Abuso edilizio non sanabile - salta il rogito?

[Mare]

Buongiorno a tutti,
necessito per favore di assistenza per arrivare alla data del rogito con le idee chiare.
Nel mese di Luglio 2011, siglo contratto preliminare per l'acquisto di una casa con ROGITO fissato entro il 30 di Aprile 2012.
Premetto che nella proposta di acquisto si faceva già riferimento ad una situazione da sanare e nel preliminare è specificato che l'immobile dovrà essere trasferito privo di vizi e secondo leggi vigente ecc ecc
Ciò che è considerato abuso edilizio però di scopre non può essere sanato perchè privo della cosiddetta "doppia conformità" e la proprietà DICHIARA e dichiarerà (ai fini del rogito) che l'abuso è ante 1967.
Purtroppo però in Comune c'è una tavola depositata del 1970 dove ciò che è considerato abuso non risulta e pertanto l'eventuale dichiarazione della parte venditrice risulterebbe falsa. Attualmente manca anche la scheda castale dell'immobile ma mi dicono si faccia presto a depositarne una con lo stato di fatto dellimmbile.
La domanda è:
- DEVO per forza rogitare? o meglio posso far saltare il rogito senza perdere la caparra?
- Se la proprietà dichiara che l'abuso è ante 1967 ma la tavola del 1970 non lo riporta la propietà cosa rischia?
La loro intenzione sarebbe presnetare una DIA in sanatoria sulla tavola oggi esistente dichiarando che il tecnico del tempo abbia omesso l'abuso ma che sostanzialemnte c'era... mi sembra un pò assurdo.

- Il Notaio dovrà verificare la conformità urbanistica? ma potrebbe prendere per buona la DIA in sanatoria.
- E se il Comune non approvasse la DIA o si esprimesse con parere contrario? Io ovviamente VORREI POTER NON ROGITARE senza però perdere la caparra!!!

Non voglio che l'abuso mi venga trasferito!

Mi hanno anche proposto di demolire l'abuso rinegoziando il prezzo di vendita dell'immobile ma io non voglio perdere ciò che ho visto e che mi paice della casa.

Peraltro ho anche la Banca d a coinvolgere per il Mutuo ma vorrei far saltare il ROGITO.

Grazie mille ad eventuale tecnico, avvocato che vorrà/potrà darmi qualche indicazione.

[CASAPRIVATI.net]

Buongiorno è un tema non semplice da affrontare.
E' vero che il Geometra depositando il documento in comune nel 1970 potrebbe aver sbagliato, e un altra grande verità è che il Notaio stesso se la scheda catastale (quella depositata in catasto) non è conforme allo stato di fatto NON rogita così come può l'acquirente per il medesimo motivo bloccare la compravendita. Come ben sa questa regola NON vale per gli immobili costruiti ante '67. Mi pare di aver capito che in preliminare è stata inserita una clausola SOSPENSIVA, ovvero una clausola per cui dall'esito dipende o meno l'efficacia di un contratto, quindi se i venditori prima dell'atto dovessero trovare una soluzione legalmente valida hanno (purtroppo per lei) diritto a portare a compimento la compravendita. Se questa soluzione poi dovrebbe significare alterare ciò che da lei è stato acquistato come "visto e piaciuto" non so se sia una condizione che determini la risoluzione del contratto. Per questo le consiglio di consultare un buon avvocato.

Buona Giornata
Staff di casaprivati.net

[superfarang]

Buongiorno a tutti,
necessito per favore di assistenza per arrivare alla data del rogito con le idee chiare.
Nel mese di Luglio 2011, siglo contratto preliminare per l'acquisto di una casa con ROGITO fissato entro il 30 di Aprile 2012.
Premetto che nella proposta di acquisto si faceva già riferimento ad una situazione da sanare e nel preliminare è specificato che l'immobile dovrà essere trasferito privo di vizi e secondo leggi vigente ecc ecc
Ciò che è considerato abuso edilizio però di scopre non può essere sanato perchè privo della cosiddetta "doppia conformità" e la proprietà DICHIARA e dichiarerà (ai fini del rogito) che l'abuso è ante 1967.
Purtroppo però in Comune c'è una tavola depositata del 1970 dove ciò che è considerato abuso non risulta e pertanto l'eventuale dichiarazione della parte venditrice risulterebbe falsa. Attualmente manca anche la scheda castale dell'immobile ma mi dicono si faccia presto a depositarne una con lo stato di fatto dellimmbile.
La domanda è:
- DEVO per forza rogitare? o meglio posso far saltare il rogito senza perdere la caparra?
- Se la proprietà dichiara che l'abuso è ante 1967 ma la tavola del 1970 non lo riporta la propietà cosa rischia?
La loro intenzione sarebbe presnetare una DIA in sanatoria sulla tavola oggi esistente dichiarando che il tecnico del tempo abbia omesso l'abuso ma che sostanzialemnte c'era... mi sembra un pò assurdo.

