amministrazione condominiale; se non tornano i conti ?

[PORTOFINO2]

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Speravo di intervenire nel forum solo come "opinionista" ma purtroppo ci sono cascato anch'io...ed eccomi a chiedere l'aiuto di tutti.Cerco di sintetizzare la mia problematica.Possessore di proprieta'(abitazione,cantina e posto auto) in Sardegna vivo da anni ai confini con la Svizzera.Dopo la mia partenza dall'Isola,ho affittato l'abitazione(in stabile condominiale al centro di Oristano)a Societa' quale foresteria.L'Amministrazione dello stabile e' sempre stato molto carente per la poca professionalita' dell'Amministratrice, approssimazione contabile e strafottenza nei rapporti con i condomini. Tutti i proprietari si lamentano della gestione ma nessuno, forse nella difficolta' a reperire un nuovo responsabile o forse per semplice disinteresse, riesce a portare vento nuovo e cambiamenti.Da quiando affitto, ho sempre avuto problemi contabili nella definizione della mia posizione (parlo di contabilita',in quanto non sono mai entrato nello specifico dell'attribuzione dei millesimi, spese ecc.). Per anni ho battagliato telefonicamente ed epistolarmente (quasi sempre a senso unico e a mie spese, ma senza significativi successi), finche' a Luglio 2006 a seguito di ennesima chiusura di locazione, ho dedicato parte delle mie ferie a riquadrare tutto.Non e' stata cosa facile ma alla fine, messa in angolo, ha convenuto sui miei dati e ha chiuso i conti sul dovuto condominiale del mio affittuario. Il pagamento e' avvenuto quasi immediatamente tramite bonifico bancario e ritenevo quindi, che tutto fosse a posto sino a quel momento e certificato (infatti mi ero fatto rilasciare una dichiarazione in merito).
Ad Ottobre inizia una nuova affittanza ,a Dicembre scorso si chiude l'esercizio e a Febbraio ricevo il consuntivo.
La posizione della mia proprieta' era tragicamente peggiorata :infatti non riuscivo piu' a ricostruirla. Non solo non erano state rettificate le poste per i pagamenti avvenuti in esercizio, ma era stata inserita anche una spesa di E.115 del tutto indebita. Infatti, l'Amministratrice durante la precedente
affittanza aveva inviato tramite legale (e a mia totale insaputa!) sollecito ai miei inquilini per il pagamento dei canoni condominiali ed ora ne aveva imputato il costo alla nuova affittanza(!!). Chiaramente, ho ricusato l'addebito, ho diffidato l'Amministratrice da un simile comportamento ma ho ritenuto di fornirle gli estremi della Societa'per un recupero crediti, del quale comunque eravamo estranei.
Ultima precisazione: all'arrivo dei conteggi in Febbraio, ho subito scritto e riscritto (il bilancio e' stato approvato in Assemblea), telefonato e ritelefonato senza ottenere riscontro.Ho infine, rifatto una lettera rimettendo in piano i fatti e riassestando la contabilita'con dati e date: una lettera davvero umiliante per un professionista, data la sua sinteticita' e semplicita'. Ne ho avuto risposta solo in giugno con 4 righe in cui l'Amministratrice confutava il mio scritto senza darmi motivazioni e affermando solo che i miei dati non trovavano riscontro nei suoi (!!).
Chiedo ora a voi :che posso fare a questo punto? Pensavo di avviare un'azione legale ma benchè certo della vittoria, mi costa(sono pensionato) e dovrei avvalermi di un avvocato di Oristano...Nè d'altra parte posso ogni anno scendere in Sardegna, rovinarmi le ferie e farmi un fegato marcio senza ottenere nulla...Ed i costi?
Posso rivolgermi ad un Giudice di Pace piemontese? Come posso obbligare l'Amministratrice quanto meno a confutare con dati e numeri quanto le ho scritto (cosa impossibile)????E inoltre, l'errore della mia posizione non porta squilibri nella quadratura contabile del bilancio: come quadra la cassa?
Le domande sono mille ...ma non mi dilungo oltre....ringrazio fin d'ora quanti mi daranno supporto anche legale per affrontare il toro per le corna... ma aiutatemi!!!! perchè sono davvero alla frutta......


