Buongiorno a tutti, Vi leggo da molto tempo e mi avete dato veramente una grande mano in questo periodo di trattative...adesso Vi sottopongo una domanda.
Allora..sto acquistando - o meglio ci sto provando - un immobile da un'agenzia che nonostante siano mesi che glielo chiedo ad oggi non mi ha ancora fatto avere tutti i documenti relativi al condominio cioè consuntivo, utimo verbale di assemblea, spese ordinarie e straordinarie..continua a dirmi che è tutto a posto e che semplicemente non li ha perchè l'amministartore dice ci sia un diritto alla privacy che non può violare.
Cmq alla fine l'agente immobiliare dice che oggi andrà a prendere questi dannati documenti!! (faccio presente che fine settimana ho il compromesso) e gli ho anche chiesto di farmi avere in anticipo una bozza del compromesso..che naturalmente non ho ancora ricevuto...
Adesso mi dice che improvvisamente ci sono spese straordinarie ovvero la caldaia ma che per legge salderanno i proprietari, è vero?
Anche perchè se non fosse vero io avrei fatto una proposta inferiore a quella poi pattuita!!!
In sostanza non vuole neanche metterlo per scritto nel compromesso perchè dice che è di legge e non c'è bisogno ma io non mi fido!!!
Quaora il compromesso che prepara l'agente fosse per me incompleto posso costringerlo a mettere delle cose che ritengo essenziali per tutelarmi?
E ancora...è vero che se sussiste la claosola salvo approvazione del mutuo il contratto si intende sospensivo e quindi non possono pretendere il pagamento della provviggione fino alla data del rogito???
Non mi fido di loro dicono tante chiacchere e pochi fatti!!!
grazie mille.
agenzia scoretta
Moderatore: ilmigliore
ciao giusy1982,
tutto quello che hai detto è giusto,
in merito ai verbali ha ragione l'amministratore, nel senso che sino a che non nasce un diritto a conoscere dei fatti, per una questione di privacy, questi non possono essere divulgati.
Il compito del mediatore sarebbe quello di chiedere al proprietario i documenti che tu hai richesto prima e di consultarli attentamente per poi fare dichiarazioni certe e verificabili e non campate per aria.
Sulle spettanze delle spese condominiali deliberate c'è una guerra paurosa, ci sono sentenze che dicono bianco ed altre che dicono nero. Quindi il consiglio è quello di specificare il fatto della caldaia e di qualsiasi altra spesa che dovesse essere deliberata sino alla data del rogito.Dalla tua hai il fatto che il saldo lo darai al rogito e per quella data pretendi che ci sia una dichiarazione dell'amministratore che ti informi che non ci sono pesi e spese arretrate sull'immobile.
Tanto, se non è contrario alla legge, come dice il mediatore, e se il venditore ha intenzione di pagare, non vedo dove sia il problema.
L'accettazione del mutuo come clausola sospensiva ( e come le clausole sospensive in genere) non permettono di far maturare il diritto alla provvigione sino a che l'evento oggetto della suddetta clusola non si verifichi ( mutuo deliberato).
Comunque, il mio consiglio è quello di non fare il compromesso sino a che non hai la certezza che il mutuo non sia stato deliberato. la proposta passi, ma il compromesso no.
Infine, dal momento che il compromesso, deve contenere le volonta delle parti e non quelle dell'agente immobiliare, se sia tu che il venditore siete d'accordo nell'inserire qualche specifica il mediatore non deve fare altro che prenderne atto, a meno che il proprietario non sia disposto a sottoscrivere un compromesso con le tue clausole.
L'importante è che non si scriva nulla di contrario alla legge e che non siano clausole vessatorie ( troppo sbilanciate a favorire una parte sola).
E comunque, se si è in buona fede...di solito non ci sono problemi.
in bocca al lupo
tutto quello che hai detto è giusto,
in merito ai verbali ha ragione l'amministratore, nel senso che sino a che non nasce un diritto a conoscere dei fatti, per una questione di privacy, questi non possono essere divulgati.
Il compito del mediatore sarebbe quello di chiedere al proprietario i documenti che tu hai richesto prima e di consultarli attentamente per poi fare dichiarazioni certe e verificabili e non campate per aria.
Sulle spettanze delle spese condominiali deliberate c'è una guerra paurosa, ci sono sentenze che dicono bianco ed altre che dicono nero. Quindi il consiglio è quello di specificare il fatto della caldaia e di qualsiasi altra spesa che dovesse essere deliberata sino alla data del rogito.Dalla tua hai il fatto che il saldo lo darai al rogito e per quella data pretendi che ci sia una dichiarazione dell'amministratore che ti informi che non ci sono pesi e spese arretrate sull'immobile.
