Vizi emersi tra compromesso e rogito

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danfic
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Vizi emersi tra compromesso e rogito

Messaggioda danfic » mar ott 05, 2010 1:01 pm

Bentrovati a tutti,
ho una questione un po' complessa ed articolata da sottoporvi, spero abbiate la paziena di seguirmi :-)

Sto acquistando tramite agenzia un appartamento in condominio.
Dopo aver effettuato il compromesso (primi di agosto) scopro, il giorno prima del rogito (fine settembre, settimana scorsa), che nei garage sottoterra dello stabile vi sono gravi infiltrazioni d'acqua. Il rogito, di comune accordo con i venditori, salta.

Faccio presente che:
- L'appartamento che sto acquistando non possiede garage, ragion per cui non ho mai visionato quella zona dello stabile (potevo pensarci, lo so)
- Fin dalle prime fasi della trattativa ho più volte chiesto all'agenzia di verificare ogni pendenza o problema aperto sul condominio. L'agenzia non ha mai menzionato tale problema (l'agenzia, a sua volta, sostiene di non esserne stata informata dall'amministratore di condominio).

Approfondendo la questione emerge che:
- il problema è presente da molti anni ed il condominio spende periodicamente decine di migliaia di euro in interventi di tamponamento non risolutivi
- la proprietaria era al corrente del problema ma non lo riteneva rilevante, per questo non lo ha evidenziato (parole sue) e che, comunque, ha demandato all'agenzia l'onere di sbrigare tali questioni (lei vive all'estero)
- ho chiesto la perizia di un ingegnere: un intervento risolutivo richiederebbe una spesa di circa 100/150mila euro oggi
- il condominio non è disponibile a sostenere tale spesa
- l'ingegnere sostiene che, a breve termine, non vi sono pericoli strutturali ma che fra circa 10 anni l'intervento risolutivo sarà necessario per assicurare la staticità dello stabile (le infiltrazioni sono di acqua salina e corrodono i ferri) e che i costi saranno molto più alti a causa dei danni trascurati nel frattempo

A questo punto vi chiedo:
- che titolo e forza ho per chiedere una riduzione del prezzo pattuito?
- in alternativa, che possibilità ho di recedere dal contratto senza perdere la caparra?
- che possibilità ho di ottenere la restituzione del compenso dall'agenzia (che è stata completamente liquidata al compromesso)?

Spero sinceramente in un vostro aiuto: sono stufo di aver a che fare con gente che professa la propria buona fede ed intanto tiene una mano ben stretta sui miei soldi.

Daniele.

lbnprogettocasa
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Messaggioda lbnprogettocasa » gio giu 23, 2011 12:15 pm

Caro danfic.

In primo luogo l'agenzia se veramente al corrente del problema avrebbe dovuto avvertirti.

Detto questo, probabilmente tu hai firmato un preliminare con la dicitura sopra : Come visto e piaciuto e questo purtroppo rischia di farti perdere tutti i soldi già versati e di adempiere al tuo contratto.

Premettendo che si devono avere le prove che l'agenzia fosse al corrente della situazione, visto che la medesima proprietaria per sua stessa ammissione , non lo riteneva un problema importante, puoi rivolgerti ad un legale competente in materia immobiliare della tua zona e farti consigliare per il meglio.

Puoi anche riparlare con la proprietaria e chiedere uno sconto sul prezzo dell'immobile visto la grave problematica che è uscita fuori subito prima dell'atto.

Puoi contestualmente chiedere all'avvocato, con tutti i documenti firmati alla mano e con la perizia dell'ingegnere se puoi chiedere i danni all'agenzia, cosa che temo impossibile.

e mi spiace molto perchè se davvero erano in cattiva fede questo è una macchia nera che si riperquote su tutti gli agenti immobiliari anche i più onesti.

Ultima cosa non sempre gli amministratori condominiali, rilasciano informazioni alle agenzie anche dopo molteplici richieste per una questione in primo luogo di privicy e in secondo luogo di deontologia loro professionale.

Anche se la proprietaria si trovava all'estero per correttezza in sede di preliminare, dove vi sarete sicuramente incontrati, avrebbe dovuto prima di firmare, spiegarti la situazione delle infiltrazioni. Poichè è lei la prima responsabile di ciò che vende

:)
Un saluto

Sandra

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danfic
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Messaggioda danfic » gio giu 23, 2011 1:05 pm

Salve Sandra,
grazie per la tua risposta.
Il messaggio risale allo scorso ottobre. Oggi sono proprietario di quell'appartamento e la trattativa è stata conclusa, non senza gran pene, ottenendo una riduzione sul prezzo pattuito al compromesso.

