Buongiorno
sono in trattativa, con l'impresa costruttrice proprietaria dell'immobile, per l'acquisto di un appartamento di nuova costruzione (locato da circa 20 giorni) che ha il vincolo delle Belle Arti.
Mi hanno informato di due possibili evenienze:
1) il Ministero dei Beni Culturali può esercitare opzione di acquisto entro due mesi dal rogito
2) l'attuale inquilino può esercitare opzione di acquisto entro sei mesi dal rogito
A quanto ho capito, nel caso una delle due parti (Belle Arti e/o inquilino) esercitasse il suo diritto, mi verrebbe pagato il prezzo dichiarato nel rogito (quindi senza perdita di un euro da parte mia) ma, in ogni modo,"perderei" la parcella da versare al notaio e l'iva 10% versata al costruttore, quindi con un saldo a mio carico negativo.
Ora, premesso che le due ipotesi sembrano remote (lo stato in questo momento vuole dismettere i beni pubblici, non certo comprare, e l'inqulino ha verbalmente dichiarato che non ha nessuna intenzione di acquistare l'immobile) esiste un modo per tutelarmi?
Come devo agire?
Grazie.
Federico, Gino per gli amici.
Acquisto appartamento locato e col vincolo delle Belle Arti
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lbnprogettocasa
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Dunque
-per quanto riguarda le belle Arti di solito si fanno 2 atti il primo che si manda all'ente e attesi i 60 gg di tempo il secondo di consolidamento.
ho già venduto case con vincoli alle belle arti e mai si sono fatti avanti per l'acquisto ( non essendoci nemmeno i fondi)
-per l'inquilino, la questione è diversa se avete un compromesso registrato dove tutto è stato dichiarato, sottoponetelo all'inquilino e chiedete la rinuncia alla prelazione sulla base degli accordi e della cifra pattuita. Se loro rinunceranno all'acquisto e l'atto sarà conforme al compromesso non ci saranno problemi di sorta.
Ti lascio un link da consultare per meggiori dettagli
http://lbnprogettocasa.blogspot.com/201 ... rbana.html
cari saluti
Sandra pellizzari
lbnprogettocasa.blogspot.com
-per quanto riguarda le belle Arti di solito si fanno 2 atti il primo che si manda all'ente e attesi i 60 gg di tempo il secondo di consolidamento.
ho già venduto case con vincoli alle belle arti e mai si sono fatti avanti per l'acquisto ( non essendoci nemmeno i fondi)
-per l'inquilino, la questione è diversa se avete un compromesso registrato dove tutto è stato dichiarato, sottoponetelo all'inquilino e chiedete la rinuncia alla prelazione sulla base degli accordi e della cifra pattuita. Se loro rinunceranno all'acquisto e l'atto sarà conforme al compromesso non ci saranno problemi di sorta.
Ti lascio un link da consultare per meggiori dettagli
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cari saluti
Sandra pellizzari
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Gent.ma Sandra,
ho avuto un colloquio con il notaio che redigerà l'atto (anzi, gli atti, visto che ne sono necessari due); mi ha detto due cose (per quanto riguarda il problema BelleArti mi avevi già chiarito tu):
1. afferma che non è necessaria la rinuncia alla prelazione da parte del conduttore del'appartamento; secondo il notaio la prelazione può esserecesrcitata nel caso di compravendita di esercizio commerciale locato
2. e qui sono andato in confusione: essendo l'appartamento oggetto della compravendita soggetto ad ipoteca per mutuo stipulato a suo tempo dal costruttore, il notaio mi ha detto che dovrò versare una parte del corrispottettivo pattuito al costruttore ed una parte direttamente alla banca (è richiesta la presenza di un funzionario della banca stessa, al momento del rogito) per l'estinzione del utuo e della ipoteca gravante sullìappartamento.
Se consideri che ho accettato la clausola di pagare il 90% della cifra pattuita al primo atto tutta la faccenda non mi fa stare tranquillo (forse per la mia ignoranza sulle leggi).
A I U T O
ho avuto un colloquio con il notaio che redigerà l'atto (anzi, gli atti, visto che ne sono necessari due); mi ha detto due cose (per quanto riguarda il problema BelleArti mi avevi già chiarito tu):
1. afferma che non è necessaria la rinuncia alla prelazione da parte del conduttore del'appartamento; secondo il notaio la prelazione può esserecesrcitata nel caso di compravendita di esercizio commerciale locato
2. e qui sono andato in confusione: essendo l'appartamento oggetto della compravendita soggetto ad ipoteca per mutuo stipulato a suo tempo dal costruttore, il notaio mi ha detto che dovrò versare una parte del corrispottettivo pattuito al costruttore ed una parte direttamente alla banca (è richiesta la presenza di un funzionario della banca stessa, al momento del rogito) per l'estinzione del utuo e della ipoteca gravante sullìappartamento.
