Acquisto appartameno in Rta
Moderatore: CasaDaPrivato
Acquisto appartameno in Rta
Sono in cerca di una seconda casa al mare, e vari annunci di agenzie immobiliari indicano la vendita di appartamenti in rta (residenza turistica alberghiera): potete darmi maggiori delucidazioni in quanto mi è stato detto che non vi è un atto notarile di acquisto. Grazie
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geomterracciano
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- Iscritto il: lun mag 21, 2007 4:27 pm
1) Nozione generale di multiproprietà.
L'attuale disciplina dell'istituto della multiproprietà si ritrova nel Decreto Legislativo 9 novembre 1998 n.427 (attuativo della Direttiva 99/47/CE) e nel Titolo IV – Capo I del Decreto Legislativo 6 settembre 2005, n. 206: "Codice del consumo, a norma dell'articolo 7 della legge 29 luglio 2003, n. 229".
La regolamentazione della multiproprietà non risolve il problema della qualificazione giuridica di questo istituto che talvolta è stato definito quale proprietà turnaria, ma anche condominio atipico, oppure comune comproprietà etc. (AA.VV. Dei singoli contratti vol. I, Milano 2005 p.24 ss.).
Tralasciando le molteplici dissertazioni dottrinarie circa la natura giuridica della multiproprietà, si può affermare sinteticamente che, ai sensi della vigente normativa, si tratta di un contratto avente una durata non inferiore a tre anni stipulato dietro il corrispettivo di un prezzo in cambio del quale si costituisce, si trasferisce o si promette di costituire o trasferire, direttamente o indirettamente un diritto reale ovvero un altro diritto avente ad oggetto il godimento su uno o più beni immobili per un periodo determinato o determinabile nell'anno non inferiore ad una settimana (articolo 1 lett.a, D.lgs.n.427/1998 e articolo 69 D.lgs. n.206/2005).
Il venditore può essere sia una persona fisica sia una persona giuridica che nell'ambito della propria attività professionale costituisce o trasferisce i diritti in precedenza richiamati (articolo 1, lett.b, D.lgs.n.427/1998).
Il bene immobile oggetto dei diritti può essere anche quello con destinazione alberghiera, così pure quello per uso abitazione e per uso alberghiero o per uso turistico – recettivo (articolo 1, lett.d, D.lgs.n.427/1998).
Mediante la stipulazione di un contratto di multiproprietà più soggetti possono trovarsi a godere e disporre del medesimo bene immobile, sebbene in periodi diversi nel corso dell'anno. Ciascun multiproprietario è pertanto limitato nel godimento dell'immobile, infatti, a differenza del pieno proprietario, non può apportarvi modifiche, né può cambiare l'arredamento, deve prestare attenzione a non danneggiare gli arredi ed i corredi, nonché ogni altro oggetto si trovi all'interno del medesimo, non può ospitare altre persone, oltre un certo numero, ed in ogni caso sarà tenuto a rispettare precise condizioni. La multiproprietà immobiliare oltre a consentire all'acquirente di godere dei diritti sopra citati su un determinato immobile (con tutti gli arredi, corredi ed elettrodomestici) gli permette di disporne (mediante vendita, successione, affitto, uso) con gli stessi limiti, durata, obblighi e condizioni previsti dal contratto e dal regolamento di comunione che disciplina l'utilizzo del bene e delle parti comuni.
2) Alcune forme specifiche di multiproprietà in Italia.
La multiproprietà azionaria: si attua costituendo una società per azioni la quale diviene titolare esclusiva della proprietà di un complesso residenziale/alberghiero che viene gestito dalla medesima o da un'altra società incaricata. Gli azionisti possono acquistare una certa quantità di azioni appartenenti ad una categoria speciale (cd. privilegiate), dotate di un particolare vantaggio patrimoniale, consistente nella possibilità di stipulare convenzioni a titolo oneroso aventi ad oggetto la comproprietà in millesimi della struttura, per una durata non superiore a quella della società, nonché la ripartizione dei costi di manutenzione ordinaria e straordinaria etc., commisurata al periodo di godimento turnario a ciascuno assegnato. Tuttavia in Italia la multiproprietà azionaria, finora, non ha avuto una grande diffusione per via del rischio che ciascun multiproprietario /azionista è costretto a sopportare in relazione alle incerte sorti dell'attività societaria (si pensi ad esempio al rischio di fallimento).
La multiproprietà alberghiera: consente all'acquirente di godere dei diritti sopra citati all'interno di una struttura alberghiera (o di diverse strutture facenti parte di una catena), unitamente ai servizi tipici offerti da questa specifica attività (quali ad esempio quelli di ristorazione, l'uso di piscine, beauty center, la prestazione di servizi di reception, cambio biancheria e pulizia delle camere e delle unità abitative etc.).
L'attuale disciplina dell'istituto della multiproprietà si ritrova nel Decreto Legislativo 9 novembre 1998 n.427 (attuativo della Direttiva 99/47/CE) e nel Titolo IV – Capo I del Decreto Legislativo 6 settembre 2005, n. 206: "Codice del consumo, a norma dell'articolo 7 della legge 29 luglio 2003, n. 229".
La regolamentazione della multiproprietà non risolve il problema della qualificazione giuridica di questo istituto che talvolta è stato definito quale proprietà turnaria, ma anche condominio atipico, oppure comune comproprietà etc. (AA.VV. Dei singoli contratti vol. I, Milano 2005 p.24 ss.).
