Acquisto immobile con pignoramento e ipoteca giudiziale...

[Jag]

Buongiorno.

Qualche settimana fa tramite agenzia imm.re ho fatto una proposta d'acquisto a un venditore privato versando piccolo acconto. Nella proposta, come sempre, era specificato che l'immobile sarebbe stato venduto privo da vizi e gravami.

Mi sono rivolto poi a un Notaio per fissare il rogito e dalle successive visure è emerso che sull'immobile risultava ipoteca giudiziale e pignoramento.

Ad oggi sono in possesso di un documento firmato dal giudice che certifica l'avvenuta estinzione della quota capitale. Permangono però sia l'iscrizione del pignoramento che dell'ipoteca.

Il venditore dal canto suo (scorretto per non avermi informato preventivamente!) riferisce di non essere in grado di presentare tali cancellazioni entro la data fissata per il rogito a causa dell'irreperibilità dell'amministratore della società che aveva promosso il decreto ingiuntivo.

Considerando che non vorrei rinunciare all'immobile, come mi conviene muovermi?

Grazie.

[ilmigliore]

ciao,

se il capitale è stato estinto è già qualcosa.

per i tempi di cancellazione ipoteca bisogna avere pazienza.

trovare una formula adatta che ti tuteli è difficile.

parlane col notaio . solo conoscendo a fondo la pratica ci si può esporre nel trovare soluzioni.

ciao

[smile09]

ciao,
è successo anche a me. Devi solo attendere che Equitalia (per intenderci l'ex Esatri) cancelli l'ipoteca. I tempi sono dai 20 ai 30 gg.
Tuttavia in una proposta di acquisto, magari dico una sciocchezza, non si dichiara che al momento della sua stesura l'immobile è già privo di "vizi", ma che deve esserlo entro la data del rogito.

Sicuramante il venditore non si è dimostrato corretto, ma nemmeno l'intermediario; credo che un agente immobiliare, se è veramente professionale, debba interessarsi se sull'immobile gravino ipoteche o altro. Dal momento che l'agenzia immobiliare sta offrendo un servizio all'acquirente (per il quale, l'acquirente, paga), è tenuto a fornire tutte le informazioni. Non dovrebbe limitarsi a fare incontrare semplicemente venditore e compratore, domanda e offerta: per questo basta usare le bacheche on line, i siti...

Spero di esserti stato utile.
In bocca al lupo.

[CasaDaPrivato]

ciao

Tuttavia in una proposta di acquisto, magari dico una sciocchezza, non si dichiara che al momento della sua stesura l'immobile è già privo di "vizi", ma che deve esserlo entro la data del rogito.

l'hai detta

nella proposta il venditore deve dichiarare ipoteche, liti in corso, pignoramenti etc etc

inoltre si dichiara che al rogito l'iimobile dovrà essere libero da vizi, ipoteche, liti etc etc (fatto salvo il fatto in cui l'acquirente non decide di accettare qualche ipoteca sulla casa).

Dal momento che l'agenzia immobiliare sta offrendo un servizio all'acquirente (per il quale, l'acquirente, paga), è tenuto a fornire tutte le informazioni.

questo è giusto.

una agenzia immobiliare prima di far firmare una proposta di acquisto dovrebbe fare almeno una visura ipotecaria (magari ventennale).

ciao

[smile09]

Quindi stai dicendo che anche nella stesura della proposta il venditore DEVE dichiarare apertamente se ci sono pendenze sull'immobile.
A questo punto, dichiarando il falso, cosa può fare l'acquirente nei suoi confronti, dato che il venditore viene meno ad un dovere contrattuale?

[bruz]

nelle proposte che uso io, la falsa dichiarazione del venditore è causa di nullità del contratto.

[smile09]

probabilmente dipende dalla proposta che si firma... quando ho redatto con il venditore la scrittura privata, in appoggio ad un agente immobiliare, ci si è basati su un modulo che si trova anche su internet..questo è il link....
http://www.apu.it/bancadati/files/modul ... pvtpre.htm

ne approfitto per invitare tutti a stare attenti oltre ai venditori, anche agli agenti immobiliari...ho vuto la sfortuna di avere a che fare con un intermediario MOLTO discutibile e assolutamente NON trasparente: prima, ha omesso di dirmi che il venditore aveva un'ipoteca sull'immobile che stavo acquistando, poi ha addirittura MENTITO dicendo che il rogito si sarebbe fatto con qualche settimana di ritardo perchè è stato rilevato un errore (cito sue testuali parole) "su un numero della visura catastale".