Tanto, se non è contrario alla legge, come dice il mediatore, e se il venditore ha intenzione di pagare, non vedo dove sia il problema.
L'accettazione del mutuo come clausola sospensiva ( e come le clausole sospensive in genere) non permettono di far maturare il diritto alla provvigione sino a che l'evento oggetto della suddetta clusola non si verifichi ( mutuo deliberato).
Comunque, il mio consiglio è quello di non fare il compromesso sino a che non hai la certezza che il mutuo non sia stato deliberato. la proposta passi, ma il compromesso no.
Infine, dal momento che il compromesso, deve contenere le volonta delle parti e non quelle dell'agente immobiliare, se sia tu che il venditore siete d'accordo nell'inserire qualche specifica il mediatore non deve fare altro che prenderne atto, a meno che il proprietario non sia disposto a sottoscrivere un compromesso con le tue clausole.
L'importante è che non si scriva nulla di contrario alla legge e che non siano clausole vessatorie ( troppo sbilanciate a favorire una parte sola).
E comunque, se si è in buona fede...di solito non ci sono problemi.
in bocca al lupo
Ti ringrazio per l'esauriente risposta.
Avevamo concordato che rogiteremo a giugno quindi ho una pre delibera ma siccome è molta la lontananza tra compromesso e rogito la banca mi ha consigliato di mettere cmq la diitura "salvo mutuo a buon fine".
Effettivamente io non capisco perchè l agente che pago IO non debba fare i MIEI interessi! è una cosa assurda..tradue giorni ho il compromesso e non ho neanche un documento di quelli richiesti!!!
tral'altro il 10/12 scade il termine per procedere con il compromesso, se a causa dell'agente che non mi consegna i documenti dovesse slittare non cade in penale o rischio diu perdere l'acquisto vero??
Avevamo concordato che rogiteremo a giugno quindi ho una pre delibera ma siccome è molta la lontananza tra compromesso e rogito la banca mi ha consigliato di mettere cmq la diitura "salvo mutuo a buon fine".
Effettivamente io non capisco perchè l agente che pago IO non debba fare i MIEI interessi! è una cosa assurda..tradue giorni ho il compromesso e non ho neanche un documento di quelli richiesti!!!
tral'altro il 10/12 scade il termine per procedere con il compromesso, se a causa dell'agente che non mi consegna i documenti dovesse slittare non cade in penale o rischio diu perdere l'acquisto vero??
quindi mi vuoi dire che anche se esistono i presupposti per motivare una colpa esclusiva del mediatore potrei perdere la caparra?
ma veramente?
ma è una violazione della trasparenza!!!
allora in questo modo il mediatore se nasconde una truffa può rifiutarsi di darmi i documenti prima del compromesso?
ma veramente?
ma è una violazione della trasparenza!!!
allora in questo modo il mediatore se nasconde una truffa può rifiutarsi di darmi i documenti prima del compromesso?
no, non mi faintendere,
il problema, nel tuo caso è che, se ci dovessero essere pesi quali ipoteche, spese arretrate ecc. ecc. il proprietario ha tempo fino al rogito per estinguerle. l'importante è che il giorno del rogito non vi sia alcuna pendenza sull'immobile e che quindi questo ti venga consegnato "pulito".
Per ciò che attiene le spese condominiali, il mediatore avrebbe dovuto informarti prima di come stavano le cose, anzi, in realtà, sulle proposte d'acquisto di solito ci sono tre diciture che si riferiscono a dichiarazioni che fa il venditore ( proprietario).
In particolare queste si riferiscono al fatto che l'immobile sia in regola con gli strumenti urbanistici, che l'immobile non abbia pesi oneri, trascrizioni od iscirzioni pregiudizievoli ecc, che gli impianti siano conformi alle normative vigenti.
Se l'immobile dovesse avere qualche cosa di questo genere, nella proposta avrebbe dovuto esserci scritto, ma fai attenzione: non è il mediatore che dichiara la regolarità, ma il proprietario.