Tralasciando le molteplici dissertazioni dottrinarie circa la natura giuridica della multiproprietà, si può affermare sinteticamente che, ai sensi della vigente normativa, si tratta di un contratto avente una durata non inferiore a tre anni stipulato dietro il corrispettivo di un prezzo in cambio del quale si costituisce, si trasferisce o si promette di costituire o trasferire, direttamente o indirettamente un diritto reale ovvero un altro diritto avente ad oggetto il godimento su uno o più beni immobili per un periodo determinato o determinabile nell'anno non inferiore ad una settimana (articolo 1 lett.a, D.lgs.n.427/1998 e articolo 69 D.lgs. n.206/2005).
Il venditore può essere sia una persona fisica sia una persona giuridica che nell'ambito della propria attività professionale costituisce o trasferisce i diritti in precedenza richiamati (articolo 1, lett.b, D.lgs.n.427/1998).
Il bene immobile oggetto dei diritti può essere anche quello con destinazione alberghiera, così pure quello per uso abitazione e per uso alberghiero o per uso turistico – recettivo (articolo 1, lett.d, D.lgs.n.427/1998).
Mediante la stipulazione di un contratto di multiproprietà più soggetti possono trovarsi a godere e disporre del medesimo bene immobile, sebbene in periodi diversi nel corso dell'anno. Ciascun multiproprietario è pertanto limitato nel godimento dell'immobile, infatti, a differenza del pieno proprietario, non può apportarvi modifiche, né può cambiare l'arredamento, deve prestare attenzione a non danneggiare gli arredi ed i corredi, nonché ogni altro oggetto si trovi all'interno del medesimo, non può ospitare altre persone, oltre un certo numero, ed in ogni caso sarà tenuto a rispettare precise condizioni. La multiproprietà immobiliare oltre a consentire all'acquirente di godere dei diritti sopra citati su un determinato immobile (con tutti gli arredi, corredi ed elettrodomestici) gli permette di disporne (mediante vendita, successione, affitto, uso) con gli stessi limiti, durata, obblighi e condizioni previsti dal contratto e dal regolamento di comunione che disciplina l'utilizzo del bene e delle parti comuni.
2) Alcune forme specifiche di multiproprietà in Italia.
La multiproprietà azionaria: si attua costituendo una società per azioni la quale diviene titolare esclusiva della proprietà di un complesso residenziale/alberghiero che viene gestito dalla medesima o da un'altra società incaricata. Gli azionisti possono acquistare una certa quantità di azioni appartenenti ad una categoria speciale (cd. privilegiate), dotate di un particolare vantaggio patrimoniale, consistente nella possibilità di stipulare convenzioni a titolo oneroso aventi ad oggetto la comproprietà in millesimi della struttura, per una durata non superiore a quella della società, nonché la ripartizione dei costi di manutenzione ordinaria e straordinaria etc., commisurata al periodo di godimento turnario a ciascuno assegnato. Tuttavia in Italia la multiproprietà azionaria, finora, non ha avuto una grande diffusione per via del rischio che ciascun multiproprietario /azionista è costretto a sopportare in relazione alle incerte sorti dell'attività societaria (si pensi ad esempio al rischio di fallimento).
La multiproprietà alberghiera: consente all'acquirente di godere dei diritti sopra citati all'interno di una struttura alberghiera (o di diverse strutture facenti parte di una catena), unitamente ai servizi tipici offerti da questa specifica attività (quali ad esempio quelli di ristorazione, l'uso di piscine, beauty center, la prestazione di servizi di reception, cambio biancheria e pulizia delle camere e delle unità abitative etc.).
Ciao Giova1970,
nella pratica delle compravendite immobiliari, soprattutto in zone di assidua frequentazione turistica, sono assai frequenti operazioni di compravendita che hanno ad oggetto immobili facenti parte di un più vasto complesso residenziale adibito a struttura ricettiva, e più precisamente a Residenze Turistico Alberghiere.
Spesso il mercato di questi immobili dipende dalle leggi regionali vigenti.
Informati bene prima di fare l'acquisto, perchè è facile incappare in speculazioni edilizie.
Molti Comuni prevedono nei loro piani di lottizzazione aree su cui far costruire questi complessi, destinati ad essere strutture ricettive (alberghiero/residence) e quindi non con destinazione di civile abitazione.
Si legge spesso di abusi edilizi: in diverse regioni, imprese costruttrici frazionano e vendono in singole unità immobiliari questi complessi, cambiando di fatto la destinazione d'uso iniziale e andando quindi a creare l'illecito.
Al buon intenditore, ........
Ciao
A questo link trovi un caso che ti illustra bene le problematiche in cui si può incappare. http://selfmade.strservice.net/selfmade ... e/1403.pdf
nella pratica delle compravendite immobiliari, soprattutto in zone di assidua frequentazione turistica, sono assai frequenti operazioni di compravendita che hanno ad oggetto immobili facenti parte di un più vasto complesso residenziale adibito a struttura ricettiva, e più precisamente a Residenze Turistico Alberghiere.
Spesso il mercato di questi immobili dipende dalle leggi regionali vigenti.
Informati bene prima di fare l'acquisto, perchè è facile incappare in speculazioni edilizie.
Molti Comuni prevedono nei loro piani di lottizzazione aree su cui far costruire questi complessi, destinati ad essere strutture ricettive (alberghiero/residence) e quindi non con destinazione di civile abitazione.
Si legge spesso di abusi edilizi: in diverse regioni, imprese costruttrici frazionano e vendono in singole unità immobiliari questi complessi, cambiando di fatto la destinazione d'uso iniziale e andando quindi a creare l'illecito.
Al buon intenditore, ........
Ciao
A questo link trovi un caso che ti illustra bene le problematiche in cui si può incappare. http://selfmade.strservice.net/selfmade ... e/1403.pdf
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