vendita casa prima dei 5 anni

[mtara]

salve, vorrei sapere tutto quello che c'e da sapere se vendo la mia prima casa prima dei 5 anni.
Premetto che è al 50% con il mio compagno..
Vorrei sapere la % da pagare sulla plusvalenza, le imposte da pagare perdendo il privilegio di prima casa...
E se vale l'acquisto di una casa all'estero.
tutto e di più....
aspetto una vs. risposta grazie.

[ilmigliore]

ciao mtara

la vendita di una casa prima dei 5 anni genera plusvalenza solo se questa non è stata adibita ad abitazione principale per il maggior periodo.

la plusvalenza se c'è è calcolata al 20% del guadagno effettivo.

se vendi la prima casa prima dei 5 anni hai l'obbligo di riacquisto nel termine di un anno.

se così non fosse potresti essere passibile della perdita delle agevolazioni quindi una spesa pari al 7% sul dichiarato in atto + 30% interessi .

la somma i solito va vincolata dal notaio in fase di rogito.

l'estero non vale .

ciao ciao

[mtara]

se ho capito bene...
il 20% non non si paga se ci abitiamo da piu di due anni e mezzo... giusto???quindi per la maggior parte del tempo dei 5 anni.
Inoltre il 7% (sarebbe 4% differenza +1%+2%) su cosa va calcolato???
Sulla rendita catastale o su quanto abbiamo pagato x l'acquisto'???
Facendo un esempio.. Noi abbiamo pagato la casa 195.000 euro.
e la rendita è 582.00 euro.
se la vendo a 250.000 euro. quanto vado a pagare????
grazie.

[ilmigliore]

se l'hai comprata 4 anni fa, devi averla abitata per 2 anni ed un giorno.

se l'hai comprata 3 anni fa, 1 anno e 1/2 + un giorno

2 anni fa , 1 anno ed un giorno ...

e così via.

se ci abitate da più di 2 anni e 1/2 direi che potete stare tranquilli.

il 7% invece va calcolato sul dichiarato che avevate fatto nel rogito di acquisto.

se l'avete dichiarato 68.000 euro allora il 7% è 4760 euro + 30% .

ciao ciao

[mtara]

la casa è stata acquistata ad agosto 2007.
pagata 195.000 euro ed è scritto sul rogito...quanto abbiamo pagato.quindi è su 195.000 euro che dobbiamo calcolare il tutto???
il 30% su cosa va calcolato???
c'e scritto anche la rendita catastale di 582.00 euro.

[ilmigliore]

il 30% è calcolato sulla cifra da pagare per la perdita delle agevolazioni.

il calcolo va fatto sul valore catastale, ovvero 582 x 115.5 = 67.221 .

67.221 x 7% = 4.705,47 + 30% = 6.117,11 euro.

ciao ciao

[mtara]

grazie infinite per le risposte mi sono di grande aiuto..
quindi andrei a pagare sulle 7000 euro.
Il 20% non devo pagarlo perche in ogni caso prendendoci subito la residenza dall'agosto del 2007 ho vissuto per la maggior parte del tempo.

Altra domanda, Io ho una seconda casa ereditata.. Nel caso vendessi la prima casa e subito prendessi la residenza nell'attuale seconda casa cosa succede???
La seconda diventa prima casa??? e quindi non dovrei pagare il 7%
grazie.

[ilmigliore]

la seconda casa rimane seconda casa.

non puoi trasformarle in prima casa.

anzi, la casa ereditata (se tua al 100% ed è nel comune dove pensi di ricomprare ) potrebbe metterti in difficoltà nella richiesta delle agevolazioni fiscali prima casa quando andrai a ricomprare.

[mtara]

Nel caso potrei intestare la casa al mio compagno che non ha altre case e fare una scrittura privata tra noi due.
Sulla seconda casa c'e un mutuo. questo non posso scaricarlo...giusto???
Neanche se vendo la prima casa????

Ricapitolando il tutto... se vendo la prima casa vado a spendere sui 15.000 euro... tra tasse 7%+30% + Notaio + agenzia.perche il 20% non lo pago.

[ilmigliore]

il mutuo seconda casa non è detraibile.

la scrittura privata può essere una soluzione ma ricordati che la stessa non è opponibile a terzi.

[mtara]

Grazie infinite.
Mentre altra domanda...
Ne approfitto.
Adesso abbiamo aperto il testamento della mia nonna.. da Notaio. ed è stato pubblicato.
Ho accettato l'eredità della casa + Mutuo.
In questo caso cosa devo fare???
Domanda di successione, devo presentare della documentazione all'agenzia delle entrate e pagare anche per questa casa il 7% di tasse +30% xche è stata acquistata come prima casa mentre per me è seconda casa.
Sto aspettando sempre la copia dell'atto del Notaio..appena la ricevo devo portare i fogli al commercialista per pagare l'ICI , ma come lo pago tutto a mio nome...??? oppure a nome della mia nonna fino a quando c'e stata la pubblicazione del testamento e dopo a nome mio???
Grazie.