Poi andiamo ad aprire un capitolo sulla responsabilità del mediatore che prevede che quest'ultimo non nasconda fatti conosciuti o conoscibili con la media professionalità..... vai poi a interpretare in maniera univoca questa benedetta "media professionalità"!!!! Insomma, per evitare rogne legali dopo, è meglio tutelarsi prima, e se, come hai detto, l'agenzia non fa il suo dovere, imponigli tu delle condizioni es.: Se non mi fai avere questi documenti entro il giorno tot. salta la vendita. Se ti vuoi tutelare ancora di più spedisci una raccomandata dove sottolinei il ritardo e le lacune informative, oppure, contatta il venditore e spiegagli il motivo del ritardo.... magari i documenti te li da lui.
il problema, nel tuo caso è che, se ci dovessero essere pesi quali ipoteche, spese arretrate ecc. ecc. il proprietario ha tempo fino al rogito per estinguerle. l'importante è che il giorno del rogito non vi sia alcuna pendenza sull'immobile e che quindi questo ti venga consegnato "pulito".
Per ciò che attiene le spese condominiali, il mediatore avrebbe dovuto informarti prima di come stavano le cose, anzi, in realtà, sulle proposte d'acquisto di solito ci sono tre diciture che si riferiscono a dichiarazioni che fa il venditore ( proprietario).
In particolare queste si riferiscono al fatto che l'immobile sia in regola con gli strumenti urbanistici, che l'immobile non abbia pesi oneri, trascrizioni od iscirzioni pregiudizievoli ecc, che gli impianti siano conformi alle normative vigenti.
Se l'immobile dovesse avere qualche cosa di questo genere, nella proposta avrebbe dovuto esserci scritto, ma fai attenzione: non è il mediatore che dichiara la regolarità, ma il proprietario.
Poi andiamo ad aprire un capitolo sulla responsabilità del mediatore che prevede che quest'ultimo non nasconda fatti conosciuti o conoscibili con la media professionalità..... vai poi a interpretare in maniera univoca questa benedetta "media professionalità"!!!! Insomma, per evitare rogne legali dopo, è meglio tutelarsi prima, e se, come hai detto, l'agenzia non fa il suo dovere, imponigli tu delle condizioni es.: Se non mi fai avere questi documenti entro il giorno tot. salta la vendita. Se ti vuoi tutelare ancora di più spedisci una raccomandata dove sottolinei il ritardo e le lacune informative, oppure, contatta il venditore e spiegagli il motivo del ritardo.... magari i documenti te li da lui.
ti ringrazio moltissimo!!!!
finalmente dopo un milione di telefonate sono riuscita a farmi mandare un pò di documentazione ossia un prospetto di rateizzazione per spese strordinarie e ordinarie. ma non mi mandano l'ultimo verbale di assemblea e il consuntivo!!!! non si capisce perchè. devo fidarmi???
Inoltre è possibile che nella bozza del compromesso loro - l agenzoia immobiliare- risulti fantasma?
non c'è in nessun punto!!!!
é normale questa cosa????
finalmente dopo un milione di telefonate sono riuscita a farmi mandare un pò di documentazione ossia un prospetto di rateizzazione per spese strordinarie e ordinarie. ma non mi mandano l'ultimo verbale di assemblea e il consuntivo!!!! non si capisce perchè. devo fidarmi???
Inoltre è possibile che nella bozza del compromesso loro - l agenzoia immobiliare- risulti fantasma?
non c'è in nessun punto!!!!
é normale questa cosa????
il problema del consuntivo effettivamente potrebbe esserci sempre per quella maledetta privacy.
nel consuntivo altre alle spese che interessano te, ci sono anche quelle dei condomini.... bella rogna.
Però, dal momento che hai già parte della documentazione prova a fare questa cosa:
chiama l'amministratore e fissa un appuntamento per parlare con lui.
Lui, non avendo nessun interesse a nasconderti alcunché ti spiegherà tutto, almeno a livello informale. Così puoi stare tranquilla.
Per ciò che attiene l'agenzia: è normale che non sia presente sul preliminare ma, è molto importante che, a fronte di una fattura, essa risulti nell'atto notarile di compravendita.
Il giorno del rogito infatti il notaio chiederà alle parti di dichiarare se si sono avvalse del servizio di un'agenzia e voi ( o almeno tu) dovrete dire di si ed il compenso che avete pagato.
In bocca al lupo.
P.S.: falla la telefonata all'amministratore... tanto non ti costa nulla.
nel consuntivo altre alle spese che interessano te, ci sono anche quelle dei condomini.... bella rogna.
Però, dal momento che hai già parte della documentazione prova a fare questa cosa:
chiama l'amministratore e fissa un appuntamento per parlare con lui.