Se consideri che ho accettato la clausola di pagare il 90% della cifra pattuita al primo atto tutta la faccenda non mi fa stare tranquillo (forse per la mia ignoranza sulle leggi).
A I U T O
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RealPodEstate
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il notaio ha ragione, ma bisogna leggere il contratto di locazione.
in alcuni casi viene concesso il diritto di prelazione anche nei contratti di immobili ad uso residenziale
quanto al mutuo, il 90% mi sembra eccessivo.
potresti chiedere al costruttore di saldare la banca al primo rogito e di consegnargli il saldo al secondo e definitivo atto (60 giorni dalla trascrizione e non dall'atto se non erro).
in ogni caso sai che sarà lo Stato a ripagarti (nella remotissima ipotesi di cui sopra), non il costruttore.
segui i suggerimenti del Notaio e buon acquisto!
in alcuni casi viene concesso il diritto di prelazione anche nei contratti di immobili ad uso residenziale
quanto al mutuo, il 90% mi sembra eccessivo.
potresti chiedere al costruttore di saldare la banca al primo rogito e di consegnargli il saldo al secondo e definitivo atto (60 giorni dalla trascrizione e non dall'atto se non erro).
in ogni caso sai che sarà lo Stato a ripagarti (nella remotissima ipotesi di cui sopra), non il costruttore.
segui i suggerimenti del Notaio e buon acquisto!
Innovare!
Grazie Real ma evidentemente non sono stato chiaro:
l'accordo raggiunto nel preliminare è quello di versare 90 (su 10 del totale concordato) + l'IVA al 10%. Ora, di questa cifra, non mi hanno ancora comunicato quanto versare direttamente alla banca (con la quale il costruttore ha contratto il nutuo) e quanto direttamente al costruttore.
Non ho poi afferrato bene cosa succederà se (per caso) le Belle Arti eserciteranno il loro diritto di prelazione: avrò "indietro" tutti i miei soldi versati (comprensivi dell'IVA) e da chi?
Grazie ancora.
l'accordo raggiunto nel preliminare è quello di versare 90 (su 10 del totale concordato) + l'IVA al 10%. Ora, di questa cifra, non mi hanno ancora comunicato quanto versare direttamente alla banca (con la quale il costruttore ha contratto il nutuo) e quanto direttamente al costruttore.
Non ho poi afferrato bene cosa succederà se (per caso) le Belle Arti eserciteranno il loro diritto di prelazione: avrò "indietro" tutti i miei soldi versati (comprensivi dell'IVA) e da chi?
Grazie ancora.
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lbnprogettocasa
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- Iscritto il: mer giu 22, 2011 7:24 pm
ti riporto una chiara specifica:
La Legge n.1089 del 1939, tutela del patrimonio artistico nazionale attraverso l'imposizione di vincoli per quei beni aventi caratteristiche storiche ed artistiche di particolare rilievo.
Gli immobili vincolati possono essere liberamente trasferiti ma per gli stessi la citata legge stabilisce a favore dello stato un diritto di prelazione nell'acquisto.
Tale diritto potrà essere esercitato dal Ministero dei Beni Culturali ed Ambientali entro i due mesi successivi alla notifica dell'atto di compravendita.
Tale atto risulterà pertanto sottoposto alla condizione sospensiva del mancato esercizio del diritto di prelazione.
Per quanto attiene al contratto di mutuo stipulato per l'acquisto dell'immobile in caso di esercizio del diritto di prelazione da parte del Ministero, si risolve e la relativa ipoteca iscritta a garanzia, dovrà essere cancellata. Ciò con conseguenze economicamente dannose sia a carico del mutuatario che un'operazione non economicamente conveniente per la banca. Per questo motivo molti istituti di credito hanno da sempre negato la concessione dei mutui su immobili vincolati ai sensi della Legge 1089/39.
In linea di principio non è però esclusa la possibilità che venga finanziato l'acquisto di immobili vincolati, stante anche le limitatissime ipotesi statistiche di esercizio del diritto di prelazione.
In questi casi però gli assegni rappresentanti la somma erogata rimarranno depositati presso il notaio rogante fino al decorso del termine per l'esercizio del diritto di prelazione e solo a termine scaduto consegnati alla parte venditrice.