Nella vita dovrebbe bastare il buon senso, contro gli idioti ci vuole la legge.

[geomterracciano]

Egregio signore, questo forum ha sempre risposto in maniera adeguata a tutti i quesiti proposti, quindi anche al suo sarà riservata la massima attenzione.
Ho letto attentamente tutto quanto da lei sapientemente descritto, anche se con una punta di scoramento, ma mi creda: E' INEVITABILE nella situazione in cui si trova.
La lontananza dal Comune in cui è situato l'immobile, oggetto di locazione tipo foresteria, rende il suo rapporto con il condominio alquanto difficile ed incomprensibile, per cui tutto le sembra incongruente, anche se tempesta l'amministratrice di raccomandate di chiarimenti.
Già il rapporto affittuario - amministratrice è un rapporto anomalo, perchè l'amministratrice amministra il condominio, dove i suoi rapporti li deve intrattenere unicamente con il CONDOMINO, quindi lei, purtroppo, non può pretendere più di tanto, perchè potrebbe anche sentirsi dire che i problemi inquilino - amministratrice non riguardano quest'ultima, per cui l'unico responsabile nei confronti del condominio è LEI.
Egregio scrivente, lei deve avere sul posto qualcuno che faccia i suoi interessi, anche il vicino di casa magari, insomma qualcuno che le possa spiegare come sono andate realmente le cose, perchè le sue raccomandate " trovano il tempo che lasciano ", oppure deve accettare, non dico passivamente, perchè sarebbe da incoscienti, la gestione in essere, in quanto altra gestione sarebbe un handicap COMUNQUE.
Il suo grido di AIUTO è comprensibile, specie se si è convinti che l'amministrazione di quel condominio non è delle migliori, però, con discernimento, la invito a valutare le condizioni di disagio in cui è costretto a gestire la proprietà in Sardegna, per cui tutto le sembra avverso, ma forse se indaga opportunamente, non sarà così.
Lei ha citato il Giudice di Pace della città in cui vive: NO non è possibile, ma anche se fosse dovrebbe essere in possesso di elementi inconfutabili che porrebbero l'amministratrice nelle condizioni di essere revocata senza appello, ma per questo ci vuole il Tribunale.
Le sue indagini le svolga all'interno del condominio delllo stabile Sardo.
Un saluto e mi scriva tutte le volte che vuole.

[PORTOFINO2]

