Case in costruzioni a/10

[camilla25]

Ciao a tutti.
Volevo chiedervi dei chiarimenti in merito a delle case in costruzione che ho visionato ma che sono tutte accatastate categoria a/10.
Non so se c'è un risparmio da parte del costruttore sulle varie licenze ma il venditore mi dice che la casa nascerà a/10 e già hanno fatto richiesta di variazione.Posso fidarmi? La casa sarà pronta a dicembre 2008. Che fare?
Grazie

[geomterracciano]

Innanzitutto c'è da dire che se lei acquista un immobile accatastato come categoria A/10 non compra affatto un'abitazione bensì un ufficio.

Quindi se la destinazione d'uso dell'immobile in oggetto rimane quella attuale, in sede di rogito di compravendita lei non potrà godere, nemmeno se avesse tutti gli altri requisiti, delle cosiddette agevolazioni"prima casa" per l'acquisto e nemmeno potrà godere della possibilità di corrispondere le imposte di registro, ipotecaria e catastale su quello che solitamente viene definito "valore catastale" dell'immobile anziché sul prezzo di vendita dello stesso.
Il venditore deve necessariamente effettuare un cambio di destinazione d'uso dell'immobile da ufficio ad abitazione PRIMA del contratto di compravendita.
Per il cambio di destinazione d'uso i problemi considerare quindi sono due:
1) Le caratteristiche urbanistiche ed edilizie dell'unità immobiliare e del fabbricato di cui essa fa parte.
Bisogna dire che questa è la problematica principale, infatti per utilizzare come CIVILE ABITAZIONE un ufficio è necessario inoltrare all'Ufficio Tecnico del Comune una richiesta di provvedimento abilitativo, che di solito è una denuncia di inizio attività edilizia, appunto per cambio di destinazione d'uso.
Tale pratica, soprattutto se non prevede opere edilizie, dovrebbe poter essere accettata dal Comune, ma c'è da tenere conto di un ulteriore fattore: le prescrizioni della licenza edilizia che ha permesso la costruzione dell'edificio.
Essa potrebbe infatti essere stata a suo tempo rilasciata con l'obbligatorietà che tutte le unità immobiliari del fabbricato fossero destinate ad ufficio o comunque ad uso direzionale e che fossero vietati altri usi.
2) la categoria catastale dell'unità immobiliare.
Una volta risolto il problema dal punto di vista urbanistico, e quindi dopo aver ottenuto il provvedimento edilizio da parte del competente ufficio del Comune che consenta il cambio di destinazione d'uso, è ovvio che, anche dal punto di vista catastale, l'immobile debba avere una categoria catastale a ciò congrua, e cioè A/2, A/3, A/4 ecc. e non A/10.
Dal punto di vista dell'Ufficio del Catasto non dovrebbero esserci problemi all'accetazione del mutamento di categoria, ma purtroppo intervenire soltanto con una denuncia di variazione catastale senza avere ottenuto l'autorizzazione comunale di cui ho parlato sopra, rappresenterebbe un'incongruenza tra la destinazione edilizia e quella catastale e renderebbe impossibile anche la stipula del contratto.
Il mio consiglio, se lei vuole acquistare, è quello di farsi assistere da un avvocato.
Saluti cordiali