Acquisto villa da costruire con permuta

[Clikiminou]

Buongiorno a tutti. Sono nuova nel gruppo, spero di non fare errori né di andare fuori tema.
Vorrei un consiglio su un' operazione immobiliare che stiamo valutando.
Sono titolare di un appartamento su cui grava ancora un mutuo ipotecario, cercando una casa più grande con il mio compagno abbiamo ricevuto la seguente proposta.
Un costruttore di zona, conosciuto affidabile e senza grossi problemi di liquidità, ci ha proposto la costruzione di una villa singola su un lotto di sua proprietà. A noi toccherebbe dare un anticipo più il mio attuale appartamento in permuta e un conguaglio a rogito per la parte mancante. Operativamente in unico giorno da notaio procederemmo con la stipula del nuovo mutuo, l' estinzione del vecchio, la permuta e il rogito del nuovo immobile.
Le mie perplessità sono queste: se ho compreso bene questo tipo di operazione non è soggetta a iva (si tratta comunque di 2 prime case) ma solo ad imposta di registro al 2% e solo sulla casa col valore più alto, è corretto? Più poche altre imposte irrisorie. E per quanto riguarda la sola permuta, le spese notarili vanno divise col costruttore.
Altro punto: ovviamente il mio appartamento verrà valutato di meno, ma di quanto potrebbe essere la differenza? Poniamo che il mio appartamento valga 200.000 euro, di quanto potrebbe essere inferiore l'offerta?
Sinceramente ci stiamo pensando perché anche se la villa costa di più di altre villette su cui finora eravamo orientati, non essendoci commissioni di agenzia e a quanto pare un risparmio anche in termini di imposte la differenza non è poi così alta.
Voi cosa ne pensate? Grazie mille a tutti e buon anno!