- Il Notaio dovrà verificare la conformità urbanistica? ma potrebbe prendere per buona la DIA in sanatoria.
- E se il Comune non approvasse la DIA o si esprimesse con parere contrario? Io ovviamente VORREI POTER NON ROGITARE senza però perdere la caparra!!!

Non voglio che l'abuso mi venga trasferito!

Mi hanno anche proposto di demolire l'abuso rinegoziando il prezzo di vendita dell'immobile ma io non voglio perdere ciò che ho visto e che mi paice della casa.

Peraltro ho anche la Banca d a coinvolgere per il Mutuo ma vorrei far saltare il ROGITO.

Grazie mille ad eventuale tecnico, avvocato che vorrà/potrà darmi qualche indicazione.

Caro Signore, lei da un lato non vuole perdere cio" "che ha visto" come dice lei e da quell'altro...In parole povere sta chiedendo, almeno nel mio caso, ad un agente immobiliare di suggerirle un cavillo per far "saltare' ( riprendo sempre le sue parole) un rogito gia fissato dove, le ricordo, lei stesso sapeva precedentemente della situazione dell immobile. Lei, non chiede come sanare la situazione, ma come disonestamente non adempiere alle sue obbligazioni ai danni sia di un proprietario sia, presumibilmente di un collega che si sta adoperando per adempiere alle giuste clausole inserite nel preliminare. Trovo il suo comportamento oggettivamente scorretto e, personalmente, disgustoso.

[Mare]

Roberto, perchè non ha letto almeno un paio di volte ciò che ho scritto prima di offendere? bastava che leggesse il suggerimento di casaprivati.net che ringrazio e che ha colto l'oggetto della richiesta.
Infatti, più che un tentativo disonesto e disgustoso come lo definisce lei, la mia era una richiesta di aituo per evitare che ciò che vorrei acquistare si traduca in un incauto acquisto.
Io ad oggi ho solo incontrato Agenti Immobiliare ignoranti, incapaci, furbetti e che non consigliano adeguatamente i propri clienti, specie se acquirenti.
Se ancora interessato alla questione provo a riassumere la situazione, anche a benificio di coloro che vorranno lasciare il proprio contributo:
nella promessa di acquisto (che ha preceduto il preliminare) era specificato che l'immobile oggetto della promessa c'era da sanare una situazione. Si scopre però che questo abuso NON E' sanabile. Visto che io non ho alcuna intenzione di rogitare qualcosa che mi trasferisca la responsabilità dell'abuso chiedevo appunto a professionisti/esperti alcune indicazioni per approfondire il tema.
la parte venditrice sta cercando di fare di tutto per arrivare al rogito ma io tempo che voglia arrivaci con qualche accrocchio e non proprio come la legge dispone. Vorrei evitare che il mio Notaio si trovi costretto a farmi rogitare con tutto l'abuso edilizio ancora in essere. Dubito ma è appunto il mio timore.
Ho saputo sempre che la parte venditrice vorrebbe apportare delle alterazioni (demolire l'abuso) a quanto vorrei acquistare ma io ho nel preliminare la clausola del "visto e piaciuto".
Questo può rendere annullabile il preliminare?
Se l'abuso è stato costruito dopo il 1967 e non c'è la dopia conformità come può essere sanato. In virtù del fatto che in comune c'è una tavola del 1971 dove l'abuso non è riportato?
Insomma è certamernte un tema complicato ma non certo disonesto come vorrebbe farmi apparire.
Le auguro una splendida giornata!

