratto esistenti?cioè bisogna seguire dei contratti stabiliti?
riguardo ai rischi che mi hai descritto in teoria non dovrei essere tutelato nel momento in cui stipulo un contratto con l'inquilino?magari farsi pagare l'affitto il primo giorno di ogni mese, e in caso contrario procedere immediatamente con lo sfratto, ma anche stabilire che gli eventuali danni all'appartamento sono a carico dell'inquilino. Non sono cose che possono essere introdotte nel contratto?
grazie grazie
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geomterracciano
- Messaggi: 1635
- Iscritto il: lun mag 21, 2007 4:27 pm
I PRINCIPALI TIPI DI CONTRATTI DI LOCAZIONE
La disciplina delle locazioni ad uso abitativo è dettata dalla legge 431 del 1998 che, come è noto, ha abolito il regime vincolistico in precedenza previsto dalla legge 392/78 (conosciuta come “equo canone”) che obbligava ad affittare gli immobili ad un canone prestabilito.
Oggi, chi decide di concedere o prendere in affitto una casa ha a disposizione varie tipologie di contratti (si veda il quadro riassuntivo in appendice). Tra questi, due sono quelli principali:
a) il primo, è quello cosiddetto “a canone libero”; in esso i contraenti possono decidere liberamente l’ammontare del canone e le altre condizioni della locazione con l’unico obbligo di rispettare la durata minima;
b) il secondo, è il contratto chiamato “a canone concordato”; in tal caso, il corrispettivo viene pattuito in base ad alcuni criteri stabiliti in accordi stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari.
Ovviamente, per quest’ultimo tipo di contratto il canone di locazione è inferiore alla misura dei canoni correnti di mercato. Proprio per questo, e per incentivare l’utilizzo di questa forma di contratti, introdotti con lo scopo di contenere i prezzi di mercato e venire incontro alle esigenze di chi è costretto a prendere in locazione un immobile, il legislatore ha pensato di concedere, sia al locatore che all’inquilino, alcuni non trascurabili vantaggi fiscali.
Come vedremo più avanti, ai proprietari che stipulano un contratto di locazione a canone concordato per alloggi che si trovano in uno dei Comuni ad elevata “tensione abitativa” viene riconosciuta una riduzione dell’imposta di registro dovuta e, ai fini Irpef, un ulteriore abbattimento del 30%, che va ad aggiungersi a quello del 15%, del reddito derivante dalla locazione. Inoltre, viene data la possibilità ai Comuni di prevedere riduzioni dell’ICI sugli immobili locati secondo tale forma contrattuale.
QUANDO SI POSSONO STIPULARE CONTRATTI A CANONE CONCORDATO
Per effetto di un recente provvedimento (Decreto del Ministro delle Infrastrutture del 14/7/2004), anche nei Comuni dove le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini non hanno ancora concluso gli accordi territoriali, che in base alla legge 431 del 1998 avrebbero dovuto essere sottoscritti entro il mese di luglio del 1999, è ora possibile stipulare contratti di locazione con un canone concordato, anche per periodi transitori brevi (fino a 18 mesi).
In pratica, il citato decreto ha sostituito gli accordi sulle locazioni concordate, estendendo a tutti i Comuni la possibilità di applicare le tipologie di locazioni convenzionate, alle condizioni dell’accordo territoriale vigente “nel Comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale anche situato in altra regione”.
In particolare, i canoni dei nuovi contratti convenzionati dovranno essere quelli previsti negli accordi dei Comuni vicini, aggiornati:
- al 100% della variazione Istat dei prezzi al consumo (più precisamente, della variazione intervenuta tra il mese successivo alla data di stipula dell’accordo territoriale e il mese precedente alla data di sottoscrizione del nuovo contratto), se nel Comune non è stato ancora firmato un accordo;
- al costo della vita (75% del successivo incremento Istat), in corso di contratto.
Le agevolazioni fiscali (vedi capitoli successivi) sono previste, comunque, solo per i proprietari (e gli inquilini) degli immobili situati nei Comuni ad alta tensione abitativa. Non sono previste agevolazioni Irpef o riduzione dell’imposta di registro per le locazioni transitorie, la cui convenienza per il locatore è, pertanto, unica mente quella della breve durata del contratto.
In appendice si può consultare un quadro riassuntivo delle principali tipologie di contratti di locazione attualmente stipulabili, con alcune caratteristiche che contraddistinguono ciascuno di essi.
LOCAZIONI A CANONE CONCORDATO
A = contratti di durata 3 anni + 2 di rinnovo obbligatorio (salvo facoltà del locatore di negarlo per i motivi indicati nell’art. 3 della legge 431/98).
