Abitabilità/agibilità ex cantina condonata

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Monolocale
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Abitabilità/agibilità ex cantina condonata

Messaggioda Monolocale » ven mag 21, 2021 5:42 pm

Buongiorno.

Sono nuovo del Forum.

Volevo sottoporre un quesito.

Sono proprietario di un piccolo locale con wc di 16 mq. totali, accatastato A3.

L'unità immobiliare fa parte di un piccolo condominio costruito nel centro storico, decisamente prima del 1967 (probabilmente prima del 900').

Era in passato una cantinola con wc.

Con il primo condono (47/1985) è stato sanato un cambio abusivo di destinazione d'uso appunto da cantina a "camera con wc" (concessione avvenuta nel 1993) e accatastato successivamente come A3 dal proprietario dell'epoca.

L'unità immobiliare così sanata, non possiede i requisiti minimi previsti dalla normativa igienico-sanitaria (DM del 1975), ovvero ha una superficie molto inferiore a 28 mq., un'altezza interna di 2,50 metri, carenze di rapporti di aeroilluminazione e mancanza del vespaio. In pratica da accesso agli atti effettuato presso il comune è emerso che non è stata mai richiesta il certificato di abitabilità e neanche mai è stata rilasciata (neanche per silenzio assenso).
L'abitabilità, attraverso il condono, poteva essere concessa, in deroga, in automatico, ai soli requisiti richiesti dalle normative secondarie (quindi non anche a quelli igienico-sanitari indicati nel DM del 1975).

Infatti già a partire dal 1996 una famosa sentenza della Corte Costituzionale aveva sancito questo principio.

Fatta questa doverosa premessa, volevo quindi chiedere come ci si deve comportare, fin dall'inizio delle trattative (con il tramite di una agenzia imobiliare), per gestire serenamente una vendita di un immobile con queste caratteristiche in merito soprattutto all'obbligo o meno di consegnare al potenziale acquirente il certificato di agibilità. L'obbligo so che è in vigore a partire dal 2003 (D.P.R. 380/2001).

In pratica credo che si possa dichiarare nel rogito che l'immobile è stato costruito prima del 1967, è stato oggetto di condono (come sopra specificato, con indicazione degli estremi) e che da quel momento in poi non ci sono stati ineterventi per cui fossero stati necessari ulteriori titoli abilitativi.

Quindi di tratta di una unità immobiliare sostanzialmente regolare dal pundo di vista edilizio, urbanistico, catastale e di fatto.


Il nocciolo della questione è cosa dichiarare, adesso, in ordine all'agibilità (per non incorrere in un aliud pro alio con le conseguenze del caso)?


Io acquistai quache anno fa con la frase in atto del venditore che garantiva oltre alla regolarità edilizia e urbanistica, anche l'agibilità, ma che veniva dispensato da me da dovermi consegnare il relativo certificato (ho notato solo ora questo particolare rileggendo l'atto).

Essendo ora io che vendo, avrei pensato di far scrivere, sia sulla proposta di acquisto che nel futuro rogito, che vendo l'immobile "sprovvisto" del certificato di agibilità (non ce l'ho!) e che la parte rinuncia a tale requisito per gli usi che ne deve fare (o frasi simili, in quanto l'importante è che lo accetti così come è, al fine di evitare risoluzioni del contratto e/o risarcimento danni).

Ho pensato così, perchè dichiarare la stessa cosa che dichiarò chi mi ha venduto, penso possa risultare un falso ideologico in atto pubblico, essendo la mia una dichiarazione giurata, ma non ne sono sicuro, per questo chiedo info.
In pratica chiedo se è' stato corretto chi mi ha venduto dichiarando l'agibilità non dimostrandolo.
Poteva farlo? Non sono passati ancora 10 anni.
Posso far annullare il rogito?

Grazie

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