[superfarang]

Roberto, perchè non ha letto almeno un paio di volte ciò che ho scritto prima di offendere? bastava che leggesse il suggerimento di casaprivati.net che ringrazio e che ha colto l'oggetto della richiesta.
Infatti, più che un tentativo disonesto e disgustoso come lo definisce lei, la mia era una richiesta di aituo per evitare che ciò che vorrei acquistare si traduca in un incauto acquisto.
Io ad oggi ho solo incontrato Agenti Immobiliare ignoranti, incapaci, furbetti e che non consigliano adeguatamente i propri clienti, specie se acquirenti.
Se ancora interessato alla questione provo a riassumere la situazione, anche a benificio di coloro che vorranno lasciare il proprio contributo:
nella promessa di acquisto (che ha preceduto il preliminare) era specificato che l'immobile oggetto della promessa c'era da sanare una situazione. Si scopre però che questo abuso NON E' sanabile. Visto che io non ho alcuna intenzione di rogitare qualcosa che mi trasferisca la responsabilità dell'abuso chiedevo appunto a professionisti/esperti alcune indicazioni per approfondire il tema.
la parte venditrice sta cercando di fare di tutto per arrivare al rogito ma io tempo che voglia arrivaci con qualche accrocchio e non proprio come la legge dispone. Vorrei evitare che il mio Notaio si trovi costretto a farmi rogitare con tutto l'abuso edilizio ancora in essere. Dubito ma è appunto il mio timore.
Ho saputo sempre che la parte venditrice vorrebbe apportare delle alterazioni (demolire l'abuso) a quanto vorrei acquistare ma io ho nel preliminare la clausola del "visto e piaciuto".
Questo può rendere annullabile il preliminare?
Se l'abuso è stato costruito dopo il 1967 e non c'è la dopia conformità come può essere sanato. In virtù del fatto che in comune c'è una tavola del 1971 dove l'abuso non è riportato?
Insomma è certamernte un tema complicato ma non certo disonesto come vorrebbe farmi apparire.
Le auguro una splendida giornata!

Egregio, se sul suo cammino ha incontrato SOLO incompetenti ( si vede i trova tutti lei) non vedo perche questa volta ha proceduto all acquisto. Il suo notaio come qualsiasi altro dicharera il rogito fattibile se la documentazione presentata sara' efficace in tal senso.Acrrocchio com lo chiama lei o non accrocchio. Punto. Quando lei ha visto la casa parebbe sia stato adeguatamente informato della situazione ( altrimenti non avrebbe inserito nelcompromesso alcuna clausola) tanto e' vero che nemmeno l offerta del proprietario di demolire la parte non ancora sanata e di rivedere si conseguenza il prezzo le risulta accettabile. Dal poco che espone, ritengo che la situazione sia sanabile, per lo meno "de facto" Se la sua preoccupazione e di comprare qualcosa non perfettamente in regola si tranquillizzi pure, sia l agente immobiliare sia il notaio sanno perfettamente cio che si puo e cio che no nsi puo fare e SOLO sui documenti si basano. Quindi, cio che dichiarera' parte venditrice e se il geometra avessa depositato un errata rappresentazione grafica NON dovrebbe interessarle.(SEMPRE CHE LEI DESIDERI ACQUISTARE L IMMOBILE COME VISTO E PIACIUTO E CON I DOCUMENTI IN ORDINE.) Se lei,INVECE come qualsiasi venditore esperto supporrebbe avesse semplicemente CAMBIATO IDEA farebbe molto meglio ad avvertire le parti in causa assumendosi le proprie responsabilita' Riassumendo in sancta simpicitas: se il giorno fissato per il rogito l immobile risultera rogitabile lei sara tenuto a farlo salvo corrispondere le previste penali se l immobile non risultera in regola sara sua giusta facolta risolvere il contratto preliminare. Trucchi per far "saltare i rogiti" ritengo che non sia nostra incombenza insegnarli. Forse l utente a cui si riferisce avra usato toni piu diplomatici ma mi pare che il concetto sia stato simile. Anche a lei una splendida giornata..senza dimenticarsi di parte venditrice, notaio ed agente immobiliare.
Sono certo di essere stato chiaro.

