Atto di vendita con "sorpresa" di un'ipoteca

[andras]

Buonasera, mi sono appena iscritto.

Ho una questione da porre che è un po' complicata, spero di riuscirmi a spiegare con chiarezza.

Allora: siamo proprietari di una casa e una stalla annessa, io mia madre e mia sorella.

Le quote di proprietà si dividono come segue:
io: 1/6
mia madre: 4/6
Mia sorella: 1/6

Abbiamo stabilito di vendere la stalla al nostro vicino, e abbiamo trovato tramite agenzia un acquirente diverso per la casa.

abbiamo proceduto così:

il nostro vicino, ci ha versato una caparra e dovevamo stipulare oggi il rogito;
con l'acquirente della casa invece abbiamo firmato tramite l'agenzia la proposta di acquisto, fissato il compromesso di vendita per fine giugno e stabilito do rogitare a settembre.

Oggi il geometra che ha fatto la stima della proprietà per intero ci ha informati di una cosa che da mia sorella è stata taciuta:
la sua parte è ipotecata.

Abbiamo mandato a monte il rogito e ora non sappiamo esattamente come procedere..

Allora vorrei innanzitutto chiedervi:
l'ipoteca del suo 1/6 va calcolata sulla stima che ha effettuato il geometra?

Poi.. le possibilità che abbiamo se ho ben capito sono queste:
- far intervenire i funzionari delle due banche all'atto del rogito;
- saldare l'ipoteca di mia sorella e stipulare il rogito a ipoteca estinta.

allora: nel primo caso, il mio timore è che l'acquirente della casa decida di rinunciare all'acquisto nel momento in cui gli venga comunicato dell'ipoteca.

nel secondo caso, il mio timore è che estinguendo prima l'ipoteca e rimanendo così proprietari ognuno della propria parte, mia sorella non mi restituisca quanto da me versato per chiudere l'ipoteca una volta effettuato il rogito.

Ho questi dubbi sulle due ipotesi:

1 - se intervengono i funzionari della banca all'atto del rogito mia sorella viene automaticamente esclusa oppure dobbiamo comunque dividere con lei il restante ricavato della vendita?
2 - Se estinguo l'ipoteca prima, c'è un modo per tutelarmi? intendo, se io estinguo l'ipoteca prima e rogito regolarmente, mia sorella è comunque proprietaria di 1/6.
Dato quello che è successo, il mio timore è che facendo così non mi restituisca quanto ho anticipato.

Potrebbe essere valida, ad esempio, una scrittura privata in cui lei dichiara di rinunciare alla sua parte di ricavato a copertura del debito che assumerebbe nei miei confronti?

Mi rendo conto di essere in una situazione delicata e un po' complessa.
Ringrazio tutti coloro che vorranno darmi qualche chiarimento e parere..

[geomterracciano]

Gentilissima Sandra, sarei felicissimo di tutelarla a mezzo risposta su questo forum, però non mi azzarderei a farlo nemmeno se fossi avvocato, perchè è costui, documenti alla mano, che bisogna consultare per le tutele.
Anche una scrittura privata, per avere una fondata validità, deve essere formulata in maniera comprensibile e inconfutabile.
Quello che mi sento di affermare, senza ombra di dubbio, che a tutti i problemi si trova la soluzione, vedrà che seguendo il mio consiglio sarà più facile del previsto.
In bocca al lupo!

[CasaDaPrivato]

ciao Andras
premetto che prima di dare risposte certe bisognerebbe vedere tutta la documentazione inerente.
detto questo e sulla base di quanto scrivi personalmente non vedo problemi insormontabili.
la stragrande maggioranza degli immobili compravenduti sono gravati da una ipoteca (a volte anche più di una...) .
volevo farti una domanda:
il debito che tua sorella deve estinguere è più alto della parte di denaro che dovrebbe ricavare dalla vendita degli immobili?

[andras]

Dice di non saperlo, ancora.

Sapremo tutto con esattezza domani.

A sua detta ipotecò la sua residenza principale diverso tempo fa, prima di subentrare nella proprietà di 1/6.
Alla morte di mio padre diverso tempo fa, all'atto della sucessione l'ipoteca si è estesa automaticamente sulla sua parte..

Si tratta di ipoteche contratte in parte con una banca e in parte con l'esattoria..

Io purtroppo non ho ben chiara la differenza tra le due ipoteche, però la stima che hanno anticipato pare essere più elevata della somma che dovrebbe riscuotere.

In realtà, forse la questione si potrebbe anche risolvere davvero in maniera più semplice di quanto credo io..

Solo che non ce l'aspettavamo, ed è stato un gran colpo alla fiducia.

Per quello ho cercato di raccogliere qualche informazione su come vengono disciplinate queste cose.

Io pensavo che la banca potesse rivalersi sulla sua quota calcolata sulla stima fatta dal geometra, anche se forse potrebbe far subentrare un proprio perito e rivalutare il tutto..

L'idea che ci siamo fatti era di estinguere l'ipoteca in famiglia e rogitare poi in un momento sucessivo, ma data la brutta sorpresa aver fiducia sulla parola e basta non è molto facile..

Avevamo pensato anche, come mi consigliava geomterracciano, di rivolgerci a un avvocato..
Ma avrei preferito tenerla come ultima strada, nel caso non si possa tutelarsi in altro modo..

Ma in effetti una scrittura privata redatta "tra noi" forse potrebbe alla fine essere impugnabile per mille motivi che purtroppo e di certo, io non posso sapere.

Ah, e volevo ringraziarvi per le risposte, comunque vada.

[CasaDaPrivato]

Si tratta di ipoteche contratte in parte con una banca e in parte con l'esattoria..

ciao andras
se c'è di mezzo un'ipoteca dell'esattoria la situazione è molto più difficile di quello che pensavo.
il consiglio che ti do alla luce di questa novità, a prescindere da quello che saprete domani, è di rivolgerti velocemente ad un legale per seguire la pratica ed uscirne bene e prima che la casa vada all'asta. Attenzione: non un legale qualsiasi ma ad uno molto esperto di questioni immobiliari .
buona fortuna!

[andras]

Oddio.

Ho capito, credo che a questo punto ci convenga consultare un legale.

Scusa puoi spiegarmi però che differenza esiste?

Esattoria, mi sembra di ricordare abbia tipo la prelazione in questioni di questo tipo su tutto il resto degli acquirenti, banche comprese..

Ma sono nozioni scolastiche, e di gran vecchia data..

[CasaDaPrivato]

la frittata è fatta ... non perdere tempo a cercare di capire la differenza tra una e l'altra.
prendete tutti gli incartamenti e volate da un legale per vedere se siete in tempo per sistemare la situazione.