Lui, non avendo nessun interesse a nasconderti alcunché ti spiegherà tutto, almeno a livello informale. Così puoi stare tranquilla.
Per ciò che attiene l'agenzia: è normale che non sia presente sul preliminare ma, è molto importante che, a fronte di una fattura, essa risulti nell'atto notarile di compravendita.
Il giorno del rogito infatti il notaio chiederà alle parti di dichiarare se si sono avvalse del servizio di un'agenzia e voi ( o almeno tu) dovrete dire di si ed il compenso che avete pagato.
In bocca al lupo.
P.S.: falla la telefonata all'amministratore... tanto non ti costa nulla.
La farò certamente la telefonata, in realtà ci ho già provato ma l'amminstratore non mi ha voluto dire niente!!! incredibile...
Questa cosa che ci sia l'agenzia mi trasmette un ansia non idifferente!!!! e ti ringrazio per le risposte che mi hi cortesemente dato...
Pensa che addirittura l'agenzia è convinta di andare lei a registrare il compromesso..con i miei soldi!!! e io dovrei fidarmi di loro???? no no...
Questa cosa che ci sia l'agenzia mi trasmette un ansia non idifferente!!!! e ti ringrazio per le risposte che mi hi cortesemente dato...
Pensa che addirittura l'agenzia è convinta di andare lei a registrare il compromesso..con i miei soldi!!! e io dovrei fidarmi di loro???? no no...
Che bella persona che è l'amministratore eh?
mi spiace molto che tu ti sia trovata nelle mani di persone che non ti trasmettono fiducia.
Se ti può consolare, l'agenzia oltre ad essere obbligata è anche debitrice solidale in caso di mancata registrazione del compromesso... quindi in quel caso ti puoi pure fidare perchè è loro diretto interesse fare le cose fatte bene.... ci smenerebbero troppo in caso contrario!!
Il notaio l'hai già scelto? Chiama tranquillamente il tuo notaio di fiducia, quello dal quale andrai a rogitare ( ti informo che è tuo diritto scegliere chi più ti piace dal momento che sei tu a pagarlo) e spiegagli tutto... sicuramente ti darà una mano per tutelarti.
Mi raccomando tienimi informato
mi spiace molto che tu ti sia trovata nelle mani di persone che non ti trasmettono fiducia.
Se ti può consolare, l'agenzia oltre ad essere obbligata è anche debitrice solidale in caso di mancata registrazione del compromesso... quindi in quel caso ti puoi pure fidare perchè è loro diretto interesse fare le cose fatte bene.... ci smenerebbero troppo in caso contrario!!
Il notaio l'hai già scelto? Chiama tranquillamente il tuo notaio di fiducia, quello dal quale andrai a rogitare ( ti informo che è tuo diritto scegliere chi più ti piace dal momento che sei tu a pagarlo) e spiegagli tutto... sicuramente ti darà una mano per tutelarti.
Mi raccomando tienimi informato
io mi trovo molto bene con il notaio Scaglioni Gianni di Abbiategrasso, oltre ad essere molto scrupoloso è anche abbastanza economico... il che non stona mai.
Per altri nominativi ed informazioni specifiche se ti interessano ti do la mia e-mail così posso essere più esaustivo.
maurizio.gulli@gullionline.com
a presto
Per altri nominativi ed informazioni specifiche se ti interessano ti do la mia e-mail così posso essere più esaustivo.
maurizio.gulli@gullionline.com
a presto
Io ho appena acquistato un immobile,e, il giorno dopo l'acquisto l'inquilina del piano di sotto mi ha segnalato una perdita del bagno che aveva notificato all’ex proprietaria da circa 2 anni, la perdita non è degenerata solo perchè la venditrice negli ultimi 2 anni non c'è stata quasi mai. Oltre tutto l'inquilina del piano di sotto mi ha detto che aveva avvisato anche l'agenzia ben 2 volte. Sottolineo che all'agenzia avevo chiesto come stesse il bagno ottenendo come risposta:"Il proprietario di casa mi ha detto che è stato rifatto da poco", omettendo la perdita notificata. A detta di diversi idraulici che ho contattato la riparazione di questa perdita comporta il rifacimento del bagno, poiché i tubi sembrano essere tutti corrosi, e quindi impossibile eseguirci qualsiasi intervento. Oltre a ciò gli altri inquilini mi hanno detto che ci sono il tetto, la facciata e le scale da rifare, tutte cose ovviamente omesse dall’agenzia. Vorrei verificare se sono già state deliberate, ma l’amministratore (che è un condomino) mi sembra non conosca il concetto di delibera, e a dire il vero non so neanche io con certezza come, individuare su verbale di assemblea se un lavoro è stato deliberato. Se su un verbale risulta che se ne è parlato della necessità di tali lavori è come se fosse stato deliberato?