[CASAPRIVATI.net]

Carissimo Roberto,
il "quell'altro" come maleducatamente ha indicato nel precedente Post, è un agente immobiliare dotato di regolare patentino ed iscritto presso la camera di commercio. Non mi sono permesso ne di giudicare l'operato dell'utente ne quello dell'agente immobiliare, ne quello dei venditori. Mi sono limitato a fornire informazioni oggettive e chiare che l'utente ha apprezzato, e mai mi sento in dovere di fornire delle spiegazioni su ciò che scrivo (se non alla parte interessata), ma quando una persona offende non si può fare altro che rispondere. Io accetto critiche e correzioni a patto che siano giuste e obbiettive, non accetto di essere sminuito, tanto meno da un perfetto sconosciuto.
Sono sicurissimo che ha colto il messaggio, e che la cosa non si ripeterà.
Buona Giornata

[superfarang]

Carissimo Roberto,
il "quell'altro" come maleducatamente ha indicato nel precedente Post, è un agente immobiliare dotato di regolare patentino ed iscritto presso la camera di commercio. Non mi sono permesso ne di giudicare l'operato dell'utente ne quello dell'agente immobiliare, ne quello dei venditori. Mi sono limitato a fornire informazioni oggettive e chiare che l'utente ha apprezzato, e mai mi sento in dovere di fornire delle spiegazioni su ciò che scrivo (se non alla parte interessata), ma quando una persona offende non si può fare altro che rispondere. Io accetto critiche e correzioni a patto che siano giuste e obbiettive, non accetto di essere sminuito, tanto meno da un perfetto sconosciuto.
Sono sicurissimo che ha colto il messaggio, e che la cosa non si ripeterà.
Buona Giornata

Scusa temo che tu abbia letto qualcosa d altro.1) Cosa vuol dire " QUELL ALTRO" ? Non mi pare di leggerlo. 2) Non comprendo chi ti abbia chiesto spiegazioni diverse dalla persona interessata ??? 3) non comprendo chi ti possa sminuire chiamandoti utente. Utenti del forum lo siamo tutti, 4) non ho usato il tuo titolo professionale poiche sul tuo sito hai scritto di NON ESSERE un agenzia ma non mi sembra un offesa. 4) ho scritto ce piu educatamente hai fornto lo stesso concetto..cioe lo hai rimandato a chi, magari a parita di titolo esercita la professione forense.

Tempo sinceramente che tu abbia mal compreso, se non proprio che abbia letto un altro post. Ti invito a rileggere e ti accorgerai che e' cosi'.
Con stima
PS leggo ora la parola da te citata..."quell altro".Leggi il contesto per favore " ....da un lato...da quell altro " DIMMI COME HAI POTUTO PENSARE CHE SIA RIFERITA A TE...ma per favore. Hai detto bene, non mi conosci, se come altri mi conoscessi avresti compreso differentemente. Per quanto riguarda il quesito psto da mare ho gia risposto a lui/lei. Credimi che ha comrpeso perfettamente questa volta come anche qualunque venditore con una 20 di anni di esperienza.

[Mare]

Scusate non volevo sollevare alcuna diatriba offensiva, al massimo un confronto tra "tecnici" del settore.
Credo di aver chiarito con il Sig. Roberto al quale non sto a specificare se "li abbia trovati tutti io" o meno. Di rogiti ne ho fatti tanti e tutti andati benissimo, purtroppo adesso sono incappato in un triangolo a mio avviso "pericoloso".
Certamente se la parte venditrice arriverà in regola coi documenti io rogiterò, è ciò che ho scelto di voler acquistare.
Purtroppo (ma è solo una sensazione che potrò verificare al rogito), credo che non sarà così.
Se un ABUSO non è sanabile perchè privo della doppia conformità;
Se è dimostrabile con una tavola depositata in comune del 1971 che l'abuso non è ante 1967 (altrimenti sarebbe stato riportato nella pianta;
Se nonostante la dichiarazione della parte venditrice che l'abuso è ante 1967 dimostro che è falso in virtù della tavola del 1971;
Se io, parte acquirente, non sono d'accordo a sanare perchè mi si propone una demolizione (verrebbe demolita una parte che io ritengo MOLTO importante dell'immobile);
Mi chiedo cos'altro potrebbe fare la parte venditrice per regolare il tutto?