Mi perdoni la replica ma puo' ben intendere quanto la cosa mi stia a cuore.Inoltre lei stesso mi ha invitato a scriverle....o a replicare. Mi rendo conto che conveniamo su un unico punto, quello per il quale UNICO RESPONSABILE E INTERLOCUTORE DELL'IMMOBILE VERSO IL CONDOMINIO SONO IO, IN QUANTO PROPRIETARIO. Detto questo, mi rendo conto di non essere stato molto seguito o chiaro nell'esposizione dei fatti. Infatti, i rapporti (telefonici, epistolari ecc.) con l'Amministratrice sono tenuti da me ed e' a me che la stessa deve rendere conto come io a lei, come espressione del Condominio . All'Amministratrice non deve interessare quindi quale uso ne faccia dell'appartamento, ivi compreso, se l'affitti o no, a chi l'affitti o no. Noti che poco sopra parlo di "rendere conto", cosa che, nonostante sia pagata anche da me, non fa. Inoltre, qui sto parlando di gestione contabile sia personale che condominiale ,visto che errori nella prima hanno conseguenze nella seconda.
Precisato quanto sopra, non ho capito bene cosa tra le righe mi voglia far capire. Forse di lasciare perdere e pagare come uno *****? Forse, di investire delle mie problematiche personali (le ricordo che si tratta di contabilita' relativa alla mia posizione gestionale) una terza persona ? Chi secondo lei? Un avvocato? Un commercialista? Una agenzia immobiliare?
Possibile che non esista altro modo se non di mettere mano al portafoglio due volte per far fare all'Amministratrice (dalla quale sono abbondantemente addebitato per le spese postali e telefoniche ) quanto dovrebbe essere un suo obbligo? Due volte perche' gia' e' compensata anche da me per la gestione condominiale ,e poi, perche' chiaramente dovrei remunerare chi perde ore a rincorrerla o a farsi fissare un appuntamento.
Se io ora abito lontano dalla Sardegna e' una mia colpa? Non merito considerazione e risposta adeguata? Bella categoria quella degli Amministratori! E mi creda, basterebbe che leggesse con diligenza la mia lettera e ne controllasse bancariamente i dati per risolvere e riallineare il tutto: il lavoro gliel'ho gia' fatto io!
Notera' il tono irritato ,che ovviamente non e' per lei, che anzi ringrazio per la sollecita risposta e cortesia, ma per la situazione.
Mi piacerebbe quindi, vedere piu' chiaro nel suo consiglio . In particolare
non capisco quanto segue:
" Il suo grido di AIUTO è comprensibile, specie se si è convinti che l'amministrazione di quel condominio non è delle migliori, però, con discernimento, la invito a valutare le condizioni di disagio in cui è costretto a gestire la proprietà in Sardegna, per cui tutto le sembra avverso, ma forse se indaga opportunamente, non sarà così.
Lei ha citato il Giudice di Pace della città in cui vive: NO non è possibile, ma anche se fosse dovrebbe essere in possesso di elementi inconfutabili che porrebbero l'amministratrice nelle condizioni di essere revocata senza appello, ma per questo ci vuole il Tribunale.
Le sue indagini le svolga all'interno del condominio delllo stabile Sardo. ".
Infatti, non delimito le difficolta' di cui parla relative alla gestione della proprieta' in Sardegna: non è Italia? Per gli argomenti (contabili) le ho gia' detto che oltre alla documentazione dei bonifici, ho una certificazione firmata dell'Amministratrice sia del debito richiesto ai miei precedenti inquilini (pagati) sia della situazione dopo il pagamento. Credo che qualsiasi Giudice mi darebbe ragione.
A me non interessa e non chiedo la revoca dell'Amministratrice : non e' per quello che andrei in causa, ma per riavere certezza e rettifiche sulla mia posizione credito/debito all'interno del bilancio condominiale. Non le nascondo che temo che il pressapochismo dei conti possa nascondere magari debiti condomioniali piu' grossi....
Spero di essere stato chiaro e ringrazio ancora se vorra' rileggere la mia precedente alla luce di quanto le ho precisato.
Da parte mia, spero di ricevere una luce.........

[geomterracciano]

Chiariamo che mi può scrivere tutte le volte che vuole, nella mia qualità di moderatore e consulente, in una materia banale ma tanto spinosa, le risponderò sempre per soddisfare le sue richieste unitamente a quelle degli altri che intervengono su questo forum.
Comprendo il suo stato d'animo, ma la mia attenzione è stata rivolta soprattutto alla sua impossibilità materiale e oggettiva di partecipare attivamente alla vita di quel condominio in Sardegna.
L'amministratrice dovrebbe, il condizionale è d'obbligo, metterla in grado di fugare ogni possibile dubbio in merito alle incongruenze contabili da lei riscontrate, anche perchè trattasi poi di regolare la contabilità con il suo affittuario, invece ha fatto e fa orecchie da mercante, per cui vorrebbe un comportamento più consono all'attività che svolge.
Egregio amico, già è tanto che le risponde e che ha recepito, in parte, i suoi dubbi contabili, ecco perchè sarebbe opportuno che lei si sentisse con altro abitante dello stabile e si facesse spiegare le cose dubbie, forse riuscirebbe, in parte , a soddisfare le sue richieste.
Personalmente non so proprio cosa altro dirle, nè mi sento di suggerirle di aprire un'inutile farriginoso e costoso contenzioso legale, purtroppo è lo scotto che si paga non vivendo in prima persona gli eventi.
Saluti
Oreste Terracciano