Sono previste agevolazioni fiscali se l’immobile si trova in uno dei Comuni ad alta tensione abitativa.
B = contratti per studenti universitari di durata da 6 mesi a 3 anni con un rinnovo automatico della stessa durata, salvo disdetta dell’inquilino.
Sono previste agevolazioni fiscali se l’immobile si trova in uno dei Comuni ad alta tensione abitativa.
C = contratti transitori con la durata da 1 a 18 mesi a canone libero (ma con un tetto massimo, nei Comuni ad alta densità abitativa, stabilito dagli stessi accordi o da decreto ministeriale, fino ad un livello del 20% superiore al canone concordato).
Non sono previste agevolazioni fiscali.
Saluti
geom. Terracciano
La disciplina delle locazioni ad uso abitativo è dettata dalla legge 431 del 1998 che, come è noto, ha abolito il regime vincolistico in precedenza previsto dalla legge 392/78 (conosciuta come “equo canone”) che obbligava ad affittare gli immobili ad un canone prestabilito.
Oggi, chi decide di concedere o prendere in affitto una casa ha a disposizione varie tipologie di contratti (si veda il quadro riassuntivo in appendice). Tra questi, due sono quelli principali:
a) il primo, è quello cosiddetto “a canone libero”; in esso i contraenti possono decidere liberamente l’ammontare del canone e le altre condizioni della locazione con l’unico obbligo di rispettare la durata minima;
b) il secondo, è il contratto chiamato “a canone concordato”; in tal caso, il corrispettivo viene pattuito in base ad alcuni criteri stabiliti in accordi stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari.
Ovviamente, per quest’ultimo tipo di contratto il canone di locazione è inferiore alla misura dei canoni correnti di mercato. Proprio per questo, e per incentivare l’utilizzo di questa forma di contratti, introdotti con lo scopo di contenere i prezzi di mercato e venire incontro alle esigenze di chi è costretto a prendere in locazione un immobile, il legislatore ha pensato di concedere, sia al locatore che all’inquilino, alcuni non trascurabili vantaggi fiscali.
Come vedremo più avanti, ai proprietari che stipulano un contratto di locazione a canone concordato per alloggi che si trovano in uno dei Comuni ad elevata “tensione abitativa” viene riconosciuta una riduzione dell’imposta di registro dovuta e, ai fini Irpef, un ulteriore abbattimento del 30%, che va ad aggiungersi a quello del 15%, del reddito derivante dalla locazione. Inoltre, viene data la possibilità ai Comuni di prevedere riduzioni dell’ICI sugli immobili locati secondo tale forma contrattuale.
QUANDO SI POSSONO STIPULARE CONTRATTI A CANONE CONCORDATO
Per effetto di un recente provvedimento (Decreto del Ministro delle Infrastrutture del 14/7/2004), anche nei Comuni dove le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini non hanno ancora concluso gli accordi territoriali, che in base alla legge 431 del 1998 avrebbero dovuto essere sottoscritti entro il mese di luglio del 1999, è ora possibile stipulare contratti di locazione con un canone concordato, anche per periodi transitori brevi (fino a 18 mesi).
In pratica, il citato decreto ha sostituito gli accordi sulle locazioni concordate, estendendo a tutti i Comuni la possibilità di applicare le tipologie di locazioni convenzionate, alle condizioni dell’accordo territoriale vigente “nel Comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale anche situato in altra regione”.
In particolare, i canoni dei nuovi contratti convenzionati dovranno essere quelli previsti negli accordi dei Comuni vicini, aggiornati:
- al 100% della variazione Istat dei prezzi al consumo (più precisamente, della variazione intervenuta tra il mese successivo alla data di stipula dell’accordo territoriale e il mese precedente alla data di sottoscrizione del nuovo contratto), se nel Comune non è stato ancora firmato un accordo;
- al costo della vita (75% del successivo incremento Istat), in corso di contratto.
Le agevolazioni fiscali (vedi capitoli successivi) sono previste, comunque, solo per i proprietari (e gli inquilini) degli immobili situati nei Comuni ad alta tensione abitativa. Non sono previste agevolazioni Irpef o riduzione dell’imposta di registro per le locazioni transitorie, la cui convenienza per il locatore è, pertanto, unica mente quella della breve durata del contratto.
In appendice si può consultare un quadro riassuntivo delle principali tipologie di contratti di locazione attualmente stipulabili, con alcune caratteristiche che contraddistinguono ciascuno di essi.
LOCAZIONI A CANONE CONCORDATO
A = contratti di durata 3 anni + 2 di rinnovo obbligatorio (salvo facoltà del locatore di negarlo per i motivi indicati nell’art. 3 della legge 431/98).