Ero sì al corrente della pratica in sanatoria, l'agente Immobiliare la ha inserita nella promessa di acquisto (e non nel preliminare) e se questa pratica non va a buon fine???

Io non ho cambiato idea, ma non voglio nemmeno acqusitare qualcosa che a seguito del mio progetto di ristrutturazione rispunti come ABUSO edilizio.

Ci vorrebbe l'intervento di un LEGALE......

Cmq grazie peri tentativi di delucidazione.

[CASAPRIVATI.net]

(Caro Signore, lei da un lato non vuole perdere cio" "che ha visto" come dice lei e da quell'altro...) è una frase che ho frainteso, ma è fraintendibile. A tutti capita di scrivere male.

Sul resto non le rispondo perché ha colto a suo modo i concetti che ho espresso, e non ho tempo da dedicarle per specificarglieli punto per punto.

Di questa discussione mi limito ad incassare l'apprezzamento di "mare" per la risposta fornita.
Buona Giornata e Buon Lavoro.

[superfarang]

(Caro Signore, lei da un lato non vuole perdere cio" "che ha visto" come dice lei e da quell'altro...) è una frase che ho frainteso, ma è fraintendibile. A tutti capita di scrivere male.

Sul resto non le rispondo perché ha colto a suo modo i concetti che ho espresso, e non ho tempo da dedicarle per specificarglieli punto per punto.

Di questa discussione mi limito ad incassare l'apprezzamento di "mare" per la risposta fornita.
Buona Giornata e Buon Lavoro.

Bravo, MOLTO meglio cosi. Un altro non avrebbe frainteso ma errare umano est,,,perseverare e' diabolico. Qualche anno in piu di esperienza gioverebbe, se lo lasci dire, collega.

PS iscrizione al ruolo 1989.

[superfarang]

Scusate non volevo sollevare alcuna diatriba offensiva, al massimo un confronto tra "tecnici" del settore.
Credo di aver chiarito con il Sig. Roberto al quale non sto a specificare se "li abbia trovati tutti io" o meno. Di rogiti ne ho fatti tanti e tutti andati benissimo, purtroppo adesso sono incappato in un triangolo a mio avviso "pericoloso".
Certamente se la parte venditrice arriverà in regola coi documenti io rogiterò, è ciò che ho scelto di voler acquistare.
Purtroppo (ma è solo una sensazione che potrò verificare al rogito), credo che non sarà così.
Se un ABUSO non è sanabile perchè privo della doppia conformità;
Se è dimostrabile con una tavola depositata in comune del 1971 che l'abuso non è ante 1967 (altrimenti sarebbe stato riportato nella pianta;
Se nonostante la dichiarazione della parte venditrice che l'abuso è ante 1967 dimostro che è falso in virtù della tavola del 1971;
Se io, parte acquirente, non sono d'accordo a sanare perchè mi si propone una demolizione (verrebbe demolita una parte che io ritengo MOLTO importante dell'immobile);
Mi chiedo cos'altro potrebbe fare la parte venditrice per regolare il tutto?

Ero sì al corrente della pratica in sanatoria, l'agente Immobiliare la ha inserita nella promessa di acquisto (e non nel preliminare) e se questa pratica non va a buon fine???

Io non ho cambiato idea, ma non voglio nemmeno acqusitare qualcosa che a seguito del mio progetto di ristrutturazione rispunti come ABUSO edilizio.

Ci vorrebbe l'intervento di un LEGALE......

Cmq grazie peri tentativi di delucidazione.

Allora Lei vuole DIMOSTRARE qualcosa o vuole acquistare ? Se i documenti saranno in regola e lei vuole come VOLEVA acquistare bene..se vorra dimostrare qualcosa comunque vuol dire che lei NON VUOLE ACQUISTARE. Non vorrei essere ripetitivo perche anche ripetendo evidentemente a volte non tutti comprendono ma secondo me lei NON VUOLE PIU ACQISTARE in qualsiasi forma e nemmeno vuole assumersi le proprie responsabilita' Facciamo una bella cosa..1)Lei faccia quel che crede, 2)IO pur essendo in grado MAI le diro cosa fare per far "saltare il rogito" ( parle sue che IO ritengo insulse) 3) casadaprivato agente immobiliare ma NON agenzia immobiliare come dichiara lui stesso "incassa" (parole sue )il suo apprezzamento..e siamo tutti contenti. Cosa ne dice ? Le ricordo in ultimo che nessuno ha mai detto chr la gente immobiliare non sia laureato in giuriprudenza...ma ritengo che nessun agente immobiliare IN QUESTO CASO le suggerira come far saltare i rogiti. Se lei avesse ragione lo avrei gi fatto.

