Acquisto casa - dubbi sull'abitabilita' e valore del bene

[stefan67]

Ho un quesito da porre all'esperto
Ho frirmato una proposta di acquisto tramite agenzia immobiliare versando una caparra di 5000 euro
Nella proposta di acquisto si specifica che trattasi di un abitazione ad uso civile al piano terra e si descrivono i vani , inoltrre si precisa che la parte venditrice si impegna a fornire il bene conforme alle norme urbanistiche e alle leggi e privo di difetti. Mi e' stata rilasciata anche una copia della pianta dell' appartamento con i dati di registrazioni al catasto , ma non la sezione verticale , dicendomi che sara' disponibile a giorni in quanto e' in corso di revisione al catasto in quanto intendono cedere al proprietario del piano primo (padre della venditrice) il cortile che risulta invece assegnato attualmente al piano terra. Sulla pianta del catasto consegnatami risulta la dicitura : altezza piano terra : 2.60 mt
Il compromesso sara' effettuato appena il venditore avra' i documenti del catasto aggiornato. IL rogito a seguire.
Mi sono recato in questi giorni nell' abitazione per prendere delle misure per l'arredo. Mi sono accorto che l'altezza interna utile e' pari a 2.3 mt per tutti i vani
Questa altezza risulta fuori norma rispetto al piano urbanistico del comune ( che prescive 2,7mt per i vani abitabili e 2,4 mt medi per gli altri vani)
L' agente immobiliare dice che l' abitazione e' abitabile ( risulterebbe di categoria A/2 e classe 1) ma comunque e' opportuno aspettare i documenti del catasto in quanto non e' ha la certezza ( la venditrice e' comunque una sua parente)
Pongo dunque alcuni quesiti :
a) se in ogni caso mancando i requisiti minimi di abitabilita' puo' il comune aver rilasciato o rilasciare il documento in oggetto ( magari con una sanatoria) (non si tratta di sottotetto o mansarda...)
b) Potra' in futuro il comune, comunque, pur in presenza di certificato di abitabilita' revocarlo a causa dell' altezza insufficiente dei vani
c) E' l'immobile commerciabilizzabile
d) Ammesso che ci sia il certificato di agibilita' posso comunque recedere dall' accordo iniziale , senza perdere la caparra, in quanto non sono stato infornato di questo vizio, anzi mi e' stato fornito un documento con un altezza non congruente ( almeno come altezza utile) , oppure posso richiedere di ridiscutere il valore del bene , pena la decandeza dell' accordo ?
e) Che passi mi consigliate di fare : verifica presso l' ufficio tecnico del comune dei dati dell' immobile....attesa dei dati del catasto....

[geomterracciano]

Ministero della Sanità
Decreto ministeriale 05.07.1975
(Gazzetta Ufficiale 18 luglio 1975, n. 190)

Modificazioni alle istruzioni ministeriali 20 giugno 1896 relativamente all'altezza minima ed ai requisiti igienico-sanitari principali dei locali d'abitazione.

Preambolo - [Preambolo]
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IL MINISTRO PER LA SANITA'

Vista la legge 13 marzo 1958, n. 296;
Visti gli articoli 218, 344 e 345 del testo unico delle leggi sanitarie approvato con regio decreto 27 luglio 1934, n. 1265;
Viste le istruzioni ministeriali 20 giugno 1896, concernenti la compilazione dei regolamenti locali sull'igiene del suolo e dell'abitato;
Considerata la necessità di apportare d'urgenza modifiche alle predette istruzioni ministeriali 20 giugno 1896 per la parte riguardante l'altezza minima ed i requisiti igienico-sanitari principali dei locali d'abitazione, in attesa di procedere all'aggiornamento della restante parte delle istruzioni ministeriali stesse;
Udito il parere del Consiglio superiore di sanità il 27 febbraio 1975;
Decreta:

Ministero della Sanità
Decreto ministeriale 05.07.1975
(Gazzetta Ufficiale 18 luglio 1975, n. 190)

Modificazioni alle istruzioni ministeriali 20 giugno 1896 relativamente all'altezza minima ed ai requisiti igienico-sanitari principali dei locali d'abitazione.

Articolo 1 - [Altezza minima interna delle abitazioni]

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L'altezza minima interna utile dei locali adibiti ad abitazione è fissata in m. 2,70, riducibili a m. 2,40 per i corridoi, i disimpegni in genere, i bagni, i gabinetti ed i ripostigli.

Nei comuni montani al di sopra dei m. 1000 sul livello del mare può essere consentita, tenuto conto delle condizioni climatiche locali e della locale tipologia edilizia, una riduzione dell'altezza minima dei locali abitabili a m. 2,55.

Le altezze minime previste nel primo e secondo comma possono essere derogate entro i limiti già esistenti e documentati per i locali di abitazione di edifici situati in ambito di comunità montane sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienicosanitarie quando l'edificio presenti caratteristiche tipologiche specifiche del luogo meritevoli di conservazione ed a condizione che la richiesta di deroga sia accompagnata da un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, comunque, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienicosanitarie dell'alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell'alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di una adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d'aria trasversali e dall'impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliaria. (1)

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(1) Il presente comma è stato aggiunto dall'art. 1, D.M. 09.06.1999 (G.U. 26.06.1999, n. 148)

SI REGOLI DI CONSEGUENZA E PRETENDA LA RESTITUZIONE DELLA CAPARRA