Ciao
Sandra
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La Legge n.1089 del 1939, tutela del patrimonio artistico nazionale attraverso l'imposizione di vincoli per quei beni aventi caratteristiche storiche ed artistiche di particolare rilievo.
Gli immobili vincolati possono essere liberamente trasferiti ma per gli stessi la citata legge stabilisce a favore dello stato un diritto di prelazione nell'acquisto.
Tale diritto potrà essere esercitato dal Ministero dei Beni Culturali ed Ambientali entro i due mesi successivi alla notifica dell'atto di compravendita.
Tale atto risulterà pertanto sottoposto alla condizione sospensiva del mancato esercizio del diritto di prelazione.
Per quanto attiene al contratto di mutuo stipulato per l'acquisto dell'immobile in caso di esercizio del diritto di prelazione da parte del Ministero, si risolve e la relativa ipoteca iscritta a garanzia, dovrà essere cancellata. Ciò con conseguenze economicamente dannose sia a carico del mutuatario che un'operazione non economicamente conveniente per la banca. Per questo motivo molti istituti di credito hanno da sempre negato la concessione dei mutui su immobili vincolati ai sensi della Legge 1089/39.
In linea di principio non è però esclusa la possibilità che venga finanziato l'acquisto di immobili vincolati, stante anche le limitatissime ipotesi statistiche di esercizio del diritto di prelazione.
In questi casi però gli assegni rappresentanti la somma erogata rimarranno depositati presso il notaio rogante fino al decorso del termine per l'esercizio del diritto di prelazione e solo a termine scaduto consegnati alla parte venditrice.
Ciao
Sandra
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Riferisco ciò che mi ha setto il notaio:
al primo rogito staccherò due assegni, uno intestat al costruttore ed uno intestato alla banca (con la quale il costruttore, NON IO, ha acceso la quota parte di mutuo), presente un funzionario della Banca stessa; il costruttore rilascerà regolare fattura per l'intero imposto da me versato al momento (assegno per la banca + asegno per il costruttore, con l'IVA).
Quindi gli assegni NON verranno trattenuti dal notaio ma incassati dalle ripettive parti (banca e costruttore).
ORA UNA ULTERIORE DOMANDA:
Una volta fatto questo PRIMO rogito (nel quale di fatto verserò il 90% del totale pattuito), con il quale, come mi ha confermato il notaio, divento effettivo proprietario, nel malaugurato caso di fallimento dell'impresa venditrice io resto proprietario dell'immobile o lo perdo?
al primo rogito staccherò due assegni, uno intestat al costruttore ed uno intestato alla banca (con la quale il costruttore, NON IO, ha acceso la quota parte di mutuo), presente un funzionario della Banca stessa; il costruttore rilascerà regolare fattura per l'intero imposto da me versato al momento (assegno per la banca + asegno per il costruttore, con l'IVA).
Quindi gli assegni NON verranno trattenuti dal notaio ma incassati dalle ripettive parti (banca e costruttore).
ORA UNA ULTERIORE DOMANDA:
Una volta fatto questo PRIMO rogito (nel quale di fatto verserò il 90% del totale pattuito), con il quale, come mi ha confermato il notaio, divento effettivo proprietario, nel malaugurato caso di fallimento dell'impresa venditrice io resto proprietario dell'immobile o lo perdo?
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ginore ha scritto:Riferisco ciò che mi ha setto il notaio:
al primo rogito staccherò due assegni, uno intestat al costruttore ed uno intestato alla banca (con la quale il costruttore, NON IO, ha acceso la quota parte di mutuo), presente un funzionario della Banca stessa; il costruttore rilascerà regolare fattura per l'intero imposto da me versato al momento (assegno per la banca + asegno per il costruttore, con l'IVA).
Quindi gli assegni NON verranno trattenuti dal notaio ma incassati dalle ripettive parti (banca e costruttore).
ORA UNA ULTERIORE DOMANDA:
Una volta fatto questo PRIMO rogito (nel quale di fatto verserò il 90% del totale pattuito), con il quale, come mi ha confermato il notaio, divento effettivo proprietario, nel malaugurato caso di fallimento dell'impresa venditrice io resto proprietario dell'immobile o lo perdo?
questo sarebbe un caso di revocatoria fallimentare ma la legge prevede che il costruttore ti rilasci fidejusione assicurativa sulle somme versate per la casa è obbligato per legge!
ti lascio un link da consultare
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ciao
Sandra
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