L'informazione sulle "gravi infiltrazioni" mi è arrivata da una fotocopia di un vecchio verbale d'assemblea di condominio in possesso dell'agenzia già da tempo (l'amministratore, col consenso della parti, ha sempre fornito senza obiezioni questo tipo di documenti). Quindi l'agenzia avrebbe dovuto sapere. L'agente però sostiene di non aver fatto caso a quanto scritto in proposito sul verbale. Egli ffermava inoltre di essere abituato a rilevare verbalmente eventuali problemi condominiali tramite una "chiacchierata" con l'amministratore. Inutile evidenziare la scarsa professionalità. Fattore tanto più irritante dato che si sta parlando di una notissima rete di agenzie immobiliari, tra l'altro tra le più care.

Naturalmente, come da te rilevato, anche la venditrice aveva le sue colpe, non avendo evidenziato il problema in sede di compromesso.

Purtroppo mi resta difficile credere alla buona fede di venditrice ed agente, avendo io molte volte chiesto fino alla noia di evidenziare qualsiasi problema.

A conti fatti però, come hai intuito, avendo firmato il compromesso, la mia situazione non era semplice: le vie legali erano incerte e onerose. Così, seppure a malincuore (non avrei mai comprato quell'appartamento se avessi saputo delle gravi condizioni in cui gravano le fondamenta a causa delle infiltrazioni), abbiamo concordato una riduzione del prezzo.

Oggi possiedo quell'appartamento e spero di godermelo un po' quest'estate, per andare al mare :)

Quest'estate comincierà pure la mia battaglia per convincere gli altri condomini a smetterla di buttare via 20/30 mila euro ogni 2/3 anni in interventi non risolutivi e spendere quello che è necessario per risolvere definitivamente il problema. La vedo dura.

Concludo con un motto incorniciato nell'ufficio dell'agente immobiliare: "Negli affari non esistono questioni di fiducia, solo trasparenza". Lo possino!!!

Ciao,
Daniele.

lbnprogettocasa ha scritto:Caro danfic.

In primo luogo l'agenzia se veramente al corrente del problema avrebbe dovuto avvertirti.

Detto questo, probabilmente tu hai firmato un preliminare con la dicitura sopra : Come visto e piaciuto e questo purtroppo rischia di farti perdere tutti i soldi già versati e di adempiere al tuo contratto.

Premettendo che si devono avere le prove che l'agenzia fosse al corrente della situazione, visto che la medesima proprietaria per sua stessa ammissione , non lo riteneva un problema importante, puoi rivolgerti ad un legale competente in materia immobiliare della tua zona e farti consigliare per il meglio.

Puoi anche riparlare con la proprietaria e chiedere uno sconto sul prezzo dell'immobile visto la grave problematica che è uscita fuori subito prima dell'atto.

Puoi contestualmente chiedere all'avvocato, con tutti i documenti firmati alla mano e con la perizia dell'ingegnere se puoi chiedere i danni all'agenzia, cosa che temo impossibile.

e mi spiace molto perchè se davvero erano in cattiva fede questo è una macchia nera che si riperquote su tutti gli agenti immobiliari anche i più onesti.

Ultima cosa non sempre gli amministratori condominiali, rilasciano informazioni alle agenzie anche dopo molteplici richieste per una questione in primo luogo di privicy e in secondo luogo di deontologia loro professionale.

Anche se la proprietaria si trovava all'estero per correttezza in sede di preliminare, dove vi sarete sicuramente incontrati, avrebbe dovuto prima di firmare, spiegarti la situazione delle infiltrazioni. Poichè è lei la prima responsabile di ciò che vende

:)
Un saluto

Sandra

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lbnprogettocasa
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Messaggioda lbnprogettocasa » gio giu 23, 2011 2:22 pm

Sono estremamente contenta che tu abbia risolta la situazione.

Sappi che non è un nome fuori a fare l'agenzia ma l'agente o gli agenti che ci lavorano all'interno.

Io ho scelto di non dipendere da nessun marchio conosciuto ma di farmi conoscere per il mio lavoro :)

Ogniuno fa le proprie scelte.

Il dispiacere è quello di sapere che alcuni colleghi non si comportino in maniera corretta e purtroppo molti tendono a fare di tutta l'erba un fascio, cosa assai sbagliata.. poichè c'è il buono e il "cattivo" in tutte le categorie.

Ti auguro felici vacanze al mare!!!

Cari saluti

Sandra

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