Sono previste agevolazioni fiscali se l’immobile si trova in uno dei Comuni ad alta tensione abitativa.
B = contratti per studenti universitari di durata da 6 mesi a 3 anni con un rinnovo automatico della stessa durata, salvo disdetta dell’inquilino.
Sono previste agevolazioni fiscali se l’immobile si trova in uno dei Comuni ad alta tensione abitativa.
C = contratti transitori con la durata da 1 a 18 mesi a canone libero (ma con un tetto massimo, nei Comuni ad alta densità abitativa, stabilito dagli stessi accordi o da decreto ministeriale, fino ad un livello del 20% superiore al canone concordato).
Non sono previste agevolazioni fiscali.
Saluti
geom. Terracciano
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ilmigliore
- moderatore
- Messaggi: 1839
- Iscritto il: sab feb 17, 2007 11:14 am
nei contratti è specificato che i danni sono a carico dell'inquilino (di fatti deve lasciare una cauzione al momento della stipula) e l'inquilino paga l'affitto il primo giorno del mese in maniera anticipata.
proprio come dici tu.
il problema che questa è la teoria , ma la realtà è leggermente differente.
cerca di sceglierti con cura l'inquilino chiedendo garanzie o referenze.
proprio come dici tu.
il problema che questa è la teoria , ma la realtà è leggermente differente.
cerca di sceglierti con cura l'inquilino chiedendo garanzie o referenze.
Grazie per la descrizione dettagliatissima! 
Non mi è chiaro cosa intendi per Comuni ad elevata “tensione abitativa”, ho provato a vedere nel glossario immobiliare ma non ho trovato nulla.Intendi ad alta popolazione demografica?In teoria io dovrei prendere l'appartamento in un piccolo paesino(credo non più di 10000abitanti).
Quindi in questo caso converrebbe orientarmi verso un contratto a canone libero. Ma per la stesura esatta del contratto dovrei pensarci io personalmente?
Dite che converrebbe andare in una agenzia immobiliare e chiedere semplicemente di acquistare un appartamento per poi rimetterlo in affitto, e che penserebbero a tutto loro,sia per vendermi l'appartamento sia per trovare l'inquilino a cui darlo in affitto.Aumenterebbe notevolmente la spesa?però avrei comunque più garanzie e meno sbattimento da fare....
Non mi è chiaro cosa intendi per Comuni ad elevata “tensione abitativa”, ho provato a vedere nel glossario immobiliare ma non ho trovato nulla.Intendi ad alta popolazione demografica?In teoria io dovrei prendere l'appartamento in un piccolo paesino(credo non più di 10000abitanti).
Quindi in questo caso converrebbe orientarmi verso un contratto a canone libero. Ma per la stesura esatta del contratto dovrei pensarci io personalmente?
Dite che converrebbe andare in una agenzia immobiliare e chiedere semplicemente di acquistare un appartamento per poi rimetterlo in affitto, e che penserebbero a tutto loro,sia per vendermi l'appartamento sia per trovare l'inquilino a cui darlo in affitto.Aumenterebbe notevolmente la spesa?però avrei comunque più garanzie e meno sbattimento da fare....
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CasaDaPrivato
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- Iscritto il: mer gen 31, 2007 6:00 pm
ciao a tutti,
recati in comune e prova a chiedere se è considerato a elvata tensione abitativa.
dovrebbero darti delle indicazioni utili.
per la stesura del contratto puoi farlo tu, puoi affidarti ad una associazione di categoria, puoi chiedere ad una agenzia immobiliare.
se fai fare tutto all'agenzia devi far fronte ad una provvigione per l'acquisto variabile dal 3 al 4% più iva (se ti va bene...) oltre ad una provvigione del 10 / 15% + iva del primo canone di locazione per il seguente affitto.
in quanto ad avere più garanzia affidandosi ad una agenzia direi che è meglio tralasciare... dipende in che mani vai a finire.
in teoria dovresti vere sicuramente meno sbattimenti
ciao ciao
recati in comune e prova a chiedere se è considerato a elvata tensione abitativa.
dovrebbero darti delle indicazioni utili.
per la stesura del contratto puoi farlo tu, puoi affidarti ad una associazione di categoria, puoi chiedere ad una agenzia immobiliare.
se fai fare tutto all'agenzia devi far fronte ad una provvigione per l'acquisto variabile dal 3 al 4% più iva (se ti va bene...) oltre ad una provvigione del 10 / 15% + iva del primo canone di locazione per il seguente affitto.
in quanto ad avere più garanzia affidandosi ad una agenzia direi che è meglio tralasciare... dipende in che mani vai a finire.
in teoria dovresti vere sicuramente meno sbattimenti
ciao ciao
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