Ancora sui 5 anni prima di vendere...

[lgio002]

Scusate se torno sull'argomento, c'é un thread in cui bene o male si capisce quale é la legge e quali i vincoli di conseguenza non tornerò nello specifico, volevo solo avere un vostro parere in merito ad un caso che potrebbe capitarmi ed al quale non avevo posto la dovuta attenzione in precedenza. Come detto negli altri thread da me aperti ho prenotato e fatto il preliminare di compravendita per una unità immobiliare in costruzione, originariamente il costruttore si era impegnato o comunque sosteneva di riuscire a terminare il tutto entro giugno 2009 poi é diventato settembre poi ottobre ora siamo a novembre. Il problema non sono tanto i tempi legati a quando termina ma ai fatidici 12 mesi da quando venderò il mio immobile. L'agenzia con la quale abbiamo stipulato un contratto in esclusiva, sapendo che non avremmo potuto vendere prima dei 5 anni (diritto di superficie), per cautelarci ci aveva fatto inserire una clausola nel quale dichiaravamo che l'appartamento non sarebbe stato disponibile per il rogito prima del 1 marzo 2009. E fin qui sembrerebbe tutto in ordine dunque se non che alla stipula del compromesso il costruttore, indicando novembre 2009 quale consegna dell'appartamento, su nostra sollecitazione ad esprimersi in merito alla possibilità di scivolare ulteriorimente si é trincerato su di un "non saprei" affermando che comunque qualora scavallassero di 4 mesi oltre quella data ci avrebbero restituito il 5% di interessi su una quota di residuo come penale. Gli abbiamo però fatto presente che a noi più che della loro penale ci interessava avere una data indicativa proprio per non incappare nella sanzione prevista dalla legge qualora non si riacquistasse entro i 12 mesi successivi dalla vendita del proprio appartamento che ci costringerebbe a dover versare il 12,5% sulla plusvalenza che orientativamente si aggirerebbe intorno ai 30 mila euro!!!!!

La mia domanda é questa, la legge prevede che sia la data del rogito a stabilire il lasso di tempo (12 mesi) nel quale provvedere al riacquisto di una nuova prima casa, ma se si scavallasse anche solo di 1 mese e l'agenzia delle entrate richiedesse questi 30 mila euro + altre sanzioni, x evitare di pagare, si potrebbe fare leva sul fatto che comunque il compromesso registrato testimoni a favore del fatto che comunque, pur avendo ritardato eravamo in buona fede perché vincolati dal costruttore e che dopotutto ci eravamo + che impegnati versando già ben 70 mila euro x la nuova? Voglio dire, la Finanziaria 2007 ci ha obbligato a spendere ben 500 euro per registrare il Preliminare di compravenditsa tra marche e bolli ed ora questo pezzo di carta non gli basta per sancire la nostra intenzione?
Nel caso in cui si andasse in contenzioso si potrebbe far leva sulla base di queste motivazoni? Avete esperienze in merito?

Aspetto consigli!
Grazie come sempre

[ilmigliore]

ciao lgio002,

le plusvalenze generate per vendite immobiliari sono al 20% da qualche tempo a questa parte.

se vendi la prima casa nei 5 anni ma dimostri di averla abitata per il maggior periodo non viene quantificata plusvalenza (non è considerata speculazione).

la tassazione a cui vai incontro , per cui è importante il riacquisto nei 12 mesi, è la perdita delle agevolazioni fiscali prima casa da calcolarsi sulla casa venduta appunto nei 5 anni.

i 12 mesi sono da rogito a rogito.
il preliminare non ha nessun potere in questo senso, nemmeno se registrato.

se sforate i tempi c'è poco da fare.

scusa, ma io so che se si hanno i requisiti si può far domanda agli uffici competenti per ottenere l'autorizzazione alla vendita prima dei 5 anni.

non è necssario aspettare per forza lo scadere del vincolo.

case in diritto di superficie ne ho vendute ed alcune prime dei 5 anni fatidici per lo scadere del vincolo.

si è sempre fatto domanda al cimep (per milano naturalmente)dimostrando i requisiti necessari. ottenuta l'autorizzazione si vendeva e basta (chiedendo poi al comune naturalmente).

[lgio002]

ciao lgio002,

le plusvalenze generate per vendite immobiliari sono al 20% da qualche tempo a questa parte.

se vendi la prima casa nei 5 anni ma dimostri di averla abitata per il maggior periodo non viene quantificata plusvalenza (non è considerata speculazione).

la tassazione a cui vai incontro , per cui è importante il riacquisto nei 12 mesi, è la perdita delle agevolazioni fiscali prima casa da calcolarsi sulla casa venduta appunto nei 5 anni.

i 12 mesi sono da rogito a rogito.
il preliminare non ha nessun potere in questo senso, nemmeno se registrato.

se sforate i tempi c'è poco da fare.

scusa, ma io so che se si hanno i requisiti si può far domanda agli uffici competenti per ottenere l'autorizzazione alla vendita prima dei 5 anni.

non è necssario aspettare per forza lo scadere del vincolo.

case in diritto di superficie ne ho vendute ed alcune prime dei 5 anni fatidici per lo scadere del vincolo.

si è sempre fatto domanda al cimep (per milano naturalmente)dimostrando i requisiti necessari. ottenuta l'autorizzazione si vendeva e basta (chiedendo poi al comune naturalmente).

Dati i tempi biblici che si é preso il costruttore a questo punto direi che non é più importante il discorso dei 5 anni bensì quello dei 12 mesi e da quello che dici mi sembra di aver capito che non si scappa proprio come immaginavo. Vorrei anticipare la vendita solo per non incappare nell'ondata di ribassi che si sta abbattendo da qui ai prossimi 6-8 mesi di conseguenza anticipando avrei potuto ancora riuscire a vendere ad un buon prezzo il mio immobile. Grazie per la risposta, comunque ritengo scandaloso spendere 168 euro per la registrazione x il compromesso e 14,62 euro per ogni 100 righe dell'atto stesso, lo ritengo un balzello odioso che non produce nessun vantaggio nei confronti di chi acquista.