Agevolazioni prima casa per acquisto fondo rurale

[bughi]

Ho fatto il preliminare per l'acquisto di un fondo rurale (un rudere diroccato )con annessi 6000 mq di terreno agricolo. Questo rudere dovrebbe diventare la " mia abitazione principale" di 50 mq. Naturalmente mi sono già informata dal mio geometra di fiducia e da tecnici comunali per accertarmi che fosse possibile "trasformare" il fondo rurale nella mia prima casa. Mi hanno parlato di deruralizzazione che a quanto ho capito, in parole semplici, dovrebbe significare passare il rudere dal catasto terreni al catasto urbano e renderlo così civile abitazione. La mia domanda è questa: è preferibile far fare la deruralizzazione all'attuale proprietario prima del rogito per godere al momento dell'acquisto vero e proprio delle agevolazioni "prima casa" o posso farla anche successivamente a nome mio senza però dover sostenere spese che avrei potuto evitare? Premetto che nel preliminare c'è scritto che la parte venditrice è tenuta a firmare qualunque documento necessario alla parte acquirente che da parte sua si impegna (chiaramente) a sostenerne le spese. Spero di non aver fatto troppa confusione edi essere stata abbastanza chiara. Vi ringrazio infinitamente per i suggerimente che vorrete darmi.

[Admin]

Ciao bughi,
far fare la deruralizzazione all'attuale proprietario prima del rogito non credo sia il punto principale, perchè nel tuo caso trova applicazione la circolare n. 38/E del 12 agosto 2005 che ha fornito ulteriori chiarimenti sull’applicazione delle agevolazioni “prima casa” anche in merito ai fabbricati rurali.
La circolare mette in evidenza che non assume alcun rilievo la circostanza che l’immobile sia censito nel catasto edilizio urbano, quello che conta è la presenza o meno dei requisiti normativi, oltre al fatto che non deve trattarsi di pertinenza di un terreno agricolo.
Questo è quanto dice la circolare:
Le agevolazioni prima casa trovano applicazione anche nell’ipotesi di acquisto di fabbricati rurali o anche solo porzioni di essi, purché idonei all’uso residenziale.
Affinché però il fabbricato possa intendersi rurale deve possedere alcune caratteristiche previste dal D.L. 30 dicembre 1993, n. 133, riportato nell’allegato 4 della circolare.
Ti riporto i 3 punti dell'allegato che sicuramente ti riguardano:
- il fabbricato deve essere posseduto dal soggetto titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sul terreno, ovvero dall'affittuario del terreno stesso o dal soggetto che ad altro titolo conduce il terreno cui l'immobile è asservito o dai familiari conviventi a loro carico;
- l'immobile deve essere utilizzato quale abitazione dai soggetti di cui alla lettera a), sulla base di un titolo idoneo, ovvero da dipendenti esercitanti attività agricole nell'azienda a tempo indeterminato o a tempo determinato per un numero annuo di giornate lavorative superiore a cento;
- il terreno cui il fabbricato è asservito deve avere superficie non inferiore a 10.000 metri quadrati ed essere censito al catasto terreni con attribuzione di reddito agrario.
Da quanto mi hai riportato credo che l'ultimo punto possa compromettere la tua possibilità di avvelerti delle agevolazioni.
Il consiglio che posso darti e quello di rivolgerti ad un notaio della tua zona con tutta la documentazione relativa al fondo per verificare se sussistono o meno i requisiti necessari per usufruire delle agevolazioni prima casa.

[quasiliberi]

Salve,
ho letto questo messaggio che mi ha interessato perchè anche io sto per comprare dei terreni con sopra due fabbricati rurali, uno molto piccolo e uno più grande. Non credo di poter accedere alle agevolazioni prima casa, visto che ho letto che si deve prendere la residenza entro 18 mesi nel comune in cui si trova l'immobile, e noi entro questo tempo non ce la facciamo a ristrutturare. Però: mi ha detto il notaio che se compro un terreno e dei fabbricati rurali la tassazione nella vendita tra 2 privati è al 18%, se sono imprenditore agricolo l'11%, se sono coltivatore diretto 3%. Ora il fatto è che per essere CD devo avere le 104 giornate lavorative entro 2 anni e ancora una volta non è praticamente possibile che la mia terra (3,5 ettari) possa diventare produttiva entro questo tempo. Quello che forse si potrebbe fare è deruralizzare l'immobile (che però adesso è completamente da ristrutturare) e comprarlo come edificio civile, in modo da non incappare nella tassazione del 18%. Inoltre ho letto della legge per cui si può chiedere di pagare le imposte sulla rendita catastale secondo il "sistema del prezzo valore":

"A partire dal 1° gennaio 2006, data di entrata in vigore della legge 23 dicembre 2005, n. 266 (legge finanziaria per il 2006), con riferimento alle cessioni di immobili a titolo oneroso di seguito indicate, è stata introdotta la regola del cosiddetto “prezzovalore”, che consente di individuare la base imponibile secondo i criteri della valutazione automatica. Precisamente, l’art. 1, comma 497, della suddetta legge ha disposto che, per le cessioni di unità abitative e relative pertinenze tra privati che non agiscono nell’esercizio di impresa, arte o professione, la base imponibile è data dal valore catastale determinato ai sensi dei commi 4 e 5 dell’art. 52 T.U.R., indipendentemente dal corrispettivo pattuito, purché l’acquirente ne faccia richiesta, con dichiarazione resa al notaio e recepita nell’atto."

A questo punto chiedo: quanto costerà all'incirca fare la pratica di deruralizzazione? Inoltre mi hanno detto che per chiedere un mutuo di ristrutturazione, su un fabbricato rurale è molto più difficile che in un edificio civile...
sapete consigliarmi qualcosa?
Ciao, La

[Giordano]

vorrei sapere anche io le risposte al quesito di quasiliberi

saluti