[ilmigliore]

ciao,

il link manda ad un classico preliminare di compravendita, tra l'altro nemmeno dei migliori.

prova a parlar col notaio per vedere se ci sono possibilità di rogitare tranquillamente e velocemente.

ciao

[smile09]

Chiedo scusa se mi sono infilato in un topic che non ho aperto io….ma, riprendendo la parte finale della mia ultima risposta, mi piacerebbe porre all’attenzione del forum il ruolo che ha avuto l’intermediario a cui mi sono involontariamente rivolto io.
Dico involontariamente perché ho acquistato un immobile rispondendo ad un annuncio che, ho capito dopo, era stato messo da un’agenzia….ma fin qui nulla di male.
La questione è un’altra.
In un primo momento ha OMESSO di dirmi che il venditore aveva un'ipoteca sull'immobile che stavo acquistando, poi ha addirittura MENTITO dicendo che il rogito si sarebbe fatto con qualche settimana di ritardo perchè è stato rilevato un errore (cito sue testuali parole) "su un numero della visura catastale". Solo al giorno del rogito, che si è presentato accompagnando il venditore, mi ha detto che l’ipoteca era stata rimossa qualche giorno prima.
Vi sembra un comportamento corretto?

[habeie]

Buongiorno.

Qualche settimana fa tramite agenzia imm.re ho fatto una proposta d'acquisto a un venditore privato versando piccolo acconto. Nella proposta, come sempre, era specificato che l'immobile sarebbe stato venduto privo da vizi e gravami.

Mi sono rivolto poi a un Notaio per fissare il rogito e dalle successive visure è emerso che sull'immobile risultava ipoteca giudiziale e pignoramento.

Ad oggi sono in possesso di un documento firmato dal giudice che certifica l'avvenuta estinzione della quota capitale. Permangono però sia l'iscrizione del pignoramento che dell'ipoteca.

Il venditore dal canto suo (scorretto per non avermi informato preventivamente!) riferisce di non essere in grado di presentare tali cancellazioni entro la data fissata per il rogito a causa dell'irreperibilità dell'amministratore della società che aveva promosso il decreto ingiuntivo.

Considerando che non vorrei rinunciare all'immobile, come mi conviene muovermi?

Grazie.

Salve... sta succedendo la stessa e identica cosa a me!!!

Da quel che ho capito il venditore, nel 2002, avrebbe pagato regolarmente per saldare il debito ed annullare l'ipoteca giudiziale ed il pignoramento, ma avrebbe omesso di richiedere la cancellazione delle stesse, poichè non era al corrente che ciò doveva essere fatto.

Ponendo il caso che il venditore, oggi stesso, richieda la cancellazione dei due provvedimenti:
1) A chi dovrebbe rivolgersi?
2) Quanto tempo durerebbe la pratica?
3) Dopo quanto io, acquirente, potrei rivolgermi alla mia Banca per richiedere il mutuo per acquistare detta abitazione?
4) A vostro avviso, ci sono gli estremi per chiedere al venditore uno sconto sul prezzo finale, dato il prolungarsi dei tempi per rogitare?
5) Che garanzie posso chiedere da subito al venditore, per esser certo che la pratica di cancellazione andrà a buon fine?

Grazie!!!

[ilmigliore]

ciao,

le tue sono un sacco di belle domande a cui, così senza vedere documenti e sapere con chi si ha a che fare, è difficile dare risposta certa.

sul fattore sconto puoi tentarci .

che tempi per il rogito hai fissato?

[habeie]

ciao,

le tue sono un sacco di belle domande a cui, così senza vedere documenti e sapere con chi si ha a che fare, è difficile dare risposta certa.

sul fattore sconto puoi tentarci .

che tempi per il rogito hai fissato?

La data ultima, l'ho fissata per il 31.03.2009... anche se non credo però che questo sia un problema, visto che la data del rogito slitterebbe a causa di un'inadempienza del venditore...

[max10126]

salve e complimenti...
il mio è un caso simile...a luglio ho fatto un compromesso tramite scrittura privata, redatto dall'ag.immobiliare, con data massima per il rogito del 31 dicembre. Nonostante i venditori abbiano dichiarato l'inesistenza di alcun vincolo, dopo la relazione notarile è emerso un fondo patrimoniale, non dichiarato nella scrittura, che ritarda di non poco il rogito, essendoci un minore e necessitando di una sentenza del giudice.

Visto che i venditori sono stati molto scorretti non intendo tollerare slittamenti di date anche per non perdere l'agevolazione prima casa in quanto a dicembre scade l'anno dalla vendita della mia precedente prima casa, pertanto vi chiedo:
- come devo procedere x richiedere il doppio della caparra se non rispettano il termine?
- posso gia chiedere l'annullamento con restituzione del doppio della caparra visto che hanno dichiarato il falso?
- sono costretto ad accettare un rinvio anche breve del rogito (es. 15 gen.) oppure la data del 31 dic. puo essere tassativa?
- posso chiedere i danni perche cio mi causa il pagamento della sanzione x non aver riacquistato entro un anno?

cmq la mia intenzione è quella di annullare il tutto e richiedere i danni visto che nel prezzo era compreso tutto l'arredamento presente nella prima visita, mentre adesso hanno portato via parte dell'arredamento ed ovviamente le parti piu belle.
vi chiedo gentilmente di rispondermi e darmi piu consigli possibili...
scusate la lunghezza del msg...
saluti Max

[bruz]

molto dipende da quello che è stato scritto sul preliminare.
Se la tua intenzione è quella di procedere per la restituzione del doppio della caparra e l'eventuale maggior danno, allora vai da tuo avvocato e vedi con lui (preliminare alla mano) se ci sono gli estremi e come procedere.

ciao