[PORTOFINO2]

Ringrazio di cuore il Geometra per aver voluto raccogliere il mio grido di aiuto ma anche dall'ultima replica e' evidente che la mia spiegazione e' stata ingarbugliata e poco chiara o è stata letta con poca attenzione. Infatti, conveniamo tutti sul fatto che l'unico interlocutore del Condominio (nella persona dell'Amministratrice) per la mia proprieta' e' e rimango SOLO io, cioe' il proprietario. Per questo non ho capito l'intervento del legale diretto verso il mio inquilino senza che la PROPRIETA' ne sapesse niente. Mi pare a questo punto assodato che il ricusarne le relative spese è giusto, tanto piu' che le stesse ora sono state addebitate al nuovo inquilino(!!).
Proseguendo nel ragionamento, la vertenza riguarda il conteggio fatto dall'Amministratrice per la mia posizione in seno al CONSUNTIVO DI ESERCIZIO 2006.
Dico questo perche' indipendentemente da chi abbia pagato effettivamente le spese di condominio (cioe' se noi o il nostro inquilino), le spese a luglio 06 erano state saldate e certificate ed e' per me stata una vera doccia fredda trovare i conti completamente ribaltati.
Quello che io chiedo e': cosa posso fare oltre a scrivere, telefonare e svolgere il lavoro contabile che doveva essere fatto dall'Amministratrice, per imporle di rivedere i conteggi?
Sottolineo che tutti i versamenti sono comprovati da certificazioni bancarie ed io (ad eccezione dei famosi E.115 legali) non ho messo in "questio" le voci a debito : si tratta solo di fare bene addizioni e sottrazioni, riporatre da esercizio ad esercizio saldi esatti. Questo e' quello che ho chiesto, questo e' quello che avevo fatto in Luglio .....ma se nel rendiconto finale, non si riportano le correzioni o non si contabilizzano versamenti....i saldi vanno a pallino.
Non voglio essere prolisso ma mi auguro di aver chiarito la mia posizione.
Se poi qualcuno crede che la questione sia personale è sbagliato: io chiedo al FORUM che si puo' fare per obbligare l'Amministratore a rivedere i conti personali di ogni singolo condominio? Io ho gia' scritto e telefonato.....e scritto.
Non so infine, chi dovrei contattare in Sardegna (un altro condomino?) in quanto come detto sopra, io non contesto spese fatte, costi ecc. dell'esercizio e non ho bisogno di avere chiarimenti : ho solo bisogno che l'Amministratrice nel fare le singole posizioni tenga presente tutti i versamenti e riporti i saldi giusti . Non faccia solo un copia-incolla su posizioni sbagliate. Poiche' si rifiuta di rivedere il tutto, COME POSSO OBBLIGARLA LEGALMENTE????
GRAZIE ANCORA

[geomterracciano]

Egregio, a questo punto se fossi al suo posto, documenti contabili alla mano (consuntivo - preventivo), butterei giù un promemoria, evidenziando le difformità riscontrate, e mi recherei da un avvocato di mia fiducia per ottenere il rimborso di quanto pagato in più non solo, ma chiederei che i rapporti fossero soltanto con me e non con il mio inquilino, perchè questi li avrei regolati personalmente.
Ecco cosa farei se mi trovassi nelle sue medesime condizioni.
Il ricorso al legale è una strada da percorrere in taluni casi; prepari un dossier e si rechi dal suo legale, poi questi cercherà il corrispondente in Sardegna.
Saluti