Se i lavori elencati sono stati deliberati, chi deve pagarli?
Se devo rifare il bagno, perché c’è una perdita che da 2 anni non veniva riparata chi deve pagare tali lavori? Posso minacciare l’agenzia perchè ha omesso delle cose di cui era a conoscenza?
Se i lavori elencati sono stati deliberati, chi deve pagarli?
Se devo rifare il bagno, perché c’è una perdita che da 2 anni non veniva riparata chi deve pagare tali lavori? Posso minacciare l’agenzia perchè ha omesso delle cose di cui era a conoscenza?
se, in un eventuale causa, la vicina di casa è disposta a testimoniare contro l'agenzia, allora potresti avere qualche speranza.
La regola dice infatti che tra le responsabilità dell'agente c'è quella di informare le parti di notizie a lui note o conoscibili dallo stesso che potrebbero essere determinanti per la conclusione dell'affare. Il problema è convincere il giudice che l'agenzia sapeva perchè è stata avvisata dalla vicina di casa.
Per le spese condominiali le sentenze passate dicono tutto ed il contrario di tutto. In teoria se una spesa è già stata deliberata ( e sul verbale deve essere specificato la quota di millesimi presenti in sede di votazione ed il fatto che è stata effettivamente approvata una spesa da parte dell'assemblea) dovresti avere le carte in regola per riuscire quantomeno a dimezzare il tuo onere... però ti ripeto, purtroppo la legislazione vigente non è per nulla chiara.
Comunque anche su questo fatto, l'agente immobiliare avrebbe potuto essere a conoscenza o quantomeno tutelarti adeguatamente.
Per farti un esempio, io, il giorno del rogito, porto con me un documento emesso dall'amministratore che certifica che alla data del rogito le spese sono state regolermente pagate e che specifica lo stato delle delibere in corso circa eventuali spese di straordinaria amministrazione. In questo modo io mi tutelo ma soprattutto tutelo chi sta per acquistare una casa, si sta indebitandi per decine di anni e soprattutto ha l'estrema necessità di un supporto che lo assista in questi piccoli dettagli che gli permetteranno di dormire tranquillo..... e, onestamente, fanno dormire tranquillo anche me!!!
Oltre a farti tanti auguri per la vicenda consigliandoti di contattare un legale per un parere specifico, di auguro anche un buon natale ed un felice anno nuovo ( spero con un bagno nuovo e non pagato da te)
saluti
La regola dice infatti che tra le responsabilità dell'agente c'è quella di informare le parti di notizie a lui note o conoscibili dallo stesso che potrebbero essere determinanti per la conclusione dell'affare. Il problema è convincere il giudice che l'agenzia sapeva perchè è stata avvisata dalla vicina di casa.
Per le spese condominiali le sentenze passate dicono tutto ed il contrario di tutto. In teoria se una spesa è già stata deliberata ( e sul verbale deve essere specificato la quota di millesimi presenti in sede di votazione ed il fatto che è stata effettivamente approvata una spesa da parte dell'assemblea) dovresti avere le carte in regola per riuscire quantomeno a dimezzare il tuo onere... però ti ripeto, purtroppo la legislazione vigente non è per nulla chiara.
Comunque anche su questo fatto, l'agente immobiliare avrebbe potuto essere a conoscenza o quantomeno tutelarti adeguatamente.
Per farti un esempio, io, il giorno del rogito, porto con me un documento emesso dall'amministratore che certifica che alla data del rogito le spese sono state regolermente pagate e che specifica lo stato delle delibere in corso circa eventuali spese di straordinaria amministrazione. In questo modo io mi tutelo ma soprattutto tutelo chi sta per acquistare una casa, si sta indebitandi per decine di anni e soprattutto ha l'estrema necessità di un supporto che lo assista in questi piccoli dettagli che gli permetteranno di dormire tranquillo..... e, onestamente, fanno dormire tranquillo anche me!!!
Oltre a farti tanti auguri per la vicenda consigliandoti di contattare un legale per un parere specifico, di auguro anche un buon natale ed un felice anno nuovo ( spero con un bagno nuovo e non pagato da te)
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