[CASAPRIVATI.net]

Caro Roberto,

le chiedo gentilmente di non chiamarmi più collega in quanto anche se vero dal punto di vista formale, mi sento quanto più lontano da lei dal punto di vista professionale.
Non le sto a spiegarne i motivi ma credo che rileggendo quanto ha scritto li può individuare facilmente.

La informo inoltre che non risponderò più ai suoi messaggi.

Buona Giornata

[superfarang]

Caro Roberto,

le chiedo gentilmente di non chiamarmi più collega in quanto anche se vero dal punto di vista formale, mi sento quanto più lontano da lei dal punto di vista professionale.
Non le sto a spiegarne i motivi ma credo che rileggendo quanto ha scritto li può individuare facilmente.

La informo inoltre che non risponderò più ai suoi messaggi.

Buona Giornata

Su questo non vi e' dubbio in quanto come ripeto Lei stesso si definisce NON agente immobiliare pur essendolo.(?) Infatti mi chiedevo cosa ci facesse su questo forum dedicato agli agenti immobiliari. "no agenzie no provviggioni.." Forse puo Lei stesso capire i motivi per i quali non rispondere carissimo NON collega come preferisce. Non mi spieghi i motivi, me lo risparmi, o meglio CE lo riparmi,grazie. Le suggerisco inoltre di non ingolfare un forum di agenti immobiliari..a)mandato b) proposta di acquisto c) accettazione d) preliminare ...se non vuole o non e in grado di farlo. Per le diatribe professionali ci sono altri forum e, su questi i mp, non trova ? Come ripeto qualche anno di esperienza unito a una laurea in giurisprudenza/economia la aiuterebbero non poco a meglio comprendere.
Salve eh/

Roberto Agente Immobiliare dal 1989 n. 844 CCIAA di Genova.
Se anziche rimanere anonimo volesse.......visto che molti nel forum conoscono anche il mio cognome, altrimenti, BRAVO non risponda. Le assicuro non sara' gran perdita. Professionalmente e non pubblicitariamente parlando visto che Lei, non io, utilizza per questo il forum....vedi link. Approverei, nei suoi panni, la Sua decisone. Come ripeto, BRAVO non risponda, Creda, non farebbe gran che' figura.

[Mare]

Roberto, avrà anche una media esperienza (in termini quantitativi, poichè in termini qualitativi non emerge alcun dato significativo), ma mi lasci dire, provi ad ascoltare un pò di più i suoi interlocutori (al di là di questo forum intendo) e perda un pò di arroganza.
Per quanto mi riguarda, chiudo qui questa breve ed infelice esperienza nel forum, ho disatteso le mie aspettative di consulenza.

[superfarang]

Roberto, avrà anche una media esperienza (in termini quantitativi, poichè in termini qualitativi non emerge alcun dato significativo), ma mi lasci dire, provi ad ascoltare un pò di più i suoi interlocutori (al di là di questo forum intendo) e perda un pò di arroganza.
Per quanto mi riguarda, chiudo qui questa breve ed infelice esperienza nel forum, ho disatteso le mie aspettative di consulenza.

Come le ripeto, per avere notizie su come " far saltare" i rogiti, dovra rivolgersi altrove. Visto che le sue aspettative eran queste rimango lietissimo di averla delusa: altri colleghi stimatissimi, al contrario mio
hanno scelto di non considerarla nemmeno

Ringrazio vivamente per il consiglio me essendo alquanto lieto della posizione che ricopro il 99.9% degli interlocutori chiama competenza e correttezza cio che lei chiama arroganza.

Sarei lieto di poter informare delle consulenze da lei richieste l agente immobiliare che la sta seguendo: sono certo che non troverebbe affatto arrogante cio che le ho detto. Scommettiamo ? Saluti.